收租改建屋可以買嗎？用基礎現金流折現系統做不動產長期投資評估 最近因為商業週刊的『黑土變黃金』報導，讓許多投資人一窩蜂搶進舊公寓、舊透天這些都 市更新改建題材的不動產投資標的，三四十年屋齡的老公寓身價因此水漲船高，原本只有新 成屋價錢高檔，現在已經是整個台北都會區都漲起來...

從古代（財務管理學在最近幾十年才真正發展起來受重視，因此連大蕭條都算是遠古時代） 開始，世界各國經濟體的金融風暴有很大的起因都是來自於過度低估風險，導致投資或融資 者血本無歸。其中『超貸』這樣問題至今仍然永遠無法避免，原因就在於就算銀行用極為保 守的方式估算出抵押品的價值，但...

然而台灣高鐵至今仍然主張是當初可行性評估的外包機構過度樂觀，導致他們營收不如預期 、無法負荷營運成本。但打開高鐵營收一看，一年營收230億中的140億票箱收入，已經是載 客量45%的水準，就算真的超過當初估計運量、乘載率高達90%這樣高鐵人擠人的水準，營收 也不過會提高到...

區域均價變低，就真的是變便宜嗎？ 有很多人喜歡去計算『漲幅』多大、『跌幅』多大，特別是投資者跟研究的學者，喜歡拿漲 幅大小來評斷市場狀況。計算的方式不外乎將這個月份所有成交案件單價計算出平均值，再 跟上個月份的平均單價做比較。如果這個月的平均值比上個月多10%，就是漲一成...

因此我們知道任何的投資計畫（加盟其實就是一種投資計畫）在把錢丟進去之前要先確定幫 你操刀投資、以後會影響你的投資報酬的人，是不是真的跟你的利害關係一致，不然你把錢 白白送給別人花可能都不知道，特別是這類搾遍集團不僅是要吃你的加盟金（初期投入）， 還會要讓你因為捨不得損失、不...

要談BOT詐騙，得要先從代理人問題是什麼開始談起。代理人問題在管理界已經是個老梗中 的老梗了，『公司治理』『建全監理制度』更是古早年代的管理學課本就有的陳腐玩意兒， 然而代理人問題從來都沒有『減輕過』，更遑論消除。所謂代理人問題就是，投資金主將資 金交給經理人代為投資操作，...

有錢人或大公司的觀點對一般人而言真的有用嗎？ 不論是學理或是實務上，投資房地產最主要的目的是獲取房地產產生的現金（租金）收入， 雖然也有像富邦金控買下環亞百貨是為了改建這樣的案例，但其實富邦也是看準改建後的新 大樓能至少帶來4%以上的租金報酬率才出手的。但是機構投資者...