房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(3)

房地產真的是保值兼增值的不敗投資？

「沒有比房地產更好的投資，放著就可以收租還增值。」

國泰集團董事長蔡宏圖在富士比雜誌報導他資產排名大躍進後，發表他們國泰集團從蔡萬霖
以來一貫的投資信念：投資房地產。

這跟自古以來就抱持『有土斯有財』的華人世界不謀而合，而實際上世界各地大部分的富豪

也多半跟房產、地產投資有關：在電視上大紅大紫的川普是美國房地產大亨；『窮爸爸、富

爸爸』的作者羅伯特清崎是從房地產投資開始倍增財富；香港李嘉誠的和記黃埔集團，在低

階代工業累積資本後真正集團價值一飛沖天是從大量佈局中國香港房地產開始的；就算是那

些家裡的沙漠會冒石油的阿拉伯富商都知道石油有一天會採完，因此陸續買進歐洲、美國各

地精華區域的房地產，他們帳下的資產除了油田這樣也是『有土斯有財』的資產以外，又多

了房地產這樣會不斷生小錢的資產。

於是這成為了建商跟房仲業者拿來催眠購屋者最好的宣傳工具：你看，那麼多富豪都是靠房

地產讓財富倍增，你如果想要讓財富增加，一定要學習這些有錢人，所以你一定要買我們蓋

的這間房子（建商的），或是這間我們接受出售委託的房子（某人的）。他們說這些房子買

了會財富倍增，可是卻不斷把房子推給你，好像他們大發慈悲、把錢都留給你賺一樣。

詭異的是，國泰集團幾乎不出售集團帳下較好的房地產，只會找人蓋成大樓收租；川普、羅

伯特清崎買進了，也一定要用市場極高價才願意出售套利；李嘉誠在香港市區裡整片最頂級

的商辦大樓及店舖，通通只租不賣；阿拉伯人可不會把油田賣給你。

[國泰旗下眾多金雞母，通通不賣！要就賣天價給你！]

http://www.cathay-realty.com.tw/front/Select.jsp

而遠雄建設蓋了許多頂級大樓，都賣給旗下的遠雄人壽持有收租、永遠不賣；當你問房仲業

務為什麼這間這麼便宜、這麼會增值為什麼不自己買時，就算是年收入兩百萬、小有資產的

店長以上等級，都會跟你推說『現在沒錢，不然也想買』，但其實他們都私下偷偷買進價格

便宜的物件，而這些物件絕對輪不到讓你買。最有趣的是政府：土地是稀有資源，但是卻不

斷標售國有地，每次標售都創高價、讓建商高價買入、然後高價賣給購屋者。

沒錯，房地產是兼具保值、收租、增值的優秀投資標的。對國泰集團而言，十多年前以十億

買下土地、花5億蓋好、現在每年可以收租1.5億的商辦大樓，是好資產；但這個大樓如果以

總價40億買下，投資報酬率只有不到4%，那就不是一個好投資標的。也就是說，一個標的

物除了條件好壞以外，價格高低才是決定這個標的物優劣的關鍵指標。

這就是有錢人、財團持有房地產的真正態度：如果有人願意用比真正價值高的價格買進，那

就賣；如果是真正稀有、值得繼續持有的優質資產，那就用合理的買進，持有並且不打算出

售。因此全台最愛說『房地產是最棒的』的遠雄集團，把三峽、林口的土地蓋成住宅，用當

初成本的兩倍到三倍賣給一般大眾。而自己在臺北市各精華地段的土地，則蓋成商辦大樓或

是豪宅，收租金、交給旗下人壽公司，或最多是賣給好朋友。

[圖：新光集團利用大眾資金組成的＂新光一號＂不動產信託基金來持有旗下大樓，出少少錢繼續持有自家大樓！只要分一點利息給你就好啦～]

房地產投資顧問公司戴德梁行的總經理顏炳立不斷說『賣了就買不回來』，但是建商卻不斷

地把辛苦買進的土地蓋成大樓，把住宅或小辦公賣給你，自己留下大樓最優質的一樓店面。

這樣的做法根本違反理性原則，簡直就好像這些建商都是笨蛋、或是慈善家一樣願意把獲利

都『無私地』跟你分享，這不是很奇怪嗎？

這是因為他們知道，他們留下來的才是真正會增值的資產，而賣給你的不是。

在上一節我已經告訴你，要先搞清楚這些房地產真正的『價值』在哪，才能避免用不合理的

『價格』買進。因為再好的資產只要價格不好，就不是好的投資標的。如果一個資產真正的

價值是1000萬，你卻因為景氣過熱導致買入的成本是1300萬，那麼你的資產不但不會增值

、也不會保值，反而在景氣冷卻、回歸正常基本面時，資產總值會縮水成1000萬以下。

只有買的價格不要離實際價值太遠，才有可能保值、增值。