2009年8月31日 星期一

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬?(2)

"黃金坪數"是什麼?


基於由類似預算構成的總價帶,在部份成屋產生了奇特的現象。首先就是20至30坪的中古屋

,單價會隨著坪數變大而下降。這就是因為在同一產品的總價帶裡面只要該產品足以滿足需求
並且在預算可接受的範圍內,達到最低限度需求的產品,就算坪數不大,也足夠讓購屋者掏出
相當多的錢來購買。相反地,如果坪數太大、乘上單價後的總價太過逼近購屋者的預算,其實
那些額外多出的坪數對購屋者而言邊際效益正在遞減(註),也就是多出來的坪數『單價』其
實會越來越低,因此拉低了整體的平均單價。
簡單舉例計算就是,25坪的公寓如果能以單價55萬、1375萬成交,那麼29坪的公寓因為同樣
在1000至1500這個新婚族群願意以簡單三房新成屋華廈/中古公寓進行區域替換的總價代裡,
多出來的4坪等於只有約150萬不到的預算空間可以加價購買,使得這4坪的空間單價剩下37萬
左右,而總共29坪的大小以1500萬成交後,平均單價就只剩下51萬。

這一坪4萬的差距當然不是因為29坪比25坪差勁,事實上還正好相反,29坪當然比25坪住起來
舒服得多,只不過是25坪大小已經滿足最低需求、但又不會太逼近總預算上限,使得購屋者有
更多空間是用來增加單價,而不需顧慮因為總價過高單價一提升就會太過接近預算。因此常常
會出現屋況跟鬼屋一樣的23坪公寓四樓,成交單價比裝潢過的29坪公寓還要高一成以上的情況
。這是因為20至25坪的坪數邊際效益最高,超過之後就開始遞減的緣故。因此三房產品中所謂
的『黃金坪數』,指的就是25坪以下的公寓坪數。





[圖:每一個單位的坪數效益邊際效益遞減示意圖,由圖可知到達黃金坪數時平均單價會最高,
太大則會因為多餘的坪數效益沒那麼大,而使平均單價降低。]

而1500至2500預算的總價帶,則是把公寓換成高級大樓,但是有此預算的購屋者對於使用坪數
的要求較高,黃金使用坪數便從20至25變成25至30,換算回去公設加成後便成為38到45坪左右
,因此實際使用33坪、總坪數51坪以2500萬成交的單價是49,然而使用坪數27坪、總坪數41坪
的卻相當有機會成交到2200萬、54萬的單價。

這種『黃金坪數』的形成是因為預算較低的階層,可以接受以大兩房(20~23坪)或小三房(24或
25坪)作為最低需求,然而對1500萬至2500萬預算的階層,會變成以25坪左右的2+1房或30坪的
大三房為最低需求。這樣兩種大小的形式是跟家庭人口的負載能力有關,大兩房或2+1房是以三
人家庭為訴求,而小三房跟大三房則是四口家庭為訴求極限,人口超過多半會選擇換屋,跳到另
一個產品帶去了。

從黃金坪數的現象可以輕易發現一種情況,那就是如果購屋者預算偏低、幾乎都比同一個總價帶
的人低,那麼他必然要以特別高的單價搶下黃金坪數才行,否則他並沒有辦法負擔29坪的總價,
就算單價偏低也沒辦法。這再度說明了行情並不是以單價呈現,而是以總價呈現的現象-25坪、
1350萬(54萬),或是29坪、1480萬(51萬),端看購屋者是否願意負擔額外的總價來購買
更為優渥的環境,這兩者並沒有哪個行情偏高的差異,只有預算越高的購屋者越少的定論。

其實只要不是買到29坪、1600萬(55萬),其實都算合理。因為所謂的合理,其實就是你的價
錢不至於脫離其他人花在買這類型房子成本的常規與平均值太遠。 如果你買黃金坪數是用
那個區域的三房均價購入,那就是買便宜,反之,其他坪數卻買到黃金坪數的單價,很可能
就是買貴了。當然這是只在相同景氣下得出來的比較結果,景氣不同、自然均價不同。


至於有些人妄想在景氣正熱時,從公開的市場上(基本上建商賣或屋主給仲介賣就算公開,就算告訴你『這只跟你說』都是騙人的)想要買到景氣差的時候的低價,實在是難上加難。想要買真
的便宜價格,只有在人們恐慌時以低價貪婪地買進。(引申自巴菲特的名言)

建商賣新成屋的定價規則也是這樣來的,預算最低的三房族群就是朝著800萬去逼迫;要買大兩
房或小三房的中階族群目標就是邁進1500;中高階族群三房就是不管三七二十一,朝著兩千五百
萬壓榨、高階族群則是往五千萬前進、豪宅就是不管三七二十一,類似產品同業開多少就是跟著
往上加就對了。他們不見得有這樣的邏輯思考,但是眾多同業自然而然互相影響形成這樣的行為模式。

而且建商還有最強惡德招數就是預售屋,因為預售屋可以把黃金坪數減少成地獄坪數,反正有許
多購屋者沒有實際看屋根本不曉得這樣的坪數突破了最低限度、因而變得非常狹小令人不滿,還
以為是黃金坪數。簡單來說就是20坪的大兩房變成17至18坪,25坪的小三房變成23坪左右,讓
購屋者在交屋後哭笑不得,但卻又『其實可以住』。加上公設比灌高的操作,便可以讓這些購買
地獄坪數型房子的購屋者,以為自己買實際坪數18坪總坪數29坪的預售屋時,1500萬單價51萬
以為新成屋跟同區域的20年零公設公寓29坪1500萬一樣的單價是超級便宜。但其實這些
人根本是買了個天價。


雖然還是屬於同一個總價帶的產品,但因為是地獄坪數,所以其實只剩下小兩房當中願意屈就在
更小空間的購屋者會願意花錢購買而已-然而其實這群人的預算就是最低的。中階預算族群預算
最高的那群首先被排除掉;中高階預算的族群中,也僅有最接近1500萬的那一群,願意一對夫妻
加一個小孩,擠進18坪左右的小空間裡,為的是換取高公設比帶來的氣派大廳跟嶄新的建物。因
此其實只有往上一個總價帶裡面、最為低階的人願意接受而已,數量少到如海底撈針,而且能賺
的利差也很微薄,幾乎只能靠運氣。

像這樣自以為買到低單價預售屋的人,若是作為投資性質,往往很難賺到符合成本的利差。這是
因為整個不動產業界最貪心的本來就是建商,建商自然要把購屋者剝削到最極限後才有可能決定
出售,哪有可能留下足夠的利潤呢?跟建商購屋的人如果還能投資賺大錢,唯有運氣好在建商意
外錯估形勢、或是碰巧遇到下一個購買承接的人不夠清楚狀況亂花錢,『槓到潘仔』才有可能。
當然也有很多人在2007年到2008年之間跟建商買的預售屋轉手賺了不少,但主要的原因都是建
商沒有預料到前後任政府完全不顧對經濟結構與社會會產生重大衝擊,恣意妄為實施激進政策的
緣故,並不是這些人很有投資眼光。(如果是靠內線得知政府政策佈局,已經不是靠投資能
力,而是犯規能力。)







[圖:2007到2009年台灣經濟明顯開始下滑、國際金融投資環境驟變,世界各國只有台北房價靠
著不合理的政策逆勢上揚,創下新高,房價跟台北都會區人均所得的倍數還在不斷成長。]



想要投資房地產獲利,最根本的還是在景氣因為重大事件低迷、但是整體經濟還有成長性跟未來
性的時期,大膽進場。2002年到2006年之間,房價明顯因為購屋者缺乏信心,而普遍低於一般
購屋者可負擔預算,當時大膽買進預售屋的人,在景氣緩步復甦的階段直接在交屋前轉手,最多
可以獲利一倍以上,靠的就是『在大家都不敢買的時候買進』,因為這個時機賣屋者必須要以極
為不合理的低價,才能吸引過度悲觀謹慎的購屋者購屋。唯有在供過於求、或是均衡價明顯偏離
長期趨勢、俗稱買方市場的情況下買屋,才有機會買便宜。


除此之外,想要藉由短時間投機操作獲利,除非有辦法獲知未透過公開販售的房子並且大膽低價
買進、或是透過內線消息得知政府將釋放到市場上、極少人得知的重大利多,否則除非運氣特佳
、可以『槓到潘仔』,否則必然得花上相當長的時間,等待市場更加一步往上提升才行。假如買
進的價位已經到達市場上購屋者最緊繃的預算、又剛好遇到景氣已經熱到必然下修,那麼就
算等得再久,也只是虛耗時間罷了。

除非有特殊關係可以跟建商以半價買進,否則不要妄想能夠靠吃這些奸商的豆腐來賺錢。


註:邊際效益遞減指的是一種經濟學上的現象。用實例較好解釋:一大塊披薩切成四片以200元
售出,但是消費者吃完兩片後其實已經飽了,第三片是勉強吃掉,第四片完全是抱著『不能浪費
錢』的心態硬吃的。在這個披薩案例裡,其實前面兩塊披薩就足夠讓這個人願意花上一百多元的
價錢買來吃飽了,第三塊跟第四塊只是貪多而購買的,對他而言因為不能帶來更多的滿足(因為
已經滿了),所以比不上第一第二塊值錢,特別是第四片,假如他知道吃完會因為太飽不舒服,
說不定還會後悔想要請披薩店退錢哩。

註:本章將會使用大量數字做為舉例,並不代表可以做為日後房價的任何猜測,純屬舉例。

2009年8月30日 星期日

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬?(1)

房價金字塔是弧形的



在第二章一開始討論過計算單價的方式應該是以實際使用坪數、也就是所謂的專用面積來除
以總價,才不會被不同公設比的設計給矇騙。然而事實上還有更驚人的事實,會讓你發現價
格的支撐力並不是該區域的平均單價,而是總價,也就是購屋者的預算。



舉例而言,因為台北居大不易,在1980年代,民眾普遍30歲以前,一對夫婦就能獨力購屋;
在1990年代,至少台北以外的區域大部分的夫妻都有能力在30歲以前購屋,並且開始養育兒
女的計畫。然而時至今日,除非家境富裕、可以輕易拿出數百萬的資金挹注,否則在台北購
屋基本預算的一千萬中,三成的自備款三百萬元、再加上裝潢等零碎費用近百萬,足夠一對
夫妻存上七到十年。



這樣得支出相當於月平均每個月在四萬到五萬之間,必須要一對夫妻合計稅後淨收入達到十
四萬以上才不至於太過窘迫。在過去一棟三房成屋只要七百萬的時代,收入水準穩定、合計
淨收入平均達每個月十四萬的夫妻,最快存四年就可以買房子了,就算是收入水準較低的家
庭,也可以在拉長時間後存夠本錢。因此在這二十年間台北都會區開始一波極為快速的房地
產開發成長期,在跨入二十一世紀後終於使台北市閒置土地數量變得極為稀少,也因此促使
房價在供需失衡但是國民所得水準尚且夠高的推波助瀾下房價上漲了一倍以上。







[圖:所得水準越低,購屋時每月支出現金佔所得的能夠負擔的比率將遞減,月收入十萬以內
的家庭光是三成就很緊繃,但是四十萬以上的家庭可以到達一半(必須考慮扶養開銷)]





但在房價短短幾年翻一倍的過程中,能在三十歲以前購屋的夫妻,數量已經隨著人口結構變
遷、收入水準倒退至二十年前的水準而逐漸萎縮。這也就是為什麼2007年到2009年,就算有
非常多投資客前仆後繼地湧入,每年的買賣移轉件數還是每年兩成的速度在萎縮。因為需求
面差不多以千禧年為分水嶺,隨著人口結構與國民所得衰減而逐漸萎縮,僅在這幾年靠著央
行連續八年的降息與銀行的信用擴張政策,使購屋者能以越來越高的財務槓桿來追漲房價。



然而追漲總有極限的一天:2007年政府降息到達有史以來可說是極低的水準,而人口結構
的反轉力道卻越來越兇猛。說這麼多到底跟行情有什麼關係呢?當然有。原因就在於,區域
行情其實就是由當地購屋民眾的負擔能力組成的。一但全國民眾所得水準萎縮、購屋人口減
少、信用擴張程度下降,由購屋能力產生的行情,自然再也支撐不住。這就是為什麼行情不
是由單價支撐,而是由總價支撐的緣故。

許多人會質疑台北有很多有錢人以置產為目的購屋,可以形成價格支撐力道。這樣的說法當
然是完全正確,事實上就是因為利率不斷走低、使原本留置在定存跟其他穩定資金的族群將
資金投入房地產市場。若沒有這些投資者(註)的支撐,每年的萎縮率將不會是兩成而是三
成、甚至四成以上。這些人其實是積蓄甚多的中高齡置產者,為了不忍見到子女買房子買得
太辛苦,在對房價持續走揚的預期下開始釋放資金,因此對基本面產生了支撐。但是整體市
場仍難免持續萎縮,就知道整體經濟的衰退可是比有錢人的支撐力道還大。

因此從購屋者的數量、所得水準、償債能力、便能夠得知該區域的行情支撐力,而剩下投資
客資金與投機者炒作並不會持續太久-事實上比台灣人更加有錢的日本人,已經用東京房價
泡沫的破滅告訴我們,資金燃燒只有何時耗盡、沒有會不會耗盡的問題。只要購屋者沒有必
須要在三五年內買到房子的必要性,將看屋時間拉長到以年為單位,要以合理行情、也就是
可以穩定負擔的所得水準買到房子是很容易的事情。

因此要了解相中區域的合理行情,最好的方法就是了解此一居住地區多半是什麼類型的人居
住。舉例而言,大安區跟永和市的差別在於,因為大安區的舊社區環境跟生活機能就足以勝
過永和市的新成屋,便出現三房這種新婚族群首要目標,在大安區的二十多年中古屋行情跟
永和的高級新成屋等價的情況。因為同等預算的購屋者,其實是會在不同區域間流動,只是
對於環境較好的區域可以接受較差的房屋主體。相反地,預算較低的購屋者,若買不起新成
屋卻依舊偏好該區域時,便會降級到該區的舊屋、或是轉移到別區的新成屋。



然而最終的結果就是房價繼續攀升,導致預算最高族群大多數人都能力不足、或是不願意高
比例負債購屋時,高價區域的新成屋將會進入幾乎沒有合適族群的荒謬情形。這就是為什麼
在台北這樣購屋人口龐大、房屋流動性遠勝過台中、高雄的區域,會有許多新成屋得花上一
年半載才能售出的緣故。這些總價離譜的新成屋還能夠賣掉的原因只有一個,套句仲介的說
法就是:槓到潘仔。





[圖:所得越高佔整個購屋市場的比例是以非常快的速度遞減,如果硬要把房子賣高價跳到太高
的階級,光是要人來看就不容易了,更遑論要槓到潘仔]



特別是部份高級區域的新成屋,正好在非常尷尬的產品帶:月收入合計二十萬的夫妻負擔極
限只有最多兩千萬上下,若是用來購置新屋會期待有高於高標許多的等級,畢竟在所有的購
屋族群中,這樣的收入水準已經足以打敗大多數人。然而在許多高級地段,這樣的預算依然
只能購入較大間的舊公寓或是舊華廈,就算在提高一千萬的預算,竟然也因為公設比過高的
操弄,使得這些人只能以三千萬預算購入非常普通的電梯華廈新屋。這使得這種三千萬的電
梯華廈產品非常沒有支撐力。



最糟糕的是,除了投資客置產賺差價的需求,真正的有錢人對這種房子是沒有居住需求的。
月收入四十萬以上的夫妻,已經足夠直接跳級去購置高階住宅,並沒有必要去跟所得只有他
們四分之一不到的一般人擠在街道狹小、沒有管理的住宅區。因為這些真正金字塔頂端的族
群,只要稍微提高購屋支出佔月所得的比例,就可以一次從三千萬的預算提高到四五千萬,
足夠直接從師大附近的小華廈跳級到信義路上的高樓層住宅或是青田街面整片林蔭的高階一
層一戶住宅。



這是因為高收入族群的支出結構只要稍作調整,預算就可以直接跳級,這是一般人很難想像
的,但其實就只是因為人越富有、基本生活開銷的比例會下降挪到別的部份去而已。畢竟一
般人收入六成作為日常開銷,可不代表月收入五十萬的階級一個月有辦法花三十萬在吃喝拉
撒睡,其實基本上大多數都是積存下來做為購屋跟教育基金,因為這個階層的人很多都是生
活規律忙於工作的高階專業人士,他們可沒有時間每餐都吃三千元,這是更高一階的人在做
的事情。

因此,一般的三房成屋在預算一千萬到兩千萬之間足夠讓大部分授薪階級購屋。然而在收入
大幅成長到足以負擔三千至四千萬預算時,其實也足以負擔加倍的預算。這使得三千萬左右
、靠著高公設比與區域舊華廈行情加碼所支撐的新華廈,成為乏人問津的產品。事實上就算
在景氣最過熱的時候,這種房屋都是最少人買的。




這是因為,事實上這種房子的行情支撐力,是在兩千萬左右,而不到三千萬之譜。但是因為
建商過度灌高公設比、而且新成屋以含公設坪數計算的『單價』又一定要比舊華廈貴一成以
上,使得這種產品變得如第二章所述,單價在僅高一成左右時,總價整整高出舊華廈一倍以
上。而越過了兩千萬的門檻、到達三千萬後,進入了需求面嚴重萎縮的總價帶(註)。因為
真正喜歡的人買不起,真正買得起的人卻不喜歡。三千萬預算但可以撐到四五千萬的人,大
多數寧可增加預算去購買豪宅或是四千萬空間大氣派的舊豪宅,也很少願意跟一般民眾擠在
他眼中的『貧民窟』。這些數字是目前景氣高峰時的分佈,隨著景氣跟需求結構變遷是會有
大幅度改變的,像日本東京都的總價帶還在變動,而且是整體性變低。



所謂的行情,就是由購屋預算與購屋偏好組成的總價帶所控制,就算是單價只高出屋齡十年
到二十年舊華廈一成的新華廈,也是超出行情,因為他的總價高了六成到一倍並不符合同一
階級購屋者的預算。用單價去看待行情,就會在這種尷尬產品上面栽跟斗。




註:總價帶指的是由購屋預算跟族群所組成的帶狀預算結構。以買賣量最大的三房而言,八
九百萬以下是一個階層,由月收入最低的一般授薪階級組成;一千萬到一千五百萬約莫是一
個階層,由月收入較高且較穩定(許多是公務員)的購屋族組成;一千五百萬到兩千五百萬
則是一個階層,幾乎都是高收入職業(三師或外商主管)。但是三千萬以上卻是跟五千萬同
一個階層,因為這個階層由高收入授薪階級跟小規模自營商業人士組成。超過七千萬後就幾
乎沒有預算帶的限制,因為這個總價帶只有這個房子值不值得資產家購買的差異。這個有趣
的結構性現象將在後面提到。

註:投資者並不是只有指那些以短期買賣為目的的投機客,還包含有錢人置產型的投資,跟
退休族收租為目的或資助小孩購屋的投資,事實上最後一個才是支撐台北房價的主力,前者
所佔的比例非常低,而真正的有錢人是只買豪宅跟店面的。

2009年8月29日 星期六

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲?(4)

漲比較好還是跌比較好?



(標題很莫名其妙吧?)


美國政治人物從二十世紀中開始示範怎麼用政府當工具討好選民,而後這一套手法逐漸被世
界各國政府學起來。特別是跟美國特別親近的幾個國家,學得特別地好,甚至還有像日本這
樣青出於藍、更勝於藍的國家。反倒是走『有中國特色的社會主義路線』的中國,對這套極
為反感-畢竟他們並不需要討好『選民』。

這套操弄民心的手段是什麼呢?就是藉由政府工具(財政與貨幣政策),在基本面連同消息
面上炒作資本市場。簡單來說,就是由政府領頭炒作股市、房市,讓人民不由自主跟進、將
資金丟進巨大的『投機市場』裡面捲動,藉著政府再更進一步地干預與炒作,使人民在資本
市場逐漸炒高的過程中,產生『財富增加』的錯覺,政府便能獲得『有在拼經濟』的美譽。

但其實這一切都是幻覺,嚇不倒我的。事實上這種財富增加的幻覺,是政府強迫人民曝露在
高度投資風險下產生的效果,事實上光是蒙受的風險之高,那些微薄的資產帳面價值增加根
本就不划算。為什麼這麼說呢?首先要能分辨什麼是帳面價值跟實質價值,還有什麼是風險

所謂的帳面價值,就是你所持有的資產,以目前市面上成交的價格計價後得出來的數字。事
實上這個數字一點意義也沒有,為什麼這麼說呢?首先,當你要賣的時候,成交價就絕對不
是這個數字;第二,這個數字並不是恆定的,後天如果來個大災難導致資本市場大跌,或是
台灣人突然發明治療愛滋病的藥導致生技股帶動大盤大漲,那麼你的資產帳面價值就會劇烈
波動,這意味著除非你在看到數字的當下決定出售,否則這個數字真的只能僅供參考,在明
天、後天、大後天、一個月後、半年後,都沒有意義。

這種不確定性,就是風險。不確定會賺或是賠,因此你不能在今天就肯定自己的財產在明天
可以用今天的市場成交價格成功出售。因此市場即時價格只能作為參考,他並不能用來當作
計算你的資產價值的設定值。資產的價值來自於它能夠為你帶來獲利的能力,而不是一時被
炒作、無法確定明日可以重現的『歷史價格』。

所以當你在清點資產時,要把帳面價格跟實際價值分開來看。一旦沒有什麼支撐面、未來不
一定能持續存在的帳面價格比實際價值高太多時,等於就是告訴你市場真的太過熱,太多腦
袋不靈光的人用遠高於實際價值的價格買了天價,把市場最新成交價紀錄給推升上去了。有
人喜歡討自己歡心,就會在帳冊上記下以最新成交價計價的帳面價格,但我比較喜歡在心裡
記著其實有另一個真正的價值。(這也是會計原則裡面討論很多的部分,有興趣大家可以去
翻中級會計學)





[圖:台股2009年走勢圖。這一整年股價指數不斷波動,如果你持有一單位台指,你2008年
年度資產的實際價值底該怎麼計算?是用一整年的平均來代表你持有平均帳面價值,還是用
台股封關那天結算你今年度的資產?其實只有賣掉結算現金的那天,才是正確不會有估計錯
誤的數字,不賣掉是不可能確切知道轉換成現金的能力。]



要真正去計算靠著出售賺取獲利《也就是資本利得》所得出的資產價值,並不是這麼好計算
的。你得要估計突然出售可能造成的賣壓產生的跌價;如果晚幾天出售,你必須計算漲跌機
率加權的出售期望價值;如果放個一年兩年,還得把總體經濟的估計加進去。最後整個模組
會複雜到你必須請麻省理工學院的專家幫你建構模組,然後用世界最強的電腦去計算。如果
有人自稱不必依靠這些就可以知道未來可能的出售價格,那麼他的方法只有兩種,一個是妄
想,一個是吹牛。


也就是說,除非你當下就決定要賣,否則去估計一個『資本利得價值』是沒有意義的,因為
你絕對估不準,這就是為什麼所有的投顧績效通常都跟大盤差不多的原因,因為說穿了他們
並沒有掌握儲存宇宙秘密的資料庫,哪有可能真的估準確。但是如果你去相信一個估不準確
的帳面價值,藉此進行投資決策,那麼也只會淪為跟這些投顧一樣績效跟大盤差不多的下場
而已。

你之所以會賺得比大家多,只是因為新手的運氣,只要你交易量夠大就會回歸正常(你玩再
久都比不上每天交易數十數百筆、動用數千萬資金的操盤手,就算你業餘性質玩了二十年,
跟這些人比依然是菜鳥中的菜鳥,靠運氣的),除非你有本事控制自己有賺到一筆就收手,
否則終究要回歸市場平均績效。

所以除非你願意馬上出售,否則帳面價值根本沒有意義-因為不可控制、無法正確估計何時
出售可以回收的確切金額。


你唯一可以比較確定的就是這個資產實際上保守估計能帶來的現金流,藉由財務原則折現(
註)得到的價值。然而這個價值只有在社會整體經濟變動、或是利率變動時才會有顯著波動
。因此比起用股市或房市最新成交價計算的帳面價值,根本就是一攤死水,很少在動,政府
做在多也很難像炒股市或房市那樣短短兩年帳面價值成長兩倍到三倍,使人民感覺到『財富
好像增值好多』,因此媒體、政府當然就是不斷灌輸人民錯誤的觀念,以為用市場最新成交
價格計算出來的,就是他們手上資產的價值。不這樣做,怎麼能唬弄你呢?

但人民卻忘了,炒高了必然崩盤的定律。地球上並沒有任何一個國家的股市是永遠向上的。
美國股市會上兩萬點、崩到八千點;日經指數上三萬、然後一萬四;台股一萬、下探四千;
因為虛假的、偏離實際價值的價格都只是泡沫,吹破了就會快速萎縮、打回原形。

有的政府部會首長號稱票投給他們,可以帶台股上兩萬點,最後崩盤時就敷衍地說『當初只
是玩笑話』。說穿了政客只是要利用炒作資本市場帶給民眾『財富增加』的假象,借此謀得
選票而已,這就是民主制度最失敗的地方。極權專政的中國反而沒有此一『炒股得民心』的
需求,只需要讓高級幹部跟權力核心能徹底掌握國家機器就能掌握政權,反而不會常常推出
倒行逆施、把經濟體推向死亡的自殺政策(註:中國人例外,他們為了爭權奪位有時願意毀
掉國家,反正再重建就好嘛!)。

因此,當有人問我,現在的房市會漲還是跌時,我都會回答他:你覺得現在該跌還是漲好?

台灣應該大多數人都抱持著『資本市場當然是一直漲下去最好』的看法-但事實上這種想法
是完全錯誤而且荒謬的。因為市場是由供需支撐的,假如今天股市一路瘋狂地漲上兩萬點,
屆時貪婪的投資者如果都抱著想要獲利了結的心態,賣壓將會造成極為快速的崩盤。也就是
其實漲這麼高,實際實現並不見得像簡單數學算出來得多,更不要說忙著上班的一般民眾,
一不留神台股就會跌到資產反而變少的水準了。而且最慘的就是,誤以為股市會無限上漲的
一般民眾,還會笨笨地在兩萬點的高點瘋狂想要買進,讓手上持有大量股票的外資把民眾當
提款機,一路賣一路崩,最後財富都重分配給外資了。我們的人民笨,可不代表外資笨。

這麼多年來,台灣資本市場不是一直都這樣耍你耍的團團轉嗎?








[圖:商周報導十年來投資台股跟基金平均績效都是負值,投資房地產卻高於60%,事實上
只要再往後拉十年,投資房地產的績效也會變得很差,現在才一窩蜂進場的民眾只會是負責
抬轎讓別人提高獲利的代宰羔羊而已。]


只不過每個政府都會解釋『下跌是對手的愚昧與錯誤造成的』,事實上如果想要跌那麼多,
得要先漲那麼多才行。要不是讓資本市場上漲的那一方太過愚蠢,使得市場攀升過頭,下跌
時也不會摔的那麼慘重。如果股價永遠只反映實質價值,那麼根本不會有巨大的跌幅。只是
政客加上媒體的操作,使你選擇相信哪一邊的說法、讓那一邊操縱,相信漲都是自己的陣營
造成,跌都是對方害的。
因此,如果你問我,該漲或跌,我會告訴你,我希望股市永遠繞著基本面上下漲跌收斂,因
為這才是理想、不會破壞經濟秩序的情況。

如果今天房市漲到了過度偏離基本面的高點,我會希望緩步上下盤整到下修貼近基本面,讓
政府也有時間把基本面拉抬到市價;如果跌得太多,我會希望它緩步上升不要一次暴衝、導
致炒作資金一次湧入、造成另一次的崩盤,而是能漸漸吸收基本投資人的資金,維繫住市場
的基本面。

特別是房市並不像股市,房市會讓一個家庭投入高達三分之一的現金流入來維繫一個資產的
持有,股市可以丟兩百萬進去然後都不管,可是房市可不同。為了能繼續住下去、確保房貸
正常繳息,除了自備款以外還得每個月投注相當大筆的資金。如果市場漲得太高、使得購屋
者被迫用更高的槓桿、每個月投入更高比例的現金來維持房子的所有權,將會造成前面幾節
描述的嚴重社會跟經濟問題。而突然跌得太低也會造成需要售屋轉換資金需求的民眾蒙受莫
大損失、需要出清資產的銀行面臨資金短缺的問題。因此維持經濟體穩定最好的方法就是盡
量避免大漲或大跌,因為大漲必然帶來崩盤、大跌帶來暴漲,反覆循環。


用政府力量干預炒高、然後把暴跌推給對手,是最下流且不負責任的做法。遺憾的是,這種
下流招數是所有民主政府無法改掉的通病。把股市點數上升就當作政績跟拼經濟證據的政治
人物,根本就是不值得信任的三流人物。


政府該做的就是讓資本市場圍著基本面上下移動,並且隨著經濟體成長緩步上升。因為只有
實質薪資所得、社會福利、生活環境的改善、以及購買能力,還有國家的未來,才是人民真
正的財富。剩下的一切都是假的,只要沒有上述那些真正的財富存在,所有貨幣計價的數字
都沒有意義。



註:折現指的是所有學財務的人最早學會的一套計算資產真正價值的機制。第四章將會提到
基本運作原則。


2009年8月28日 星期五

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲?(3)

美國神話?



當你可以用家裡的印表機印全地球人都承認、並且用來作為跨國交易用的貨幣時,你就是世
界的老大-或者反過來說,如果你是世界的老大,全地球跨國交易用的貨幣,就會用你印出
來的鈔票。

這是非常大的優勢、大到美國願意為此馬不停蹄地引發戰爭、擺平不聽話的小朋友或是各產
油國:在眾多伊斯蘭教國家中,英美支持的以色列總是特別礙眼;伊拉克被冠上莫須有罪名
遭美軍入侵、扶植傀儡政府;美軍艦隊甚至大剌剌地直接將日本橫須賀港當國土使用,就為
了維持太平洋西岸的安穩。

不為什麼,就為了可以成為世界上最囂張的債務人、為了讓美國本土可以成為所有海外投資
者不得不支持的投資環境。因為熱愛消費的美國人幾乎是世界上最可怕的消費市場,比起以
人口取勝的中國、印度,美國人甚至願意大量舉債就為了消費。久而久之以外銷美國維生的
國家像是中國、日本、台灣,便要想辦法讓美國人能夠熱愛他們的產品,其中一個辦法就是
讓該國貨幣兌美元的匯率永遠都是過度貶值,因為只要過度貶值,在美國人眼中這些國家的
產品就是便宜到不得了

然而過度貶值的手段就是由這些國家的中央銀行要負責印該國鈔票來以高價買下匯回國內要
換成當地貨幣使用的美金收入,便能使國內貨幣相對而言是低價出售換美金,就是貶值。長
期下來就是中國、日本、台灣的中央銀行累積了極為大量的美金,但是美金放在庫房裡鎖著
是極為浪費的行為,因此只能轉而購買兩種以美金就可以買的產品,那就是黃金跟美國政府
公債。由於買美國公債可以提高跟美國政府的正面關係(因為美國政府一天到晚想要借錢)
,因此大多數中央銀行手上的美金是拿來買美國政府公債,放著收利息的,這些也就是外匯
存底(註)。




[圖:各國持有的美元計價外匯存底的高度,讓美國成為有史以來最囂張的債務人]

這又進一步加深各國對美金的需求、因為一旦美金崩潰這些國家也不用活了,大量以美金計
價的資產會化為白紙,因此沒有國家敢放任美金巨幅貶值。最後的結果就是世界各國在移動
資金時都選擇以美金這樣市場廣為承認、且不會任意貶值的貨幣,而且不容易大量貶值的特
性加上美國本身投資市場的蓬勃與多樣化,讓美國成為國際投資者最愛的投資天堂。

這讓美國股市跟美國房市,成為國際間最愛的投資標的。二十世紀中美國崛起後,歐洲國家
的投資者開始大幅轉進美國美國資本市場;1980年代,暴富的日本人因為《廣場協議》被迫
升值後,就選擇以美國作為日幣升值後跨國購買力大增的資金出口,當時三菱集團幾乎直接
買下美國資本市場地標的洛克斐勒中心不只讓日本人一時之間自以為是世界之王、甚至也曾
讓美國人誤以為自己將要變成日本財團底下的走狗了。

後來日本崩潰,能源開始有匱乏危機的阿拉伯人開始發現錢也要找安全絕對不會暴貶的資產
作風險分散,不能老是仰賴國內的沙漠冒油-沒錯,顏色是少見的邪惡綠色、銅臭味十足卻
比較不會有大幅貶值風險的美金再度成為阿拉伯人選擇的投資用貨幣,而這一次,換他們買
美國的頂級辦公大樓。美國人不必是世界上最會升產貨物賺錢的國家,但只要美金是大家通
用的國際貨幣,他們就是最會吸收國際投資資金的國家,這使得美國資本市場永遠不會有資
金永久抽離造成的崩潰危機。

這跟房地產市場有什麼關係?當然有,比起1980年代結束後因為股市、房市一起崩盤被世界
各國同時背離的日本人,美國等於有了一張永遠不死的護身符-美國的投資市場絕對不會被
各國放棄,所以就算大跌,這些投資者總有一天也得乖乖地把錢丟回來美國市場。這就是日
本、台灣房地產市場永遠不可能取得的免死金牌:外資可以放棄日幣計價的資本市場,可以
撤離台灣,但是終究必須回到美國。

所以就算美國人1980年代弄出儲貸機構危機、1990年代結束時弄出誇張的網路泡沫(史上
最愚蠢的投資風潮)、2007年又釀成金融海嘯這樣差點毀滅世界經濟的滔天大禍,一旦聯
準會降息、政府擴大舉債支出刺激景氣支撐點,各國資金依然乖乖地回流。幾乎每十年美國
人就要惡搞世界投資人一次,甚至還有陰謀論認為根本是美國政府跟投資機構刻意玩弄國際
投資者的論調出現。


[圖:三菱集團買天價的洛克斐勒中心,當年美國刻意趁日幣被迫升值把許多房地產高價賣給
日本,後來又趁人之危在日本財團拋售求現時低價買回,賣高、買低,把實際上不能放空的
房地產也放空了。會被認為是陰謀論的原因是日幣暴升跟日本資本市場崩潰的兇手幾乎都可
以算美國人一筆。]

美國的房市一天到晚在泡沫化,而且也都很大,每次爆破時也都震耳欲聾,但是美國卻永遠
不會被震死。因為每次爆破後都不只是美國人承擔損失、而是全世界一起承擔、使美國沒有
預期受損嚴重。而且每次泡沫破滅後永遠都會再度吹脹,因為美國不是日本、而是永遠的投
資天堂,絕對不會有失落十年、殭屍經濟出現,全地球的投資者都是美國資本市場的抬轎者
(其實美國當然不是真的無敵,他們只是有吃不完、由世界各國捐贈的無敵星而已。)

這也是為什麼川普、羅伯特清崎這些所謂的『投資名家』可以一天到晚靠炒作美國房市賺錢
,而三菱地產只玩了一大票就玩完了的緣故。更厲害的絕招是美國刻意營造自己是個移民國
家一天到晚有各國菁英與富人移入、而且成功的均衡發展政策使美國少子化情形在全世界已
開發中國家而言算是相對而言相當輕微,這使得美國相對而言不容易進入日本這樣被老人拖
垮經濟的時代。

這些條件跟作法使得美國房地產市場是公認的『永遠都有機會再靠大泡沫賺錢』的應許之地
。日本不是、英國不是、貨幣不受各國信任的中國也不會是,台灣人也不要太妄想這樣一個
太平洋西岸的彈丸小國有條件辦到。台灣的房地產市場如果不想要跟日本一樣僵屍化,唯一
的方法只有『自求多福』,不要期待各國投資者會為你抬轎。

而房地產市場要永遠活絡的方法其實非常容易說明、但卻因為官商勾結、選舉政治難以辦到
。維持金融機構體質健全以便讓民眾買房子不會太難貸款、均衡區域發展以免單一區域過度
炒作使資金空燒後因泡沫崩潰造成問題;還有適度控制青壯人口收支穩定平衡維持購買力、
避免年輕一代害怕生育帶來負擔而造成少子化問題等等,都是政府可以想辦法讓投資環境可
以多少跟美國看齊的老梗政策

但是有多難辦到呢?台灣金融機構多年來發生的數次危機,根本上大多是政府跟政治人物搞
出來的;炒台北房市才能圖利建商、並且讓最大都會區的人民感到財富增值而覺得政府很會
拼經濟,政治人物自己也可以賺一票;為青壯人口著想?政客只會為財團著想,當然是一起
剝削能吃苦耐勞的年輕人換取利益!

簡單來說,政府想要避免台灣資本市場一蹶不振大概有一百個很容易設定的政策,但卻幾乎
不可能有充分施行的可能性。在現任拼經濟政府上台後,經濟體已經體質不良的時候竟然還
推出房貸補貼跟遺產稅調降、贈與免稅額加倍這種炒熱房市用的政策,使金融秩序失衡的情
況更為嚴重。除了期待台灣可以避免走入日本老路的緩衝時間只剩下五年不到的未來,政府
會突然發現人民跟政府雙贏的唯一途徑就是不要故意用政策讓財團賺那麼大以外,已經沒有
其他方法了。

我們沒有無敵美國的環境,但比起踏進經濟體結構性衰退期才發現泡沫太大的日本,我
們還有一點時間。

註:台灣政府總是宣稱外匯存底是"國力的象徵",事實上外匯存底象徵的是我們人民的購
買力被政府擅自挪用為低報酬率的儲蓄,可以說是一種貧窮的象徵。雖然這些東西危急時頗
好用,但說穿了是用台灣人生活比別人辛苦換來的。

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲?(2)

漲到跟日本一樣?

一個經濟體運作正常的國家,房地產市場是隨著幾個指標不停上下循環的:利率、貸款難度
、經濟成長率、人口成長率,以及很少有人知道的一點:青壯人口比率。

日本房地產市場在1990年代泡沫經濟破滅時崩潰後,剛好又遇上全國全面性的人口老化問題
,加上出生率過低,使得購屋主力族群青壯人口的比率節節下滑;雪上加霜的是,日本老人
壽命十分地長,而且日本還有獨特的社會問題:極度浪費醫療資源。

因為必須維持家計的青壯人口沒有時間照料家裡的老人家,因此一但老年親屬因為生病或是太
老而虛弱得無法自行照料生活,就把老人丟到醫院裡去住院,造成日本醫院滿滿都是老人的奇
景。同樣都是人口老年化的國家,全國醫療資源甚至足以跟半個歐洲匹敵,原因就在於大多數
的醫療資源其實都拿來照顧體弱多病但其實不需要住院的老人了。

這造成了兩個問題:原先老人的住宅會拿出來賣或是給青壯人口繼承,同時導致住宅市場供給
增加跟需求減弱;接著老人的醫療跟保險支出其實都是由青壯人口承擔。那麼高的支出壓在年
輕人身上,自然造成消費能力跟購屋能力嚴重衰退、導致整個住宅市場需求嚴重下滑。這就是
為什麼2000年之後日本的經濟有緩步成長,但是住宅市場卻反而越跌越慘的根本:只要青壯人
口買不起,住宅市場就是會跌。


[圖:日本東京都平均房價長期趨勢是在泡沫經濟後大跌,然後持續下跌,十多年都沒有回升的跡象]

很多人以為只要有錢人會持續置產,房地產市場就一定有支撐-這句話確實是正確的,但必須
符合一個前提:那就是基本需求面必須成長或至少是維持固定。因為有錢人置產一樣有維持成
本,有錢人並不代表房貸零利率;就算是現金買的,如果投資報酬太低,有錢人可不是傻子。
特別是明顯整個市場都還在逐漸下滑的時候,有錢人對市場比一般人更敏感,絕對是縮手得更
快,反正有錢人有的是避險的選擇,想投資房地產只要等跌得夠低在進場就好。

不要拿自己的窮人價值觀去猜測有錢人的想法。

因此相對於住宅市場不斷下滑,在泡沫經濟破滅後曾經暴跌的店面跟商辦市場,在景氣回溫後
反而有上升的趨勢。這是因為人口雖然衰退、老化,導致基本『住的需求』萎縮,可是只要經
濟有在成長,店面跟商辦就不會租不掉、更不會有供給過度的問題:因為店面跟商圈本來就有
擴充的限制性,並不會因為景氣好,SOGO商圈就會一路擴張到仁愛路跟建國南路。

因此在房市跟經濟成長打底後,日本的有錢人開始慢慢願意把資金放回到店面跟商辦市場,因
此相對於跌得好像沒有未來的住宅市場,商辦跟店面市場反而開始回升、精華商圈的地價也開
始上漲。畢竟日本的國債跟定存利率實在低得太離譜了,只要商辦跟店鋪的租金不要太低、而
且商圈有穩定性不至於萎縮,就是有錢人喜愛的投資標的。

這也是有錢人跟一般人的差異:有錢人想的是讓錢丟進去會賺租金的不動產,而一般人以為買
了房子住就會增值,事實上完全是癡人作夢。現金收益不會持續穩定成長的不動產根本沒有實
質的成長空間,住宅不斷供過於求只會造成租金持續下滑而已。

因此日本的房價跟地價呈現南轅北轍的走勢:目前作商店跟辦公使用的不動產持續上升,而住
宅卻繼續跌、甚至出現『3000萬日圓以下都心宅』的廣告招牌,我的天啊,東京都三房華廈只
要不到台幣一千萬!

但是建商卻會拿日本精華區段地價創天價的新聞來哄騙你、讓你誤以為日本房地產市場還是高
檔。但就算商鋪跟大樓所在位置的地價創下每坪1700萬日幣、3000萬日幣甚至更高的價錢,
都跟一般住宅完全無關。因為事實上這樣的情況也早就在台北發生了:東區的透天店面動輒三
四億,建物卻是早就老舊無法使用、不能當一般住宅的房子,土地只有二十多坪,換算土地單
價(因為建物已經沒價值了,就是賣那塊地而已)高達每坪1500萬台幣。

因此拿真正商業用的土地單價去『膨風』日本地價有多高,完全是騙人的,因為你買的是住宅
,不是商店。建商這麼作完全是類比錯誤,這在行為財務學上就是造成購屋者的定錨錯誤,也
就是刻意讓你根本就搞錯比較對象。

實際上大多數日本用來蓋住宅的用地都在一坪2000萬日圓以下,也很少高過3000萬日圓,而
且日本的土地每坪土地面積可以用來蓋建物的比例比台北更高。東京都住宅用地容積率(註)
幾乎是台北的兩倍,加上日本大規模都更的獎勵容積可以到達100%、等於是加倍,比起台灣
都更獎勵容積上限只有50%要高得多。

若以容積單價來計算建商興建住宅的土地成本,以300坪土地來計算的話,東京都的第二種住
宅用地等於是這樣:

可蓋建物面積 = 300 x 400% x (1+獎勵容積上限100%) = 最多可蓋2400坪建物

而台北的住三之一用地則是這樣:

可蓋建物面積 = 300 x 225% x (1+獎勵容積上限50%) = 最多可蓋1012坪建物

東京都常見的住宅用地每坪可蓋的建物幾乎是台北的2.4倍,因此其實東京都的住宅用地地價
應該要是台北的2.4倍才對。


事實上卻非如此:杭州南路的住宅用地飆破400萬,連汀洲路二段的巷弄內住宅用地都飆破180
萬。這時候你就會想,可是前面提到的是日本住宅用地是約莫2000萬日幣、相當於700萬台幣
,不是嗎?180萬的2.4倍,也沒有到700萬那麼高吧?

那是因為2000到3000萬的是東京都的商業用地,容積率高達1000%以上,等於是住三之一的
五倍以上。180萬乘上五倍就高達900萬的單價了,等於是東京都的1.3倍。為了避免被這樣土
地分區不同的情況給誤導,最好的方法就是算容積單價:

土地每坪單價 ÷ 容積率 ÷ (1+獎勵容積上限) = 容積單價

台北的住三之一土地容積率乘上獎勵容積加權,最多也才3.375,而極為稀有、容積率最高的
商四土地(容積率800%)也才12而已。相較之下東京都住宅用地最高是8、第三種商業地域
(容積率1300%)高達26,幾乎都是兩倍以上。

最後還是回到前面的結果:台北非店面的土地地價應該是東京42%以下。

對照一下台北市住三之一土地單價飆到180萬以上,建物分到的每坪土地的成本高達180÷3.375=53萬
,加上興建成本一坪十多萬、銷售成本跟建商的利潤20%,將會達到每坪80萬之譜。以台北市
標準三房新成屋的定價模式,將會變成25坪主建物 × 1.5倍公設加乘 = 權狀42坪,總價高達
42 × 80 = 3360萬台幣。前面都已經說了,東京都的三房華廈普遍只有3500萬『日圓』到5500萬
,同樣面臨經濟不景氣、少子化、老年醫療成本遽增的台北市,難道有本事比全世界最有錢的
東京都還要貴、甚至是三倍嗎?

東京都當年可是號稱世界之都、連紐約都不看在眼裡,在景氣蕭條、人口老化後,住宅市場免
不了永無止盡的下跌,難道只不過是『台灣首都』、號稱台北國的台北縣市,就有本事比東京
都更囂張跋扈地亂漲一通?

實際面就是不管未來還會不會繼續被炒作上去,但是現在的台北地價早就已經遠遠高於未
來必然的走勢了。
漲的跟日本一樣?其實是跌得一樣吧!

2009年8月27日 星期四

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲?(1)

貨幣金融指標的恐怖影響力


房地產、股票市場都是有錢人炒作、民眾跟進、窮困的人無法參與的資本市場。由此可知,
資本市場就是讓這些有資本、有閒錢的人跟進。特別是在景氣好的時候,大多數人手上都有
閒錢,資本家跟大股東人人賺錢賺得不知該如何是好;而薪水階級領獎金又按照東方人傳統
大半存進了銀行。這麼龐大的資金被歐美人形容為『不可思議』,因為過去總體經濟政策總
是以歐美民眾重視消費的行為模式去設計,在二十世紀後半日本人、中國人令西方人難以理
解的龐大儲蓄卻產生了意想不到的作用。

因為鉅額資金存放在銀行、壽險等金融體系,使得日本的銀行迅速吸收資本變成大怪獸。歐
美國家的貨幣流通是靠著不停消費、讓資金自然地在不同產業間傳遞、促發經濟成長。然而
東方國家卻讓儲蓄透過壽險、銀行等金融體系,藉著放款將資金大筆灌注到民眾或產業界認
為有『錢景』的產業。

在1980年代日本賺飽了外匯,因為日幣升值後變得購買力大增,金融控股公司把巨額儲蓄壓
進不動產市場-因為購置不動產或者進行房貸融資,比風險性高、評估難度高的企業融資要
容易得多。三菱集團的地產投資公司甚至還靠著美元持續貶值、日幣變大,幾乎買下整個洛
克斐勒中心十四棟摩天大樓,以台灣人來講就是有天被中國企業跑進來,買了幾十棟101等級
的大樓一樣。由此可知東方國家資金集中存放的威力,相同經濟規模的歐美國家資本只會透
過消費讓資金分散在各個產業,難以產生大筆資金短時間灌注相同產業的情況,一直到透過
所謂的金融創新發明各種衍生性金融商品,使貨幣流通速度從大蕭條以來成長了數倍,才使
這種資金快速流動向某一產業的效果變得顯著。

至於什麼是貨幣流通速率呢?就是整個市場上所有人總共只有五萬塊錢,但是只要靠著信用
交易(就是錢先欠著,晚點給或是找另一個人支付),就可以在短時間內讓交易總額是五萬
的好幾倍。例如B跟A買了三萬塊的東西,但是錢先欠著不給、只付了一萬的訂金,然後B轉頭
就把東西用四萬賣給C,然後B要C付給自己兩萬元、付給A兩萬元結清貨款。雖然市場上總共
只有B有一萬元、C有四萬元(合計五萬元),卻總共作了七萬元的交易,像這樣貨幣流通速
率就比一定都要一手交錢、一手交或要高-因為這樣必須要你有多少現金,才能做多少額度
的交易。

[圖:貨幣流通速率因各種工具發明產生的改變,可以看見貨幣流通速率不斷攀高,促成經濟發展,但也使金融危機不斷-因為藉著欠債作的交易,一定會有倒債造成損失]

然而這樣的效果卻是支雙面刃-在金融工具越來越進步的現代,也意味著這些工具變得難以
駕馭。就好像一台小房車連老奶奶都會操縱,方程式賽車卻只要一個疏忽就會導致人命傷亡
一樣,從1980年代開始,歐洲、美國、日本相繼發生重大金融危機,甚至到達每四五年就要
爆發一次造成慘重損失的情況。說穿了就是資金太快湧進少數幾個當紅產業,導致資金被濫
用。畢竟同一個產業並沒有那麼多優秀的企業或標的可以投資,然而資金卻因為流動太快來
不及在審慎評估錢就一窩瘋地丟進去。說穿了就是因為資金湧進造成產業大幅成長後,卻也
帶來過熱的經濟成長,使得投資變得沒有效率,造成壞帳、過度炒高標的物價格偏離實際價
值,而使投資人蒙受損失。

要評估這樣可怕的資金效益,現在是否造成過熱,最好的指標就是貨幣流通淨額的其中一個
定義:狹義貨幣供給額M1B。這個已經廣為投資大眾熟知的指標,代表的就是目前有多少資
金不是綁在無法被民間靈活運用資金的投資工具(定存、公債等等),而是可以被民間企業
或私人用來投資的額度。而M1B年增率則是代表今年這個月,比去年同時期的M1B要高出多
少,代表的就是有多少私人資金把原本固定收息的部分,挪到靈活投資的計畫上。


[圖:M1B的定義]

一般而言M1B年增率到達20%後,幾乎可以說是資金過熱的警告訊息(註)。假如經濟成長
並不理想、失業率高,但資本市場如股市、房市卻異常地景氣熱絡,多半是肇因於中央銀行
透過一些工具提高M1B產生的資金行情所致。這麼做原本的立意良好、想透過強迫民間資金
進行投資來拉抬經濟成長、使景氣蕭條可以回穩。然而在景氣仍在下滑、經濟體還在重整上
一次崩盤產生的問題時,強大資金灌注或許可以一時拉抬資本市場,卻不見得可以有效重振
景氣。

日本在1980年代末的泡沫經濟就是最誇張的例子,當時日幣因為被強迫升值,導致出口嚴重
衰退,但日本人卻因為日幣升值購買力大增、加上過去數十年累積的資本因為沒有前景無限
的產業可以投資而無處發洩,因而瘋狂湧入房地產跟股票市場,導致東京房市總價值高過美
國全國房地產總值、日經指數站上史無前例的三萬點,台灣人對『日本房地產非常昂貴』的
印象就是來自於此。只是過三年後產業疲軟問題依舊,終於使泡沫破滅-畢竟你不會一直把
錢壓在其實不太賺錢的公司或房地產上(賺不賺錢的定義請參考第四章)。

這是因為資金行情湧出之時,會以較高比率進入較容易觀察賺賠、計算資本利得(就是賺差
價)的股票市場跟觀察容易度次一級但有更高融資比率可以帶進大量資金的房地產市場,特
別是產業前景不佳時,台灣民眾會更趨保守選擇資產股跟傳統觀念認為『保值』的房地產市
場,反而造成經濟盤整、但是房市卻反向上揚的怪現象。然而一旦中央銀行決定透過升息或
其他方法收回在外的貨幣流通量(最快的方法就是賣國家債券),也就會率先反映在股市跟
房市上面,甚至民眾跟投資者還會預先反應未來可能緊縮貨幣流通淨額,先把資金抽走,導
致央行真正公佈時已經先跌過一段的情形。

簡而言之,若是一個經濟體明明經濟成長率、國民所得都在萎縮下降,然而房市卻因為M1B
增加而熱度上升,此時最好不要貿然投入,因為若是未來產業景氣沒有明顯回升、但央行卻
因為M1B年增率提升過高而被迫要緊縮資金時,將會導致保守的資金快速抽離股市及房市,
在產業景氣疲軟時將會對資本市場產生重重的一擊,這是任何外在力量都難以改變的國家級
力量,因為在貨幣流通速率極高的現代,資金的流轉非常快速大量,投入時可以很快產生
抬,但是一但抽離也會非常快地產生打擊。就算是業者號稱有所謂『陸資效應』,但其實
只不過是這種口號吸引到本土資金而已,實際上可以投入本土資本市場產生影響的陸資,與本
土資金及歐美資金比起來根本只是九牛一毛罷了。

如果貿然在經濟指標沒有起色的時候、因為一時房價、股價拉高,就誤以為房市將會無限上
漲,最後只會導致被資金行情造成的上漲假象所欺騙,因而買貴、過不到半年就後悔不已罷
了。

註:由於是年增率,是跟前一年作比較,故20%有時不一定是過熱,很可能是去年太冷,所以要跟前一年度的作比較。

房地產榨遍-第二章 合理行情真的存在嗎?(3)

貴到令人咋舌的新成屋以後會大幅跌價!


大家都喜歡新房子-沒住過、全新、管線不會因為使用老舊而爆炸,現在的新房子還大多有
管理、華麗的大廳,甚至很多大型社區大樓有游泳池跟健身房。警位跟社區主任穿著制服每
天迎接你回家,多麼精緻的生活品質啊。

但是根據上一節大家已經知道了,民國八零年代建的中古大樓比七零年代建的要登記多一成
到兩成的公設,而新成屋又比這些中古大樓要高一成,甚至還有公設比到四成以上的。然而
這些新成屋的單價又更是貴上一截,導致新成屋跟中古屋變成完全不同預算的產品。

簡單舉例就是像這樣:

七零年代樓梯公寓,使用面積25坪,公設0,單價35萬,沒有車位,總價875萬
七零年代電梯公寓,使用面積25坪,公設5,單價40萬,沒有車位,總價1200萬
八零年代電梯華廈,使用面積25坪,公設8,單價45萬,沒有車位,總價1485萬
九零年代電梯大樓,使用面積25坪,公設10,單價50萬,車位200萬,總價1950萬
一百年代全新華廈,使用面積25坪,公設15,單價55萬,車位300萬,總價2500萬

總價從900萬等級,一路跳升到2500萬,而這五間房子都不是豪宅、也不是管理門禁森嚴、
有游泳池、健身房的高級社區,就算是最後一間房子,也只是請了日班管理員、然後在一樓
門廳後面設置了小小的交誼廳而已。但卻因為建築法規讓建商可以把法定空地、獎勵機車位
通通都劃進去公共設施裡面,讓民眾買單。明明只是新舊的差異,價差卻高達一倍以上,這
已經完全無關建物的折舊了,造成這樣的結果是供需失衡所致。

有管理、公設豐富的豪華大樓單價也頂多再高個5到10萬:

一百年代全新大樓,使用面積25坪,公設15坪,單價65萬,車位300萬,總價2900萬

一般全新電梯華廈總價跟豪華大樓竟然只差一成左右,明明應該是完全不同市場的產品,卻
有極接近的價格,這到底是怎麼一回事?

因為台北市長期缺乏通盤的都市更新計畫,導致建商在過去五年內無法適量地將老舊社區翻
新為新成屋,導致新成屋就算是一般華廈,也靠著新式大樓釋出量不足,使得單價跟新式大
樓相當接近。

然而九八年以後陸續交屋的新成屋,因為建築法規導致公設比必然到達一定的成數,因此高
級大樓跟華廈的虛坪數相當接近。只要虛坪數接近,單價沒有太大的差異,就會使得總價變
高許多。然而實際使用上,一般華廈並沒有那麼大的效益,唯一的特點就在於全新而已。但
是建商跟下一手屋主可不會管這麼多,頂多一坪讓個兩萬-不到總價5%的折扣,就吃定你非
買不可,因為你太想要新成屋了,會被削一頓只能說自討苦吃。

但是真的很想買新成屋啊!怎麼辦?中古會有管線問題、凶宅疑慮,而且社區老舊問題家裡
長輩很不喜歡,也不是沒有足夠的預算啊!

如果你有什麼特殊原因、必須在一兩年內買到,那我會建議你儘可能選擇折衷的九零年代華
廈;如果非新房子不可、預算又充足,那絕對不要貪小便宜買看似便宜其實十分昂貴的全新
華廈。為什麼?

因為在建築法規改變後,新建案容積如果想要比舊建物高必須依靠市府審核的獎勵容積。而
台北市到2009年為止還有三千公頃、相當於900萬坪的法定容積未使用。而台北市已經到達
平均屋齡超過20年、甚至大部分區域已經有整片社區嚴重折舊、都市建物老年化的階段,儘
管現在獎勵容積還抓得很緊,但是都市更新、容積釋出未來被現任市長、下任市長當作任內
政績的可能性已經只差在是哪個市長作的決定而已。


[圖:900萬坪足夠蓋5萬多棟標準三房的七層電梯華廈,足夠讓台北市現有國宅複製一倍以上]

租不安定嗎?一個月頂多兩三萬的房租不見得會有被房東要求搬離的風險,而且換個地方租
就好,並不會流離失所、甚至還可以任意換環境避免被鄰居或大樓因素降低生活品質。

相反地,一個月付六萬、八萬以上的房貸,導致生活緊絀卻又不是住到最喜歡的房子,花相
當接近高檔大樓的大錢買了一間只是屋齡比較新的電梯華廈,等到未來十年台北市大幅度都
更時,像這樣全新、高公設比的電梯華廈將會蓋得四處都是,單價就會因為供需逆轉、供過
於求(未來十年後,台灣將會因為少子化導致購屋的青壯人口大減)而大幅度降低。



[圖:台灣人口結構,現在的青少年人口就是未來十年的青壯人口,可以明顯看見快速下降中]

未來十年後就連台北縣市也無法避免人口老化與衰退,導致實際購屋的25至45歲族群總數及
佔總人口比例嚴重下滑的趨勢,屆時不但供給穩定增加,需求還快速腰斬、新成屋將會因為
供過於求快速跌價。經濟學家甚至指出美國次級房貸風暴之所以需求面無法支撐房市熱度,
跟長期搶購使購屋族群飽和但下一個世代人口萎縮導致買氣青黃不接、終究導致房市崩盤有
關!

總而言之,如果不想買貴,那最好買舊一點的;如果堅持要買新的又有預算、但怕買貴,就
多等幾年吧;如果堅持要新、預算充足、不怕多花點錢,那還是建議你買有點等級的大樓。
未來那種裝個電梯就要賣得跟有等級的大樓差不多價錢的新屋,很有可能讓你日後因為購置
成本是別人的兩倍而搥心肝。

房地產榨遍-第二章 合理行情真的存在嗎?(2)

你買得起才會是合裡的價格!


亞洲銀行公布2008年亞洲各國民眾,家庭支出中用來支付房貸的比重。平均每個國民的所得
,日本只有22.4%花在負擔房攤銷;然而台灣卻是兩倍:54%,而且這當中光是房貸就佔了
38.4%,全亞洲僅次於香港的38.8%,而台灣人不知為什麼最排斥的韓國人,也只有23.4%。

亞洲銀行還特別表示,透過提供信用保證等政策,推動信用擴張政策,日後可能衍生道德危
機風險,銀行體系日後可能面臨逾放比率走高問題。事實上全部亞洲國家,只有負債情形居
全亞洲之冠、比歐洲福利國家還高的台灣,有明顯的信用過度擴張問題。台灣人買房子甚至
胃口已經被養大到『不能貸八九成很奇怪』的偏頗觀念,恐怕只有負債是國民所得120%、房
子可以貸到120%以上的美國人比台灣還扭曲。

然而美國的次級房貸風暴在2007年形成,2008年大量擊倒了歐美的金融保險機構。信用過度
擴張的前車之鑑才剛剛發生,台灣卻打算自己加速金融機構衰敗的過程,讓信用過度擴張、房
貸濫放問題變得難以挽救,聲勢浩蕩地在景氣跌到谷底的情況下推出『優惠房貸』,其實就是
『房貸利率補貼』政策,讓房貸借款人在頭一年接受政府的0.7%利率補貼,使貸款人可以在
償債能力不見得充足的狀況下買房子。

這樣已經是本末倒置了-既然買不起,當務之急就是提高人民的所得與償債能力,或者是降低
房價,而不是短期內補助利息、等於政府對人民變相進行信用擔保、讓銀行錯估人民還款能力
(因為有一部分利息政府幫忙繳,等於高估人民繳息能力)。日後若是景氣變差、人民還款能
力惡化;或者是利率上升、導致人民得把食衣行育樂的預算通通拿來補貼房貸償還額度提高的
缺口。

說穿了,優惠房貸政策根本就是讓人民把買到的房子變成讓自己慢性自殺的安非他命。

你吃了第一次之後,以為趕緊買到房子可以讓自己幸福快樂,但等到沒錢付房貸後,就開始縮
衣節食、最後撐不住整個崩潰。這不是跟吸毒者一開始衝動打了一針、等到沒錢買毒就開始出
現戒斷症狀、甚至因為嚴重戒斷症狀毀掉自己的人生沒兩樣嗎?



[圖:優惠房貸政策使民眾誤以為自己可以撐住房貸攤還,事實上還款能力只有銀行認定的一半而已]


事實上,就算你買到的房子價格『比別人便宜』,但只要是超過、或者在你的還款能力極限的
房子,就通通是不合理的標的。作超出自己能力範圍的決定,看起來很勇猛,但這是買房子、
是要安定一輩子的事情;這是買房子,是一筆動輒千萬的投資;這是買房子,你拿的自備款是
家裡長輩用養老金資助的本錢不是一塊兩毛五。拿一筆很有可能是人生中唯一一次動用這麼大
金額的款項,卻作出衝動、魯莽、把自己曝露在重度違約風險之下的決定,就是在慢性自殺-
甚至你買房子這件事根本是在服農藥。

並不是在政府有用優惠房貸分擔利息的時候你付得起貸款,就是真的付得起。特別是原本預算
是一千萬元,卻想靠著優惠房貸讓第一年攤還額度較低想投機取巧、操縱槓桿成數買1500萬以上
預算的房子,心裡盤算著只要一年後房地產上漲賣掉就好的人,通常被法拍或是剛好遇上房地
產低潮期、被房貸壓得只好急售的屋主,就是這樣的人。景氣好的時候還可以不會遇上減薪或
無薪假,但在景氣搖搖欲墜時,一個月差10%薪水,很可能就是讓你家庭為了『錢』途不明失和
、甚至分崩離析的主因。



[圖:在一年後跳升的10%利息支出,將會吃掉你用來應急的10%緊急預備儲蓄,若是正好被減薪就會難以支應,你有把握餐餐開銷降低兩成、小孩學費也降低兩成嗎?]


如果原本的預算1000萬可以買得起,卻因為時機錯過、等到真正需要購買時,房價已經漲到變
成1500萬,怎麼辦?

一、繼續等、繼續錯過,直到房價下降。根據歷史教訓,五到七年都會有一波因為銀行緊縮銀
根造成的房市不景氣。這世界上除了黃金沒有永遠只會漲不會跌的資產,就算是黃金也有
短時間內下滑的時候。

二、換地方買,到總價次一級但生活機能與環境相似的區域。景美新店的環境並沒有比同樣是
淡新線沿線的古亭區差,師大周邊的環境也不值得你拿家庭失和的風險來作為賭注。板橋
只有東區房價的一半,不必為了每天捷運通勤時間差十分鐘,拿自己人生破碎的風險開玩
笑。

如果不這麼作,就算你買的便宜,但總是會遇上不景氣使房價短期內比你買那間更便宜的時候
。如果你因為償債能力不足、在利率補貼期間過後支撐不住,只好忍痛賤價出售,結果過了一
年後反彈回來。這樣可以說是賠了夫人又折兵。但是就算買的價格比區域行情偏高、但是至少
你負擔得相當有餘裕,那麼就算不是為了投資要買賣、是要長住也不會有任何意外。一旦有需
要賣,依然可以透過拖長銷售期的方式儘可能賣高,不需要因為急於減輕壓力而賤價拋售。

簡而言之,不要以為你買的很便宜就用生命押全部家當去賭,所有人都會有意外的時候,不要
因為不小心車禍骨折少領幾個月薪水,就讓你家被法拍。

2009年8月26日 星期三

房地產榨遍-第二章 合理行情真的存在嗎?(1)

笨蛋,問題在你算法錯誤!

台灣房地產行情非常混亂-很有可能在方圓一百公尺內,類似的房子確有截然不同的單價。
這一間屋齡十五年、等級較差的住辦混合大樓出入複雜,單價卻比那邊那間純住、保全管理
外觀氣派的大樓還要高。這到底是怎麼回事?難道大家覺得可住可辦的大樓使用用途較廣泛
,所以比較有價值嗎?不,事實並非如此,這樣的情形是跟全世界人類的價值觀相違背的。

其實秘密就藏在計算單價的公式裡面。因此,在了解這樣單價混亂的真相之前,我們要先了
何謂單價

所謂的單價,就是同一類型跟大小的產品,因為等級高低所以產生同樣單位大小,卻價格不
同的情況。舉例而言就是同樣是一般三房的新成屋,單價有40、50、60甚至70的差異。簡
單來講單價就是用來區分產品優劣等級高低的指標,也就是購屋者按照普世價值觀與邏輯自
然產生的均衡價格。

就好像同樣大小的菠羅麵包,黑心麵包店的既空洞又難吃,一個15元;連鎖麵包店的品質穩
定,但吃了並不會多感動,一個20元;高級且享有盛名的麵包店光聞到味道就口水直流,一
個30;高級精品商圈裡面裝潢的精緻典雅的麵包店,才踏進店裡就感到一陣暈眩,據說所有
香料跟麵粉都是嚴選最頂級的材料-菠羅一個50元。這就是單價的意義:同樣單位的大小的
菠羅,因為附加價值像是包裝、販賣地點、材料、廣告宣傳、品牌名聲的不同,而有不同的
價格。

就好像房子一樣是單戶專用使用空間25坪,會有不同單價的差異。高等級管理大樓有著酒店
式公寓的服務、奢華氣派的大廳、完備的公共設施、游泳池,因此有最高的單價。一般的電
梯華廈除了電樓梯間跟頂樓水塔間、地下室停車場跟車道以外,乏善可陳,因此單價次高。
屋齡老舊的大樓甚至連電樓梯間都給人狹隘感,地下停車場霉臭,車道還無法會車,單價最
低。這就是一般人對單價最直接的認知,但不要以為建商會輕易放過唬弄你來賺錢的機
會。

因為建築法規的改變以及建商售屋心態的變遷,開始流行起所謂的『高公設比』的房子。這
類房子多半有較漂亮的電樓梯間、寬闊的大廳,甚至還有健身房或游泳池。因此25坪的房子
,在權狀上面是顯示25坪加上15~20坪不等的『共同使用部分』。然而那些同樣年份興建、
只是沒有健身房跟三倍大門廳的房子,卻只有在權狀上面登記10~15坪的共同使用部分。也
就是說,房子的權狀大小整整多出了15%~30%不等。

詭異的是,像這類房子多半單價也比其他房子高出30~40%甚至更高,結果造成整體售價高
出50%~70%,甚至可以貴上一倍。但是這些房子真的有貴上一倍的價值嗎?實際上只不
過是刻意把權狀坪數灌水罷了,就算單價都完全相同,也會整整貴上兩成甚至更高。但是這
個做法卻成功地造成價格更進一步往上灌高的效果:因為房子等級比較高,單價一定要高一
兩成。因此購屋者被迫在這樣的觀念洗腦下,同時把公設的價值反映在坪數大小跟單價上,
也就是說一頭羊被剃了兩次毛,一頭牛被剝了兩次皮。把公設灌在坪數上面,又要把單價提
高的作法,簡直就是跟消費者說『我們的店面比較高級,所以菠蘿算比較大顆』一樣愚蠢,
遺憾的是購屋者在不斷接受洗腦之後,選擇相信。

這樣一個奸詐的剝削方式正是台灣人發明的。

在日本、美國、香港,房地產在計算單價時使用的『專用面積』,也就是『只有你跟你家人
可以進去的區域』面積,一般而言就是權狀上面登記的主建物加上附屬建物(註)。因此若
是使用『專用面積』去計算,以同樣的總價計算出來的單價絕對會比使用虛灌30~40%坪數
後的『虛灌坪數』還要高30%以上。


造成日本跟香港房價比台灣要高得多的假象,使購屋者相信台灣房價相當低檔,值得購入。


[圖:如果以台北購屋成本裡面,買主建物花的錢,會以為比東京便宜,事實上卻多了40%買公設的價錢]


這種假象讓同樣是25坪使用面積、1500萬台幣的房子(註),以台北市虛灌40%坪數計算的
單價只有36萬,而東京則會高達60萬一坪。基於建商表示台北市跟東京人的所得並沒有這麼
大差距的『論調』,台北合理的單價應該要是40~50萬一坪,因此這間房子建商將會以一坪
50萬開價出售。

50萬乘上虛灌40%坪數的41坪權狀面積,相當於2050萬。賓果,台北房價反而變成日本的
1.36倍了。

透過簡單的乘法效果就可以在虛坪單價低兩成的情況下,製造出總價反而高出四成的手法。


台北人買房子只要不懂得學會用『專用坪數』來計算單價,就永遠會買的比日本人貴。


如果是25坪乘上50萬單價,等於1250萬,這才是普遍台北人真正可以負擔的房價。

註:附屬建物(陽台、雨遮、露台等等)有非常多建商設下的陷阱,一般而言附屬建物會是
主建物的兩成左右。但是無法實際產生使用效益的雨遮卻往往會被黑心建商灌到5%左右甚至
更高,等於也是在不知不覺中吃了買方5%的售價。更可怕的地方在於露台這樣的使用面積基
本上是根本不能直接計價,因為喜歡露台的人並不多,實際上因為供過於求,露台坪數往往
只能以三分之一左右計價。


註:東京"都"(不含神奈川這種等於桃園的地方喔)的三房成屋普遍都落在3500~5500萬日
圓,也就是最多是1200~1800萬台幣而已,當然也有一億日圓的豪宅,但同等級的房子在台北
也是更貴而已。這些東京都的房子並沒有很偏僻,事實上都是在近通勤車站的高級住宅區裡面
,而且別忘了,日本人的所得比我們要高一倍以上。

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(5)


不要盲從媒體所給予的資訊,自己耕耘來的資訊才可信任

有個非常可怕的數據可以讓你親手體驗-請翻開你手邊的平面媒體或入口網站。
請數一下各種商業類周刊、報紙還有本土入口網站雅虎奇摩的版面,房地產相關業者所佔的
版面有多大。這些數據會依房地產景氣產生變化,但是大體上不脫離幾個原則:

一、商業類雜誌最高,會佔總頁數一成到三成,報紙次之,入口網站再次之,這跟各種媒體
讀者中需要房地產的比例成正比。真正專業的商業類雜誌反而有很高的比例把房地產業者當
衣食父母。

二、當建商非常想賣的時候,房地產廣告會非常多,相反地,建商認為現在不適合推案、適
合養地時,廣告量就會降低,因為越是想賣的東西才越是要使盡手段推銷。

三、大體上,越沒人要的案件廣告量越大,真正熱銷的案件是沒有在廣告的。仔細一想,熱
銷的案件會需要全國性廣告嗎?

[圖:各種媒體中房地產廣告佔總廣告篇幅的比例]

如果你了解到房地產業者多麼擅長媒體戰,你就會知道應該要學會獨立思考,盡可能找獨立
客觀的資料作參考。當你想要購屋時,就會發現手邊所有的媒體跟資訊,都可以接收到建商
釋放的利多訊息,其中還包含政府釋出的資訊。當你認真地想要找關於購屋的諮詢,就會發
現所有應該客觀報導的媒體,竟然都在報導『不動產是無敵投資標的』的資訊。

但只要你思考過就知道,這一切都是違背常理的:因為資訊媒體已經完全被控制。

建商就是屋主,屋主在賣房子時絕對是使盡渾身解數掩飾缺點、誇大優點。如果把這些資訊
照單全收,而不懂找客關資訊作比對,將會被這些擅長操弄媒體的『屋主(建商)』扒光了皮。

商業類雜誌應該相當了解投資,理當明白地球上沒有無敵的投資標的,頂多只有可以對抗通
膨的黃金,任何資產只要買在高價,就一定會導致資產跌價損失。但是這些商業雜誌卻為了
求生存,釋放顯然跟他們的專業抵觸的資訊。

然而現在已經進入網路時代-在過去,報紙、電視、雜誌,通通都只能登載受到財團控制的
資訊,特別是各種政治傾向的財團都不分你我站在同一邊的房地產業,只要財團還行有餘力
可以控制,就絕對不會放任一般大眾接受到不利於他們的資訊。但是網路這樣媒體並非如此
,各式各樣的論壇、BBS系統,就算再怎麼專制、包庇財團都可以透過讀者間的資訊交流而
得知真相。當你發表疑問,可以有許多來源不同的答案可以參考,而你可以核對其資訊來源
以便判斷資訊的真實性,不再需要可憐兮兮地仰賴被財團控制的媒體所提供摻有雜質的混濁
資訊。

打開你的網路、打開入口網站吧。過去十年建商最愛說得一句話就是台北房價只有東京的一
半到三分之一,你只要打開日本雅虎的首頁、看到『不動產』三個字點進去,靠著漢字去猜
測內容點個幾下,就可以知道建商說的話是真是假了。

在後面幾章,將會告訴你這些勾串集團害怕你學會的真相,因為在現代的資訊經濟時代,財
團想要榨乾人民的血汗錢,最後的伎倆就是利用隱瞞真相製造虛偽的資訊來矇騙民眾,利用
『資訊不對稱』來海削一頓。

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(4)

政府強力作多正是買點?

利多滿天飛:政府公開標售土地屢創高價;優惠房貸不斷釋出,買氣大增;多項重大公共工
程即將完工,區域行情看漲。投資跟著政府的方向走就對了,像中國的湯泉集團當年興建的
上海第一棟每坪單價破百萬的豪宅,就是正好遇上『宏觀調控』,陷入一棟也賣不掉的窘境
。相反地,台灣的文華苑趁著政府強力宣示多頭題材,輕鬆賣破兩百萬單價,創下台灣房地
產歷史的新紀錄。

房地產投資,跟著政府作多方向走就對了,真的嗎?其實這句話當然絕對是正確的,因為政
府是所有市場消息來源當中,最具人民信任的。(就算是支持度偏低的政府,都比建商還要
能取得民眾信任)因此政府釋出的消息影響力最大,多頭消息造成的正面效益最為顯著,空
頭消息當然也是最具殺傷力。因此在政府強力作多時以合理的價格買進,必然能趁著消息產
生的效益消失之前以更高價賣出、獲利了結入袋為安-但是又回歸到最基本原則的那句話,
標第物是否值得投資,依然端看價格是否合乎價值而定。

假設整個房市景氣循環分為四個階段(如圖),就可以簡單分成五個買賣的時間點。



[圖:景氣循環示意圖]

A點:市場正從景氣頂點崩跌,房屋掛出售的數量增加、買氣卻萎縮。

B點:市場景氣十分低迷、進入底部低點盤整期,不論是買、賣都降到低檔,交易量極低。

C點:市場景氣曙光乍露,正要爆發,房屋掛出售的量開始恢復,買氣緩緩上升。

D點:市場景氣恢復,行情爆衝,買氣大量累積,房屋掛出售的量恢復到高點。

E點:市場景氣一片大好,熱度高到發燙,屋主開始惜售,部分買方因超出預算退場。


正常而言,建商推案量、廣告量最大的會是在D到E這兩個期間,而政府若要標售土地跟建
物,也會盡可能選擇在這個時間。原因無他,人類是有理智的,如果可以多賺點現金,沒有
屋主喜歡為買方著想。因此就算買方是非常有價值判斷能力、非常會殺價,也只能買在D這
個區段最低的價格。但這個價格一般而言還是高於整個景氣循環的平均價格。糟糕的是大多
數人其實都會買在較高點、甚至極高點。

當然也會有特例:像台北市中正大安區幾棟名宅當初預售的時候,正好台灣剛度過千禧股災
、SARS危機,剛剛開始起步。因此當初興富發百達富麗、宏棋麗水松園都大約賣在一坪
40至50萬的水準,甚至還有更低的。這當然不代表這些建商的評估有問題、智商不足,而
是對建商而言建物跟土地是有持有成本的,在經過土地取得、都更協商、建物興建的過程,
已經到達成本緊繃必須趕緊落袋為安的階段了。其實對這些建商而言,當初的成本其實低得
多,這樣的售價已經是獲利豐厚了,儘管建商都知道當時景氣還只是在B跟C點之間,但只
要可以獲利了結避免繼續持有可能面臨的風險,那也足夠了。


豪宅市場的漲跌幅較大
[圖:台北名豪宅單價成長跟房市熱度比例圖]

一句巴菲特的名言,就可以充分說明這個邏輯:

「不一定要賣在最好的價格,但要用極為讓人心動的價格買進。」



假設你購入一個標第物,而這個標第物大多數人都認同的合理價值是C點均價時,D點跟E
點均價等於是高於合理價值,而A跟B點等於是低於合理行情。以下假設各個買進的時間點
(成本),並且都假定要賣到一個相同報酬率的價格。

一、當一樣標第物購入成本遠低於合理價值,你不需要特別做什麼,就會有人隨即用這個更
高的價格跟你買入。

二、當一樣標第物購入的成本低於合理價值時,要將它賣在合理價值以上,是非常容易的事
情,你只需要等到D或E的期間掛出售就行。

三、當一樣標第物購入的成本略高於合理價值,你會需要專業的房屋仲介幫你銷售,並且要
趕緊在D或E期掛出售,以免在景氣循環進入A期的時候套牢一整年。

四、當一樣標第物你買的非常貴,你大概除了在E期碰碰運氣,看能不能遇上一個蠢蛋幫你
解套,沒有任何方法可以不賠錢賣掉了。你將會耗費相當大的心血來賣這個房子。



我們可以發現一件事情,那就是若是你相當貪心,你還可以在低點買進、然後用跟上述第三
或第四點相同的持有成本與風險,獲得遠高於這兩個做法的報酬。就算你是認同巴菲特的說
法、不需要賣到高得可以『翹腳捻嘴鬚』、只要維持原先目標就好,那麼在第一跟第二點的
做法,你所需承擔的成本與風險也會比第三跟第四點低得多。

所以最重要的是什麼呢?最重要的就是不要盲從市場、硬是要逼迫自己選擇第三或第四種投
資法。第三種投資法雖然最能夠確定市場行情走向,但是要得到相同的獲利,必須承擔相當
高的成本跟風險。雖然表面上看起來你最能夠買進時最能夠心安理得、夜夜好眠,但事實上
隱藏在背後的真實風險可是會讓你嚇得吃不下飯。更不用說第四種了,會作出這種事情的人
完全是在開自己資產的玩笑。

簡單來說,房地產跟任何一種資產都是一樣,唯有逢低買進,才是確保獲利穩定、但是風險
與成本較低的唯一致勝做法。

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(3)

房地產真的是保值兼增值的不敗投資?


新增影片
「沒有比房地產更好的投資,放著就可以收租還增值。」

國泰集團董事長蔡宏圖在富士比雜誌報導他資產排名大躍進後,發表他們國泰集團從蔡萬霖
以來一貫的投資信念:投資房地產。

這跟自古以來就抱持『有土斯有財』的華人世界不謀而合,而實際上世界各地大部分的富豪
也多半跟房產、地產投資有關:在電視上大紅大紫的川普是美國房地產大亨;『窮爸爸、富
爸爸』的作者羅伯特清崎是從房地產投資開始倍增財富;香港李嘉誠的和記黃埔集團,在低
階代工業累積資本後真正集團價值一飛沖天是從大量佈局中國香港房地產開始的;就算是那
些家裡的沙漠會冒石油的阿拉伯富商都知道石油有一天會採完,因此陸續買進歐洲、美國各
地精華區域的房地產,他們帳下的資產除了油田這樣也是『有土斯有財』的資產以外,又多
了房地產這樣會不斷生小錢的資產。

於是這成為了建商跟房仲業者拿來催眠購屋者最好的宣傳工具:你看,那麼多富豪都是靠房
地產讓財富倍增,你如果想要讓財富增加,一定要學習這些有錢人,所以你一定要買我們蓋
的這間房子(建商的),或是這間我們接受出售委託的房子(某人的)。他們說這些房子買
了會財富倍增,可是卻不斷把房子推給你,好像他們大發慈悲、把錢都留給你賺一樣。

詭異的是,國泰集團幾乎不出售集團帳下較好的房地產,只會找人蓋成大樓收租;川普、羅
伯特清崎買進了,也一定要用市場極高價才願意出售套利;李嘉誠在香港市區裡整片最頂級
的商辦大樓及店舖,通通只租不賣;阿拉伯人可不會把油田賣給你。

[國泰旗下眾多金雞母,通通不賣!要就賣天價給你!]

而遠雄建設蓋了許多頂級大樓,都賣給旗下的遠雄人壽持有收租、永遠不賣;當你問房仲業
務為什麼這間這麼便宜、這麼會增值為什麼不自己買時,就算是年收入兩百萬、小有資產的
店長以上等級,都會跟你推說『現在沒錢,不然也想買』,但其實他們都私下偷偷買進價格
便宜的物件,而這些物件絕對輪不到讓你買。最有趣的是政府:土地是稀有資源,但是卻不
斷標售國有地,每次標售都創高價、讓建商高價買入、然後高價賣給購屋者。

沒錯,房地產是兼具保值、收租、增值的優秀投資標的。對國泰集團而言,十多年前以十億
買下土地、花5億蓋好、現在每年可以收租1.5億的商辦大樓,是好資產;但這個大樓如果以
總價40億買下,投資報酬率只有不到4%,那就不是一個好投資標的。也就是說,一個標的
物除了條件好壞以外,價格高低才是決定這個標的物優劣的關鍵指標。

這就是有錢人、財團持有房地產的真正態度:如果有人願意用比真正價值高的價格買進,那
就賣;如果是真正稀有、值得繼續持有的優質資產,那就用合理的買進,持有並且不打算出
售。因此全台最愛說『房地產是最棒的』的遠雄集團,把三峽、林口的土地蓋成住宅,用當
初成本的兩倍到三倍賣給一般大眾。而自己在臺北市各精華地段的土地,則蓋成商辦大樓或
是豪宅,收租金、交給旗下人壽公司,或最多是賣給好朋友。



[圖:新光集團利用大眾資金組成的"新光一號"不動產信託基金來持有旗下大樓,出少少錢繼續持有自家大樓!只要分一點利息給你就好啦~]


房地產投資顧問公司戴德梁行的總經理顏炳立不斷說『賣了就買不回來』,但是建商卻不斷
地把辛苦買進的土地蓋成大樓,把住宅或小辦公賣給你,自己留下大樓最優質的一樓店面。
這樣的做法根本違反理性原則,簡直就好像這些建商都是笨蛋、或是慈善家一樣願意把獲利
都『無私地』跟你分享,這不是很奇怪嗎?

這是因為他們知道,他們留下來的才是真正會增值的資產,而賣給你的不是。

在上一節我已經告訴你,要先搞清楚這些房地產真正的『價值』在哪,才能避免用不合理的
『價格』買進。因為再好的資產只要價格不好,就不是好的投資標的。如果一個資產真正的
價值是1000萬,你卻因為景氣過熱導致買入的成本是1300萬,那麼你的資產不但不會增值
、也不會保值,反而在景氣冷卻、回歸正常基本面時,資產總值會縮水成1000萬以下。

只有買的價格不要離實際價值太遠,才有可能保值、增值。

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(2)

我的資產增值了!真的嗎?

保護自己資產的第一步,當然就是要搞清楚到底自己的資產值多少錢,否則要怎麼『保護』
?就好像那些政治人物,連人民的權益是什麼、人民在乎的是什麼都搞不清楚的話,口口聲
聲說要『捍衛人民的權益』,其實也都只是空口說白話而已。

但是到底要怎麼算清楚自己資產的價值呢?其實在台灣前幾年紅起來的『窮爸爸、富爸爸』
書中,作者羅伯特清崎就已經說過了:

能為你帶來現金流的,就是資產,反之,就是負債。

舉書中最常說的例子來講,買來居住的自宅、或是閒置不賣的度假別墅,必須使你不斷支付
利息,就算沒有貸款,一筆現金閒置在那邊損失的利息就相當於你每個月不斷負擔的成本。
像這樣的房子就是負債,因為這些房子使你不斷損失現金,性質就像負債一樣。(羅伯特清
崎是以會計名詞來詮釋、而非使用真正這些名詞的會計意義。)

而那些可以為你帶來現金收入、可以幫你錢滾錢、大錢養小錢的,就是資產。有穩定租金收
入的店面、承租方穩定的辦公室、租金投資報酬率極高的收租公寓,這些房子可以讓你在投
入一筆資金後,賺取高於市場平均投資報酬率的收益,就算你貸款去買,反而會更加一步提
高你投入的現金實際計算的投資報酬率。因為這些房子會讓你的現金不斷增加,性質就像資
產一樣令人笑得闔不攏嘴。



[圖:羅伯特清崎的資產與負債現金流動差異示意圖]


該書作者本身就是專精於房地產投資的專家,而且多次藉著在房市低迷買進、房市熱絡時賣
出,藉著買低賣高的景氣循環操作使財富穩定增加。而那些追高殺低的人,便成為他施行財
富重分配技術的對象。

因此所有像羅伯特清崎一樣看待房地產這樣投資工具的人,便能不斷地從一般民眾手上,把
財富轉移到自己手上。因為這些人買房子是為了讓房子可以為自己帶來現金流入,而不是當
作一輩子的『窩』,看著自己的房子帳面價值增加就能安穩入睡。對他們而言,只有房子能
收租換來現金、出售可以換成現金,才是真正的財富。

這些人買1000萬,租金收入100萬,一年後出售獲得1100,因此他們的財富從1000萬變成
1200萬。因為1200萬的貨幣具有購買力,是可以任意交換成不同的資產,所以他們的財富
從1000萬增加了200萬。

而1000買入一棟房子自住,每年繳付20萬利息的人,就算住了十年後房子的『市價』變成
1300萬,但因為必須要一直住下去,所以無法變成現金。相反地,十年來總共付出了200萬
的現金,因此他們實際上財富完全沒有增加,反而還減少了200萬。



簡單來說,只有實際實現、可以變成現金或是其他可以立即變現卻不至於損失價值的資產,
像是黃金或是美國政府公債(註)這類在世界上購買力可以凌駕通貨膨脹、又非常容變現不
會因為賣壓太大就暴跌的資產,可以真正在你的資產負債表上明確地寫著資產的淨額。而那
些你買進持有的房子,只能記上你購買的成本,就算房價上漲也只能再加上一筆『未實現收
益』,未實現的意思就是這些數字還不能算是你的財富,他們只是『有一天可能會變成你的
資產』而已。

舉前面的人的例子來說,他的資產只有1000萬減掉200萬利息支出,再加上300萬的未實現
收益。但是這300萬的未實現收益並不能完全百分百入帳認列為資產價值,必須加以計算未
來實際實現可能的出售價、扣除立刻變現的價值損失後計算出來的數字,才能『勉強』有參
考價值。(實際可能的出售價值,現在有實質選擇權概念的呈現方式。)


不要把沒有實際發生的事情當真、不要把沒有實際落袋的資產價值樂觀高估,就是你保護自
己資產的第一步。資產的價值必須考慮現金落袋為安的可能性,才能正確計算出來。


註:黃金在百年以前是金本位制通貨的根本,所以其實就是現金。詭異的是大家都改成以國
際交易通用貨幣美元代替後,黃金反而更居高不下了。很多陰謀論的說法是銀行家都認為美
元早晚還是有被取代的一天,因此繼續儲存人類不知道為什麼就是很喜歡的黃金。至於美國
公債也是因為美元是國際交易通用貨幣的關係,很多貿易國家交易後拿到美金不想換成本國貨
幣,就會暫時買美國公債放著收利息,因此美國公債的交易量非常大,你有幾張想賣的話一下
就賣掉了,影響美國公債價格最大的是美國的政經狀況跟利率水準。