隨筆－房地產投資的幾個迷思(1)

你真的適合投資房地產嗎？


前陣子開始在台灣火紅起來的經濟學家保羅˙克魯曼氏在他以投稿短文集結出版的『克魯曼
談未來經濟』一書中多次提到，『超漲』跟『泡沫』的問題，並且早在數年前就明確指出過
度不理性的資產炒作熱潮，對經濟體的正常發展是個負面影響。更糟糕的是政府對待泡沫破
滅若是處置不當，往往會在經濟體尚未從上一次損害恢復就形成一個更大更可怕的泡沫。

而這樣的警告正好在2009年的台灣應驗－不是在景氣盤整中的美國，也不是還在重振旗鼓的
歐洲，更不是日本，而是未來數年將要面臨所得負成長、出口衰退與自由貿易衝擊的台灣。
這個大泡沫的形成自然是政治因素造成，2009年底的縣市長選舉迫使身為執政黨的國民黨政
府不得不祭出禁忌的手段拉抬股市與房市，為人民營造出『財富增加』的假象。在明顯嚴重
悖離基本面的情況下，股市還算是小泡沫，但因為共計4000億優惠房貸跟贈與免稅額調高一
倍與連續數筆公開標售土地的影響下，台北都會區的房價形成了難以置信的大泡沫。

但泡沫經濟時代會產生令人迷惑的現象－就是所有的投資標的都顯然過度飆高、嚴重背離實
際價值，不論是什麼投資標的都因為熱錢過度流入、貨幣供給量過高而被炒高市場價格，因
此不論什麼投資標的都是在追高的不理性現象。在這樣的情況下也許長抱現金（也許是美金
或歐元、日圓）是最為安全的選擇，但泡沫經濟可能持續數年，日本在1980年代那次持續了
六年，美國在網路泡沫後的這次持續了近五年之久。

若是這幾年都長抱現金、或是投進僅1%左右的債券或定存，通膨對購買力的傷害會相當大，
而且在看到眾人都有著靠泡沫炒出來的資產增值，心理衛生的影響是非常大的。因此要做到
完全避開風險性投資基本上是不可能、也是非常難辦到又病態的做法。

但這並不代表你一定得去房地產市場這個大賭局裡面博命－一般投資人最常犯的錯誤就是誤
以為房地產投資這種『至少我可以看到我買的東西，倒了也還有土地在』的標的要比投資股
票的風險還低，但其實這是一個天大的誤會。若是私募市場或興櫃市場這類交易量極低的次
級市場，風險確實比房地產還要高，但台灣最大的公開交易市場集中市場的整體投資風險其
實是低於房地產市場的。

其中的原因就在於房地產市場隱含嚴重的流動性風險。所謂的流動性風險就是當你想要變現
時，很有可能需要等待相當長一段時間才能以市場行情價格賣出，在這段時間內若是剛好缺
錢繳不出貸款房子可能就要被法拍了。因此為了立刻變現便得要用比行情還要低的價格急售
求現，流動性風險因而造成了損失。

這就是為什麼房地產的收益率往往高於4%、甚至超過7%，在預期未來前景看衰的地方甚至
可以高於10%，原因就在於購買房地產作為投資標的，必須承受未來想要變現時不能快速售
出的風險，因此必須要有更高的租金報酬率（同等價格下更高的租金，或是同等租金下更低
的售價）作為補貼，才是市場可以接受的價格。

然而對大型投資機構而言，就算以億作為單位的單一投資標的也往往僅佔整個投資組合裡不
到1%的部分，甚至會遠低於持有的高度流動性資產，在缺現金時往往不需要先處分流動性低
的不動產，而是會先處理股票、債券等等可以快速變現的標的。再加上整個投資組合成分複
雜的稀釋下，不會把投資機構的命運跟房地產市場的榮枯劃上等號，因此投資房地產對大型
機構而言，反而是可以靠著單筆投資就消化掉巨額資金的方便標的，對大型機構而言，房地
產的流動性風險遠低於一般投資者，因此他們需要的投資報酬率其實是可以遠低於一般投資
者的。

然而一般投資人卻完全不是這麼一回事，單筆不動產投資的融資維持償債支出可以佔投資者
一成以上的所得，對於把房子當作人生第一筆投資的購屋族而言，更是可以高達三到四成，
投資標的總價高達家庭年所得的十多倍，可以說是把投資過度集中在同一個標的，而且維持
的成本甚至影響到平常的生活，犯了投資的大忌。

一但維持的資金來源出了問題，就會面臨必須在短時間內變現的困境，然而台灣住宅標的一
般可以融資到七成至八成的屋款，這會使得只以兩成到三成自備款進行投資時，只要出售時
跌價兩到三成就足以血本無歸、投資報酬率成為負一百了。這種融資槓桿操作會使實際上的
投資報酬率變成帳面計算的三倍到五倍以上，原本應該是以『低風險、穩當』作為訴求的房
地產，其實反而是高波動高風險、高流動風險的超高風險標的。

對於一般大眾而言把房子當作投資標的反而像是一種賭身家的冒險，然而信用卻是一種一般
人根本賭不起的資產 。

投資客之所以都會利用人頭戶來購屋、融資，為的就是透過這種不法的超貸行為進行高成數
（九成或更高）融資放大獲利報酬率的倍數，但是一但出售會蒙受損失時，可以直接放棄人
頭戶讓銀行承接法拍。因此對專業的投資客而言，流動性風險是可以轉嫁給銀行的，但這卻
不是一般投資者可以辦到的，因為其實人頭戶就是透過關係或收買，使銀行的放款部門針對
其實沒有相符還款能力的人頭戶進行融資。

這種『賺的槓桿倍數算我的、虧的部分就算銀行』的做法是投資客可以不需要有金融集團大
量資金分散風險下，可以進行房地產交易的最大靠山。因為就算遇上大幅度下修無法獲利、
出售必須補貼大筆現金才能塗銷貸款時，投資客只要放手就行，他並不會背上貸款或因為破
產天天被銀行追殺。

除非你也有這種讓銀行的放款部門違反股東利益、背信、詐欺獲得人頭戶超貸的本事，否則
房地產這樣的投資標的因為單筆投資金額太高，其實一點都不適合一般大眾。

雖然所有的投資標的都是泡沫化、都看不出來到底哪一個有辦法賺錢。但同樣是追高，能夠
在被殺低時有較快變現能力的標的還是一般投資人比較合適的選擇，特別是再不景氣的時代
，隨時都有可能因為所得萎縮而缺現金，不要把自己推進火坑才是最明智的選擇。

低估風險是世界金融史上每一次金融危機嚴重影響國家經濟的最主要原因，如果過度漠視投
資風險，也將會是使你因為投資走投無路的最大因素。事實上當你投資房地產獲利時，是拿
身家跟信用破產風險去博命，而賺取的報酬是完全不能跟風險相符合的。