2009年8月26日 星期三

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(1)



政府加建商、媒體、銀行一起放利多,房價不再回跌?

「房價不會再便宜了!」


這是台灣某大建設公司老闆在2009年第二季房市回溫時所說所發下的豪語。這句話的精神就
是恐嚇購屋者、也就是他們集團的顧客,『你不趕快買的話只會越買越貴』。

不只建設公司,連過去應該以專業角度對市場結構、總體經濟,持保守謹慎態度作出專業建
議的不動產顧問公司戴德梁行總經理顏炳立先生,都開始發表大量對臺北市精華地段後市無
限看好的言論。

「一旦賣掉就買不回來!」一但聽見專業的不動產顧問公司總經理都這樣公開宣示,民眾心
中最深沉的恐懼就這樣爆發-『再不買會更貴』的想法不斷在社會大眾之間醞釀,終於在金
融海嘯後,房市交易量靠著優惠房貸爆量擴增後,終於爆發、無法收拾。

「優惠房貸的立意就是,政府幫民眾分攤一些利息,好讓民眾付得起貸款,那樣民眾就買得
起房子了。」這是政府官員在第一次實施優惠房貸後所講的話。但其實精算過優惠房貸帶給
民眾的幫助後,其實政府的意思就是,如果民眾必須花費一千萬成本買房子,利息成本在房
貸利率2%下有225萬的利息成本時,政府最多幫你補貼其中25萬元的利息負擔後,你就買
得起房子了。

25除以1225=2%,我們政府的邏輯就是:民眾應該為了購屋成本降低2%,趕快買房子。

結果在多次優惠房貸的刺激下,台北市房價從民國92年開始,漲了150%以上,少數區域甚
至漲了兩倍到三倍。政府幫民眾吸收2%的購屋成本,然後藉著過熱的買氣讓民眾買的成本
提高50%,這就是政府幫民眾降低負擔、好讓『全民都能買房子』的德政。

[圖:購屋成本成分組成=基礎房價-優惠房貸折扣+因優惠房貸產生的泡沫]


詭異的是,銀行因為長年台灣產業景氣低迷,發現承做企業貸款的難度與風險居高不下,便
逐漸將業務重心從利潤較高的企業融資,移轉到利潤較低、但是承作成本較低、風險較平均
的購屋房貸上。就算是房屋成交價、貸款額度在同樣的抵押品上,五年之內一路從600萬飆
升到1000萬,很顯然地有抵押品價值不足的疑慮,但銀行卻還是發了狂拼命承貸。

從建商、房仲業者、房地產投資顧問,到銀行、政府,全都站在同一陣線上-要讓全國民眾
都買房子,但是買的成本是否過高、是否無法負擔,並不在他們考量的範圍內。

套句房地產仲介業者的話:『財富重分配,就看這一次。』

當你跟建商或是售屋者手中,用他當初成本的150%買下房子的時候,財富確實靜悄悄地重
分配:真正具有購買力的資產『現金』分配到他們的手上,而只有購入成本60%不到價值的
資產,則分配到你的手上。

財富重分配確實還在進行中,從那些被媒體與政府欺騙、被建商唬弄得人手中,轉移到那些
掌握真相、掌握隱匿真相的人手中。甚至連政府都加入這樣一個由商人共同構成的『榨遍』
陣線,從人民手中榨出現金。

這就是2003年起,房市起飛美夢的本質,而這一切完全符合世界金融史,整個房地產過熱以
便把資產從無知人民手中移轉給聰明企業的手法,跟1980年代末期的日本、21世紀初的美國
如出一轍。

然而不會有人告訴你真相-別期待那些商業投資雜誌了,翻開銅版紙印刷的雜誌內頁,超過一
成的廣告頁是被建商跟房仲業者買下。當這些應當做出中性建議的媒體,收入與生存都被他人
控制時,你真能期待他們敢告訴你會損害他們廣告主利益的真相嗎?

想要活下去、保存資產、不要讓自己的資產被『重分配』,只有靠自己的腦袋。就算是我、這
個打算戳破一切騙局的人,都不見得是你應該相信的對象。你應該要自己思考,否則一昧盲從
、聽信他人的建議,你將會陷入幾個典型的財務騙局裡,到死都還困在自以為變得富有的妄想
裡。我所能作的只有告訴你,思考的途徑,以及如何保護自己。

14 則留言:

  1. 我等著看,你甚麼時候買房子。
    現在是低點你不進場,到時候脹到高點的時候才進場就不要哇哇叫。

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  2. 你說的是臺北,我們高雄跟你講的就不一樣;
    高雄房價看的是供需面,量大怎麼樣都不會漲,利息的影響沒像台北那麼變態。

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  3. 是的,另一個大城市台中也很類似,基本需求面其實完全沒有變動,前兩年的上漲完全是同一批人炒作與套牢而已,我朋友把房子賣給投資客賺了好大一票

    P.S.:我沒有急需購屋的理由,可以等上十年,除非台灣政府英名到不行政策踩煞車,否則我有很大機會可以遇上台灣版失落十年

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  4. 已經買房的人就會跟一樓的反應一樣,還沒買的就是會跟版主一樣.無論如何,我們都會後悔的^^

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  5. 我只是很好奇,房子的價格要多少算合理?或者說目前蓋一棟房子成本大約多少?

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  6. 在估價實務上,用重建成本(就是蓋一棟的成本)估出來的價格,可能會低到讓一般人嚇一大跳,這中間的價差高達三成以上,就是建商跟代銷的利潤。有空再跟大家介紹。

    另外其實我們這一群人裡面還是有人在買,而且就是在前幾個月買的,因為經過討論後認為有獲利空間所以還是買了,預計會在明年過年後出售。不過目前比較有共識的是認為有成長性的店面是比較安全的投資,所以大家都很保守,只是看空的程度不同,不過我們都預估高點是在今年的9~11月,建商的強打檔期。

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  7. 其實不管什麼景氣都是可以買來賺錢的,只是買到什麼與賺多少的差異,不過一般人最好不要隨便嘗試,沒有內線消息去掌控資訊,一般購屋族在房市景氣高點買只會凶多吉少而已。

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  8. 是的,版主所言差不多到位了。我當初念地政系就是因為「房地產將是一個人一生最大的投資,也是最大的負債」,所以想要搞懂。不要相信建商跟媒體所說關於房地產的分析。之前政大地政系教授張金鄂發表『房地產泡沫化危機』以及『炒作過度』的相關文章後,被房地產業者圍剿,現在都沒有他的報導了。確實有些地段跟條件的房地產在一定時間內是會一直上漲的,但這並非普遍現象。自住的話是可以買,但是要看清楚地點、問好行情。投資客的話就真的要小心,尤其最好避開預售屋。

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  9. 請參考黃樹仁教授寫的"心牢"。
    這些人都站在同一陣線,都要我們買房子,是因為他們有共同的利益,這共同利益就在於土地。建商土地抵押給銀行,賣掉之後建商解套,銀行拿到錢,政府則完成開發計畫,同時官員也拿到後謝,房子之所以這麼貴,土地取得及變更成本太高(也就是法令限制太多、貪污的回扣也太多),所以房價必須這麼貴,我們買屋的錢一大半就是打通這些關節,建屋成本本來就很低,成本最高的永遠是土地。所以才會常常用很高的價格買了很爛的房子,賠錢生意沒人會做的。全台灣政商邏輯都一樣,高雄台中也一樣,只是中南部土地還多,但看看台中七期,那種價格合理嗎?重劃區的界線怎麼訂的?都計區界限內才能蓋房子,線外必須保留農用,誰決定?都計委員會。然後建管課核發建照,因此課長就被稱做土地工...唉,經濟分析只是童話故事,童話故事也是有隱喻的。

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  10. 房價合不合理就看新成屋跟中古屋的差距合不合理就知道
    說現在是低點的人
    寧願一坪50~100萬+超高公設比買新成屋或預售屋
    旁邊的10年中古屋可能一半都不要
    我指的是台北市, 我10年前已經買房子了,現在在看第2間
    至於高雄&台中是不是真的是依供需, 看看預售屋售價&旁邊已交屋1-2年的新成屋轉賣價就知道是"需求"還是"炒作"

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  11. 政府、建商、仲介再加上媒體的催眠導致現在的情形,台灣的房價真的有這樣價值嗎,這個應該大家心知肚明,但是政府為了不讓大財團財產縮水,竟然一在把房價撐在高點,再加上為了不讓銀行有一堆呆帳,聯手建商和媒體一同催眠民眾,讓高房價一直降不下來,這樣到底是肥了財團還是瘦了民眾呢,現在大家要擔心的不是通貨膨脹,而是要面對的是通貨緊縮,在國民所得不脹反縮之下,你覺得房價有上漲的理由嗎。政府的官員從上到下哪一位官員是越做越窮的,每一位不都是肥滋滋的,每一樣決策哪一項沒有得到好處,在這樣上下其手下的台灣,你覺得哪一樣成本會低呢,從以前到現在哪一樣民眾有獲利到呢,這些現象不是一日造成的,而是日積月壘下來的結果,所以各位看官,自己要守好自己得來不易的財富呀,現在錢難賺呀!

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  12. 你這篇文章可看性就比高鐵的文章高多了。

    房地產當然是泡沫、炒作。但是泡沫有個特點,就是會炒到多高,本來就是無法預期的。這篇文章發表於去年9月,泡沫現在都還在發展!哪一天、什麼時候破掉,誰也拿不準。你想跟這些人玩,就要有心裡準備不會是最後一隻下船的老鼠。其實所謂的優惠房貸,根本就是推高房價的元兇,而其實銀行的利率也沒有比優惠房貸差到哪裡去。資金的確是泛濫成災。

    而在其它國家,至少有通膨來分擔資金泛濫,而台灣在政府刻意壓低物價之下,什麼都沒漲就只漲房價。(不要跟我說什麼有漲,請去看看香港日本,人家漲多少,我們漲多少。)

    我建議,想跳下去玩的人,真的要小心,沒跳下去的人也不用擔心,泡沫破了,你沒分配到財富,但是我保證你一定買得起房子。

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  13. 好像看到金本位的猴子突然多了一種貨幣叫做房子...有一種觀念其實猴子還沒有想到就是以前的房子蓋了之後可以用多久,現在的房子多少年之後政府就會想辦法跟你說要蓋新的(美化市容,多漂亮的說法),我住在英國,我覺得英國最美得房子都是維多利亞時期留下來的,完全沒有人會說要剷平蓋新的,為了美化市容之類的,大家反而批評新房子醜死了...

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