2009年8月26日 星期三

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(2)

我的資產增值了!真的嗎?

保護自己資產的第一步,當然就是要搞清楚到底自己的資產值多少錢,否則要怎麼『保護』
?就好像那些政治人物,連人民的權益是什麼、人民在乎的是什麼都搞不清楚的話,口口聲
聲說要『捍衛人民的權益』,其實也都只是空口說白話而已。

但是到底要怎麼算清楚自己資產的價值呢?其實在台灣前幾年紅起來的『窮爸爸、富爸爸』
書中,作者羅伯特清崎就已經說過了:

能為你帶來現金流的,就是資產,反之,就是負債。

舉書中最常說的例子來講,買來居住的自宅、或是閒置不賣的度假別墅,必須使你不斷支付
利息,就算沒有貸款,一筆現金閒置在那邊損失的利息就相當於你每個月不斷負擔的成本。
像這樣的房子就是負債,因為這些房子使你不斷損失現金,性質就像負債一樣。(羅伯特清
崎是以會計名詞來詮釋、而非使用真正這些名詞的會計意義。)

而那些可以為你帶來現金收入、可以幫你錢滾錢、大錢養小錢的,就是資產。有穩定租金收
入的店面、承租方穩定的辦公室、租金投資報酬率極高的收租公寓,這些房子可以讓你在投
入一筆資金後,賺取高於市場平均投資報酬率的收益,就算你貸款去買,反而會更加一步提
高你投入的現金實際計算的投資報酬率。因為這些房子會讓你的現金不斷增加,性質就像資
產一樣令人笑得闔不攏嘴。



[圖:羅伯特清崎的資產與負債現金流動差異示意圖]


該書作者本身就是專精於房地產投資的專家,而且多次藉著在房市低迷買進、房市熱絡時賣
出,藉著買低賣高的景氣循環操作使財富穩定增加。而那些追高殺低的人,便成為他施行財
富重分配技術的對象。

因此所有像羅伯特清崎一樣看待房地產這樣投資工具的人,便能不斷地從一般民眾手上,把
財富轉移到自己手上。因為這些人買房子是為了讓房子可以為自己帶來現金流入,而不是當
作一輩子的『窩』,看著自己的房子帳面價值增加就能安穩入睡。對他們而言,只有房子能
收租換來現金、出售可以換成現金,才是真正的財富。

這些人買1000萬,租金收入100萬,一年後出售獲得1100,因此他們的財富從1000萬變成
1200萬。因為1200萬的貨幣具有購買力,是可以任意交換成不同的資產,所以他們的財富
從1000萬增加了200萬。

而1000買入一棟房子自住,每年繳付20萬利息的人,就算住了十年後房子的『市價』變成
1300萬,但因為必須要一直住下去,所以無法變成現金。相反地,十年來總共付出了200萬
的現金,因此他們實際上財富完全沒有增加,反而還減少了200萬。



簡單來說,只有實際實現、可以變成現金或是其他可以立即變現卻不至於損失價值的資產,
像是黃金或是美國政府公債(註)這類在世界上購買力可以凌駕通貨膨脹、又非常容變現不
會因為賣壓太大就暴跌的資產,可以真正在你的資產負債表上明確地寫著資產的淨額。而那
些你買進持有的房子,只能記上你購買的成本,就算房價上漲也只能再加上一筆『未實現收
益』,未實現的意思就是這些數字還不能算是你的財富,他們只是『有一天可能會變成你的
資產』而已。

舉前面的人的例子來說,他的資產只有1000萬減掉200萬利息支出,再加上300萬的未實現
收益。但是這300萬的未實現收益並不能完全百分百入帳認列為資產價值,必須加以計算未
來實際實現可能的出售價、扣除立刻變現的價值損失後計算出來的數字,才能『勉強』有參
考價值。(實際可能的出售價值,現在有實質選擇權概念的呈現方式。)


不要把沒有實際發生的事情當真、不要把沒有實際落袋的資產價值樂觀高估,就是你保護自
己資產的第一步。資產的價值必須考慮現金落袋為安的可能性,才能正確計算出來。


註:黃金在百年以前是金本位制通貨的根本,所以其實就是現金。詭異的是大家都改成以國
際交易通用貨幣美元代替後,黃金反而更居高不下了。很多陰謀論的說法是銀行家都認為美
元早晚還是有被取代的一天,因此繼續儲存人類不知道為什麼就是很喜歡的黃金。至於美國
公債也是因為美元是國際交易通用貨幣的關係,很多貿易國家交易後拿到美金不想換成本國貨
幣,就會暫時買美國公債放著收利息,因此美國公債的交易量非常大,你有幾張想賣的話一下
就賣掉了,影響美國公債價格最大的是美國的政經狀況跟利率水準。

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