隨筆－房地產投資的幾個迷思(3)

區域均價變低，就真的是變便宜嗎？

有很多人喜歡去計算『漲幅』多大、『跌幅』多大，特別是投資者跟研究的學者，喜歡拿漲
幅大小來評斷市場狀況。計算的方式不外乎將這個月份所有成交案件單價計算出平均值，再
跟上個月份的平均單價做比較。如果這個月的平均值比上個月多10%，就是漲一成，反之就
是跌一成。

這樣的計算方式當然是完全錯誤、無法正確反映出該區域的價格變化。房地產市場跟黃金、
原油、台股指數、債券不同的地方在於，每一棟房子都是彼此有差異性的標的，並不像黃金
那樣被製成標準化的單位；就算是完全同一個社區、同棟的兩戶房子，都會有所差異：格局
一樣樓層會不一樣、樓層一樣面向會不一樣，每一樣都讓房子之間有所差異，特別是樓層跟
格局對價格有極大的影響。

像這樣粗略地把所有成交價進行平均，必須要建立在一個假設之下才會準確：上ㄧ個月成交
的所有房子，跟這個月成交的房子差距不能太大。舉例而言，如果這個月六張犁的公寓成交
量特別多、而下個月是永康街的公寓較多，下個月的大安區平均成交單價自然會高得多，就
算其實整個市場走軟都會算出較高的成交均價。當然透過統計的觀念，可以界定出可能範圍
，但是像房地產市場這樣每一個標的物的性質都有顯著差異的情況下誤差評估失準的可能性
可是要高得多，而房地產市場在同一個相似的街區又較難有足夠筆數可以稀釋每個成交物件
的差異性帶來的誤差。

舉例而言，五月份臨沂街成交公寓單價如下：51、52、56、52、57、55、59，平均成交單價
54.57萬元；六月份成交公寓如下：41、44、55、58、67，平均成交單價53萬元－難道這樣
就可以說六月份比起五月份而言，平均單價下跌1.57萬元嗎？當然完全不是，因為六月份成
交的41、44這兩間可能是屋況極差的公寓五樓、在上個月可能一坪40萬都賣不掉；而成交67
萬那間公寓，只是跟上個月成交59萬的那間差不多等級而已。實際上六月份賣掉相同條件的
房子，成交價根本比上個月要高了兩成。算起來平均單價下跌、然而實際上是用相同價格賣
掉平均而言素質比較低落的房子，才把單價拉低，是實上這些爛房子都比上個月能賣的價格
還要高。

為了避免這個問題，統計時只好把樣本街區放大、試圖透過放大樣本數的方式來稀釋掉這種
誤差的可能性。然而房地產市場卻沒有這麼單純。甲街區跟乙街區並不會以非常穩定的釋出
量釋出類似等級分布的物件，一但較高級的甲區當月交易移轉較多件、而較低級的乙區較少
件，又會造成類似的幻覺－這次是也許行情持平，但因為成交較多高單價區域，而使得成交
平均單價被拉高、產生市場向上的錯覺。

特別是像這樣的計算還是把無電梯公寓跟別的產品分開來計算。若是把舊華廈、新成屋、豪
宅、店面一起平均、甚至一路從東門統計到六張犁去，一但總成交件數不夠高、成交物件等
級分布又因為某些因素使兩個接續的月份產生偏頗，就會出現一些平均成交單價異常變化的
特殊現象。

其中最可怕的誤差就是在行情劇烈上升的時候：因為在價格類似時，會先從條件好的房子開
使成功買賣移轉留下價格紀錄，然而在市場景氣快速上揚後接下來會連較差的房子都可以賣
同樣的價格、甚至可以賣更高，離譜的情況下甚至可以上ㄧ個月同一棟公寓有裝潢的二樓以
50萬出售、而下一個月沒有屋況的五樓卻以49萬出售，因為五樓的效用只有二樓的八成，所
以看起來沒有上漲、但其實上漲了兩成，這還沒考慮有無裝潢的差異。

這樣的情況甚至會造成惡性循環，因為房地產買賣的行情其實是會影響同一街區欲出售屋主
價格的，一旦看到五樓都可以賣到49萬，行情上升時貪得無厭的隔壁有屋況的四樓屋主便有
可能以一坪55萬出售，導致樓板效益是二樓九成的四樓其實是以等同二樓61萬元的行情出售
。結果在短短一兩個月內，房價看起來只有上升一成，其實至少增加了兩成，而且市場過熱
帶來的價高量縮還使得這樣的誤差更難靠著大樣本來稀釋掉。

像這樣的情況比較容易出現在釋出物件較少的區域，特別是中正、大安區特別有這樣過度堆
高、但乍看之下沒有炒高的錯覺。或者當整體景氣過度熱絡、使多數屋主產生惜售、或者整
體一同提高開價的動作，在建商新推案膨風開價的帶領之下使這種情況更加嚴重。

乍看之下房價只上升了約三成，實際上大安區同樣條件的物件，在經過了三個月後，其實能
夠成功交易的價格是從31萬一路上升到50，漲幅超過六成，只是在三個月前該物件的屋主不
願以31萬元出售，讓他等了三個月後等到被建商洗腦的購屋者用50萬的天價買下而已。而建
商共同利用景氣拉高開價，在景氣較差時好物件反而不見得成功以高價賣出、但是爛物件反
而都在過熱時以創新高價出售，實際漲幅比起帳面看到的數字要大得多。

相反地，在金融海嘯前，效用只有0.8的房子成交60萬元，短短三個月後效用1.1的房子卻成
交55萬元，乍看之下只有下跌一成，實際上卻是下跌33%以上。這是因為在市場過熱、購屋
者不理性的情況下，爛房子都可以輕易用高價出售；相反地一旦市場快速反轉、景氣急凍、
購屋者腦袋也跟著快速冷靜下來後，反而好房子都必須用筆前一兩個月爛房子還低的價格才
賣得掉，而且爛房子都賣不掉、不會產生成交價。像這樣兩種市場劇烈變化的情況都會使那
種透過區域平均單價來觀察行情變化的方法產生極大的誤差，因而過度低估景氣過熱帶來的
漲幅，以及快速反轉直下時實際上比帳面更嚇人的跌幅。

另外若是統計區域內短期產生特殊事件造成某部分區域的行情有了劇烈變化，也會使這種觀
察方式失準。舉例而言若是美國大幅度撤僑，就會導致天母價格迅速跌落，若只看平均單價
下降就會產生『天母變便宜』的錯覺，然而實際上是天母身為美國僑居地的這樣優勢消失，
使實際價值衰落、因此帳面價值快速產生反映，實際上說不定根本因為景氣還不錯所以跌得
不夠多，其實實際價值跟價格的差距比以前更大也說不定。

若不實際去了解該區域的價格支撐力、並對物件與該區域平均等級物件的效益差異進行評估
，而自以為聰明用概算出來的區域單價變化想要『逢低買進』或是覺得房價跌幅還不夠想要
再等看看，反而會踏上這樣的陷阱。像這樣總是覺得『還有空間補漲』的人往往都買到看起
來便宜的高價，而覺得『還有空間再跌』的人也往往錯過便宜撿好貨的時機，反而都在市場
稍微回溫後用低單價買入較爛的物件，根本沒撿到便宜。