建商賺走你跟你小孩的未來
很多人不知道，台灣房地產開發是一種利益牽扯層面非常廣泛的金融犯罪業。這不是危言聳
聽，而是從事相關行業並擁有一定程度金融常識的人經過簡單的思考，就會發現台灣的房地
產開發者之所以能夠獲得難以理解的暴利，靠的是聯合各種產業、上至政府高官、下至江湖
兄弟，聯手將大眾積蓄、保險、退休計畫，用其實並不值錢的住宅轉換到手的金融犯罪。
而且在這樣的金融犯罪到達一波頂點後，快速爆發的金融危機跟產業蕭條，進一步加重了一
般民眾的負擔跟痛苦，而同樣的犯罪集團又可以逢低承接這些被民眾拋售的資產。一條魚兩
面煎。
其實這個犯罪結構真正的獲利來源就是人民因為受到影響而過度投入購屋的儲蓄跟退休計畫
用資金，房市炒得越高，這個犯罪結構獲得的利益越大－因為那代表一般購屋民眾，買進越
多不符合帳面價值的住宅。越是認為自己的資產靠著買房子長期持有而增值的人，越是被剝
削的嚴重。當他們老去退休時，往往會發現『其實二十年前買的房子，漲了不少，而且還可
以收租金』，因而成為下一個世代『購屋是良好退休計畫』的『見證者』，而且財務智商較
不足的人，還真的會上當（作者還在商學院學生時代也真的上當了）。
一切的來源就是購屋者把『買房子長期置產是比起其他投資都還要好的選擇』這句漫天大謊
當真開始：原本打算放在定期存款的資金因為利率不夠高便轉而投資房子、自己住還有剩就
幫兒女買一間；因為定存利率太低便願意以低投資報酬率買入收租公寓當作退休計畫；因為
不敢把資金放入股市跟基金，就把錢都丟去買『穩定增值』的房子；連剛出社會沒幾年的人
都害怕『以後會更貴買不起』，選擇連保命的緊急預備金都花掉。購屋者越是害怕、越是願
意用高價購屋，效果越好。
假設你在今天花實際價值一千萬買進的房子，經過十年通貨膨脹後，實際價值便會超過一千
五百萬，有時候會因為中間歷經高通膨時代，變成一千七百萬，這就是買房子抗通膨的真相
：你的資產確實沒有因為通貨膨脹受損，但也完全無法轉換成更多購買力的資產，也就是說
，錢沒有變薄但也完全沒有變厚。有些人運氣好碰上都市變遷，甚至可以倍增－於是投資房
地產變成比每天上上下下、令人膽顫心驚看起來風險好像比較高的股市還要好的選擇。但其
實真相就是：如果你只是傻傻地把錢丟去買黃金，這十年來你的資產反而變成了三倍。
[圖：1999年到2009年，黃金價格因為嚴重的通貨膨脹、以及美元購買力不斷下降而相對提高，
跟美元掛勾的日圓、新台幣、人民幣等於購買力越來越差，這也是這三個國家就算開發度越來越
高、生產力跟工資比越來越差，但是仍然可以貿易順差的原因之一。]
事實上黃金以及其他實質資產（註）跟股市、房市不同，通常只有在人民『偶爾』警覺到財
產縮水時才會想起的避險工具，炒個一季兩季就被淡忘、從媒體版面消失了。這是因為對於
資產家而言，黃金才是真正保值、保護購買力的資產之一，是真正的世界貨幣，而美金只是
一種跟線上遊戲的虛擬貨幣沒兩樣的交易媒介而已。資產家只需要將沒有什麼實際價值的資
產高價出售給大眾、然後換成真正的資產像是黃金、績優股股票、還有高階商辦大樓等等，
就可以在完全不必動腦筋的情況下，獲得高於一般大眾一倍以上的投資報酬率。
但這些犯罪者可不會這樣就滿足，因為如果可以從你身上剝削更多，他就可以賺更多！
於是這樣的犯罪結構，因為經濟體變化、民主制度的缺陷還有金控公司的怪獸化，自然地形
成－他們不需要定期開會、也不需要簽署合作備忘錄，只要是真正的資產家便會順應資本主
義得本能，將這個犯罪結構補牢。
一切是從經濟體老化開始：一但這個經濟體過度都市化、人口開始嚴重老化、年輕人比例驟
減、工資提高後，生產力便開始下降。各種產業開始陷入一灘死水，只有還在發展中、未來
將會主宰這個國家經濟活動的先端產業有獲取超額報酬的機會，但這種投資卻有著嚴重的風
險問題，導致銀行開始尋找代替企業融資的出口。而各種衍生性金融商品的投機行為，就是
這些人民交付退休老本的金融機構釋放投資壓力的出口，而原因只是因為這些新金融商品的
風險看起來好像不高（註）。
而建商也面臨困境：因為土地過度開發、素地越來越少，而這中間開發的利潤又被太多人知
道，越來越多人投入營建業、而且都市居民也發現自己竟然可以分一杯羹而使得都市更新利
潤越來越差，建商開始煩惱手上購入的土地無法順利整併周圍建地、資金壓力開始沉重。
而政客總是很緊張：因為一但失去執政權，不只領不到嚇人的高薪，更糟糕的是失去利益分
配權將使得他們不但無法過著奢華生活，還得為償還選舉資金的人情債緊張地吃不下飯。以
前的時代就算傻著幹都可以靠著過度開發地力資源跟壓榨勞工使得經濟成長、造成『政府能
幹』的假象。不幸的是，過度開發不但使得資源成本越來越貴，還連帶造成人口萎縮與工資
上漲，使經濟成長趨緩到幾乎快要跟通貨膨脹互相抵銷了。再不想辦法，他們就會被廣大選
民給政黨輪替掉了。
藉著擁有控制法律的政府、控制資金流動的金融機構、加上提供產品的建商，一場資本主義
社會自然形成的財富轉移計畫，自然而然形成。
建商有計畫地在市場間調整推案量、避免同業過度競爭而導致賣壓過高，形成『都會區供不
應求』的假象，準備在房價更高後出售；金融機構在承受過企業融資炸彈後，開始轉向沒有
逃脫能力的住屋貸款；掌握政府控制權的政客為了獲得大選選票，決定執行『讓人民資產增
加』的政策。而這一切將導致一個結果：房地產泡沫。
房地產泡沫越大，建商賺得越多；房地產泡沫越大，銀行有更大的出口釋放資金壓力、然後
將獲利一如往常控制在資本家手中（註）；房地產泡沫越大，只會把資產以帳面價值計算、
根本不知道實際價值嚴重偏低的選民，就會感到財富倍增而把票投給『拼經濟』的政府。
建商將比實際價值高上六成到一倍的價格，透過政府政策的哄抬、使得人民產生『現在買貴
是為了以後會更貴』的錯覺，順利售出。而銀行也在政府配合下（有時還補貼利息給銀行）
，擴大融資額度給一般民眾用超過負擔能力的金額貸款購屋，以便負擔超過原本負荷能力許
多的房價。
但這一切有幾個很大的問題：如果建商在操作泡沫的過程中倒閉該怎麼辦？如果因為償債能
力不足導致大量壞帳怎麼辦？這兩個問題如果不能解決，這樣的獲利結構是無法如此牢固的
。但是一切靠著政府的存在而有了無敵的解答：由政府機器吃下。
當建商惡性倒閉、資本家捲款潛逃，政府會責令相關機構接手，協助居民完成建設。就算失
敗，這些付出大量資金的居民將會失去大筆積蓄、甚至喪失獲得收入的能力，最後就是政府
用過去累積的稅收來進行更優惠的退休計畫保障人民的福祉（以及自己的選票）。部分建商
落跑賴賬的貸款跟人民無法繳息產生的壞帳，則由金融機構承受。
接著金融機構開始蒙受大量壞帳，建商換殼脫逃的壞帳、人民因為過度高估償債能力而留下
的壞帳，逐漸使得金融機構體質孱弱，實質資產越來越少、越來越不足以產生支付存款人與
投資者的現金，最後終於發生流動性危機、倒閉、破產。於是政府再度出現：不能放任重大
金融機構倒閉造成股市崩盤、存戶損失。於是政府資金介入重整，準備讓這個毀壞的金融機
構在數年後重新開放營運－而且到時候標售股票，必然還是用低價回到資產家手上。
[圖：你付出儲蓄與投資，經過轉移後都到了資產家的手中。]
而這一切，都是用你的儲蓄與退休用基金支付的：建商倒閉留下爛尾樓將你的退休金跟定存
騙走；避開建商只買成屋的人則是在銀行倒閉、股市崩盤、金融秩序崩壞時使定存蒸發，而
且因為泡沫化一厥不振的房地產市場只會像日本房市一樣十年後更便宜使你的資產縮水。政
府若是體質不良、只能透過舉債產生這些收拾爛攤子用的資金，而過度舉債產生的後遺症就
是政府機器的運轉效率與財政工具越來越有限，過度舉債不但浪費你的稅收，還一併把你小
孩的未來也賣掉了。
而公正客觀的媒體因為衣食父母就是財團、主管機關是政府，只能選擇報導這個金融犯罪集
團要求他們報導的內容。
你買到什麼？你用一千六百萬購買力的現金資產，買入一千萬購買力價值的房子，然後在十
年後毫無長進，幸運的可以至少跟通貨膨脹一起增加帳面價值使購買力維持一千萬不變，不
幸的則是購買力越變越差。但你不會有感覺－因為政客為了吸取你這位老人選民的選票，正
準備預支你孫子的未來，推出優惠老人福利政策，維持你的退休生活在願意投票給他們的水
準。
今天跟著炒房地產，明天敗掉國家跟孫子的未來，把一切敗給所向無敵的榨遍集團。
註：實質資產指的是能夠產生生產力的資源：像是能源礦物、能產生租金的建物等等；民眾
手中的住宅也是實質資產，只不過是用很離譜偏離實際價值的價格買到、不具稀有性及保值
性的資產而已。黃金在金本位失效之後不知道為什麼還是很有支撐力，當年美國傾一國之力
亂拋售庫藏黃金都沒崩掉，很神奇。不過因為太詭異了，所以作者並不敢確定真的是一個可
以在這個時代有效避開泡沫的資產。
註：衍生性金融商品的風險無法正確估計的問題在二十一世紀初的安隆案廣受世人矚目，不
過其實早在二十世紀，霸菱銀行倒閉案就已經警告過金融界了，不過很遺憾地沒人真的當一
回事，還越玩越大，於是人類一手造成毀滅性到今天還被低估的金融海嘯。
註：資本家只要可以控制金融機構的經營權，就可以控制你的財產。基金的操盤人聽他們的
話、銀行放款部門聽他們的話、不動產信託基金募集大眾資金用來幫他們持有資產。事實上
，透過降低自有資金、吸收大眾資金的過程，他們的投報率還變高了呢。
