政府強力作多正是買點？
利多滿天飛：政府公開標售土地屢創高價；優惠房貸不斷釋出，買氣大增；多項重大公共工
程即將完工，區域行情看漲。投資跟著政府的方向走就對了，像中國的湯泉集團當年興建的
上海第一棟每坪單價破百萬的豪宅，就是正好遇上『宏觀調控』，陷入一棟也賣不掉的窘境
。相反地，台灣的文華苑趁著政府強力宣示多頭題材，輕鬆賣破兩百萬單價，創下台灣房地
產歷史的新紀錄。
房地產投資，跟著政府作多方向走就對了，真的嗎？其實這句話當然絕對是正確的，因為政
府是所有市場消息來源當中，最具人民信任的。（就算是支持度偏低的政府，都比建商還要
能取得民眾信任）因此政府釋出的消息影響力最大，多頭消息造成的正面效益最為顯著，空
頭消息當然也是最具殺傷力。因此在政府強力作多時以合理的價格買進，必然能趁著消息產
生的效益消失之前以更高價賣出、獲利了結入袋為安－但是又回歸到最基本原則的那句話，
標第物是否值得投資，依然端看價格是否合乎價值而定。
假設整個房市景氣循環分為四個階段（如圖），就可以簡單分成五個買賣的時間點。
[圖：景氣循環示意圖]
Ａ點：市場正從景氣頂點崩跌，房屋掛出售的數量增加、買氣卻萎縮。
Ｂ點：市場景氣十分低迷、進入底部低點盤整期，不論是買、賣都降到低檔，交易量極低。
Ｃ點：市場景氣曙光乍露，正要爆發，房屋掛出售的量開始恢復，買氣緩緩上升。
Ｄ點：市場景氣恢復，行情爆衝，買氣大量累積，房屋掛出售的量恢復到高點。
Ｅ點：市場景氣一片大好，熱度高到發燙，屋主開始惜售，部分買方因超出預算退場。
正常而言，建商推案量、廣告量最大的會是在Ｄ到Ｅ這兩個期間，而政府若要標售土地跟建
物，也會盡可能選擇在這個時間。原因無他，人類是有理智的，如果可以多賺點現金，沒有
屋主喜歡為買方著想。因此就算買方是非常有價值判斷能力、非常會殺價，也只能買在Ｄ這
個區段最低的價格。但這個價格一般而言還是高於整個景氣循環的平均價格。糟糕的是大多
數人其實都會買在較高點、甚至極高點。
當然也會有特例：像台北市中正大安區幾棟名宅當初預售的時候，正好台灣剛度過千禧股災
、ＳＡＲＳ危機，剛剛開始起步。因此當初興富發百達富麗、宏棋麗水松園都大約賣在一坪
40至50萬的水準，甚至還有更低的。這當然不代表這些建商的評估有問題、智商不足，而
是對建商而言建物跟土地是有持有成本的，在經過土地取得、都更協商、建物興建的過程，
已經到達成本緊繃必須趕緊落袋為安的階段了。其實對這些建商而言，當初的成本其實低得
多，這樣的售價已經是獲利豐厚了，儘管建商都知道當時景氣還只是在Ｂ跟Ｃ點之間，但只
要可以獲利了結避免繼續持有可能面臨的風險，那也足夠了。
豪宅市場的漲跌幅較大[圖：台北名豪宅單價成長跟房市熱度比例圖]
一句巴菲特的名言，就可以充分說明這個邏輯：
「不一定要賣在最好的價格，但要用極為讓人心動的價格買進。」
假設你購入一個標第物，而這個標第物大多數人都認同的合理價值是Ｃ點均價時，Ｄ點跟Ｅ
點均價等於是高於合理價值，而Ａ跟Ｂ點等於是低於合理行情。以下假設各個買進的時間點
（成本），並且都假定要賣到一個相同報酬率的價格。
一、當一樣標第物購入成本遠低於合理價值，你不需要特別做什麼，就會有人隨即用這個更
高的價格跟你買入。
二、當一樣標第物購入的成本低於合理價值時，要將它賣在合理價值以上，是非常容易的事
情，你只需要等到Ｄ或Ｅ的期間掛出售就行。
三、當一樣標第物購入的成本略高於合理價值，你會需要專業的房屋仲介幫你銷售，並且要
趕緊在Ｄ或Ｅ期掛出售，以免在景氣循環進入Ａ期的時候套牢一整年。
四、當一樣標第物你買的非常貴，你大概除了在Ｅ期碰碰運氣，看能不能遇上一個蠢蛋幫你
解套，沒有任何方法可以不賠錢賣掉了。你將會耗費相當大的心血來賣這個房子。
我們可以發現一件事情，那就是若是你相當貪心，你還可以在低點買進、然後用跟上述第三
或第四點相同的持有成本與風險，獲得遠高於這兩個做法的報酬。就算你是認同巴菲特的說
法、不需要賣到高得可以『翹腳捻嘴鬚』、只要維持原先目標就好，那麼在第一跟第二點的
做法，你所需承擔的成本與風險也會比第三跟第四點低得多。
所以最重要的是什麼呢？最重要的就是不要盲從市場、硬是要逼迫自己選擇第三或第四種投
資法。第三種投資法雖然最能夠確定市場行情走向，但是要得到相同的獲利，必須承擔相當
高的成本跟風險。雖然表面上看起來你最能夠買進時最能夠心安理得、夜夜好眠，但事實上
隱藏在背後的真實風險可是會讓你嚇得吃不下飯。更不用說第四種了，會作出這種事情的人
完全是在開自己資產的玩笑。
簡單來說，房地產跟任何一種資產都是一樣，唯有逢低買進，才是確保獲利穩定、但是風險
與成本較低的唯一致勝做法。
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