收租型產品都只有2%~3%不值得買、住宅型產品面臨購屋者收入下降、人口老化的結構性需
求面萎縮、改建型舊屋因為過度炒作不值得冒險－台灣房地產投資市場的未來到底在哪？
求面萎縮、改建型舊屋因為過度炒作不值得冒險－台灣房地產投資市場的未來到底在哪？
會是謠傳甚久、兩年來都只看得到在一零一大樓外面花圃吐痰的『陸客』嗎？
如果想要預測中國資金是否會對台灣房地產市場正面影響、影響程度有多大，那得要先知道，
中國資金的性質是什麼。對消費市場而言，陸客是否能把本國消費需求面退縮的部分補上、能
否把因為中國遊客造成外國遊客排擠的負面效應蓋過，是關注的重點；對資本市場而言，陸資
是否能對整體商辦市場注入有效需求值得觀察；而一般住宅市場究竟是不是本國人民一頭熱、
陸資並不存在有效需求、不願在本國人民後面逢高承接吃那顆超臭口香糖呢？
在資本市場上，陸資確實是會有明顯效果的。中華開發工銀順利在台灣產業界一遍哀鴻遍野的
環境下，將當初耗費鉅資搶進手、經過漫長工期以及長期空置率過高問題的台北一零一大樓，
在滿租率終於開花結果的今日以高價出售給實際上是台灣人赴中國發展的頂新集團。未來若是
確定中國移動來台合作或是港資入主南山人壽等計畫順利實現、加上陸續開放交流投資，中國
大規模集團來台確實會需要相當面積的辦公室。
然而這些辦公室需求將會集中在高端市場：台北一零一、台北國際金融中心、南京東路商圈的
高階商辦大樓、以及台北之門敦化南路。這是因為儘管中國企業在政治上把台灣當作國內，但
因為經濟體的差異與法規的限縮性，仍然會只有一定程度的大型集團來台。這當然是好事，畢
竟可以排除很多中國惡名昭彰的中小企業，但次級商辦市場將會乏人問津－規模遠勝國泰的金
融集團、超越宏碁的電腦公司、供應全中國的食品商，並沒有必要屈就於次級地段，事實上如
果不是最好地段的最高級大樓，很可能他們根本不屑一顧。
這種發展跟東京沒有太大的不同，儘管東京房地產市場經歷二十年漫長修正期，但因為經濟體
國際化與外來資金不斷湧入，依然使少部分高端商辦有相當的支撐面。然而次級區域卻依然因
為經濟疲軟不斷出現空租率攀升、租金下降的問題，甚至最後導致低階住辦大樓產生嚴重管理
失調、變成都市問題。這些次等級市場除非台灣經濟有顯著好轉向上，否則根本只會越來越慘
。
這就是為什麼許多金控準備巨額資金為旗下人壽尋求現金收益時，依然非常精準地選擇敦化南
路等高級路段的整棟高階辦公商場，只有少數『錢』進以本國需求為主力內湖、板橋等地段的
緣故。因為只有在頂級的路段比較有機會產生陸資的拉抬效應，只要超過『頂級』的範疇，是
找不到陸資的中小企業進駐的（因為根本不會來，台灣缺乏這類企業需要的『低生產成本』，
而台灣市場也不是他們直接攻略的對象）。
[圖：我國各大金控公司購置的大樓，依然僅限於高階辦公，而假陸資『金享』跟頂新購置的產
品，也都是一等一的頂級地段，事實上超過這個範圍後，完全都是台灣自己哄自己好玩而已。]
而在一般消費市場，中國觀光客真的能造成顯著的推升力量嗎？遺憾的是，因為進駐的企業僅
限於大型集團，像這樣的集團除了少數高階幹部外，並不需要大量把基層幹部調職來台。因為
人數龐大的基層幹部主要用途在於維持生產中心的基礎營運，然而台灣並沒有讓中國把整個生
產中心搬移過來進駐的條件：因為人力素質雖然較高，但更加偏高的人力與地租成本與過高的
環境保護規定根本不敷成本。在生產中心沒有搬遷進駐的情況下，派駐的人員丟進整個台灣跟
本影響無足輕重，就算有，因為都是高階人員，真正有影響的也只是高階的消費市場而已。想
要靠著陸資的外派『陸幹』拉抬市場根本是癡人說夢。
稍微可值得一提的是中國旅客一舉取代日本旅客，成為觀光總人數最高、觀光總消費力最高的
族群。在世界各國來台觀光客數、業務旅客數因為全球性金融危機不斷下滑、平均消費力也下
滑的情況下，中國與港澳旅客卻還在正成長，有效替代了原本的外國旅客結構，在全球性不景
氣下我國於2008年觀光旅遊業外匯收入依然逆向成長了13.85%、突破59億美元。然而在本土觀
光消費力因為不景氣逐漸萎縮下，陸客僅佔觀光外匯收入的四分之一不到，並沒有辦法對觀光
市場產生足夠的提振，特別是中國旅客採『團進團出』的模式，使得觀光收入被侷限在有限的
觀光地區、而中國旅客的消費也僅對部分區域產生影響，要對全國甚至限縮到全台北市的店面
產生拉抬效應可以說是緩水不濟急火。
[圖：各國旅客對整體台灣觀光旅遊業的影響，陸客預估將一舉突破各國旅客成為榜上第一名，
不只是人數，連總消費產值也是。這跟全球觀光市場的情況完全一致，目前中國旅客是全球第
二大觀光消費來源。遺憾的是，觀光旅遊業的產值在台灣經濟體裡面只跟一顆門牙的重要性差
不多而已。]
更別說觀光旅遊業一直都不是國內消費市場產值的主力，連2%都不到就算陸客暴增一倍以上
、讓台灣人山人海四處都是陸客鑽動，也僅能把難看的觀光旅遊業產值稍微提升，對國內經濟
發展根本是杯水車薪。對我國店面商場市場而言，最重要的還是國民基本需求的消費，然而因
為經濟不景氣造成整體產業下滑，而且觀光旅遊業佔台灣GDP的比率連2%都不到，整個消費市
場實際上還是因為經濟不景氣受到重創，恐怕得要花上許久時間等景氣真正回春才有機會回溫
、讓店面市場觸底反彈，但租金基本面現在還在往谷底墜落的路上，卻因為房地產市場的炒作
使店面總價持續攀升，讓投資報酬率跌到了難以想像的新低。
至於住宅市場也是呈現類似的情形，中國資金對市場的拉抬僅限於高階主管以上階級會接觸到
的豪宅市場。不要說是新板、中永和或是新莊副都心特區了，連中正大安區高級地段都不會有
所影響，因為全台北市的豪宅空戶率之高產生的供應面就足夠滿足高階市場了。更不要說台北
的一般住宅市場是全地球最高價的，只有高端豪宅相較之下算是『還可接受』，因此除了頂級
豪宅外、所有假豪宅˙真『貴宅』都不可能吸引到比台灣人還精明的大陸人。癡心妄想可以把
臭口香糖賣給笨蛋大陸人的台灣民眾，恐怕不是硬吃下去，就是白白浪費一筆錢吐到水溝裡去
了。
中國資金確實會對台灣產生正面的效應，然而受限於資金性質幾乎可以說只會對特定區域跟標
的產生正面影響，而實際上以台灣民眾為主要市場的產品跟區域不但得不到拉抬效果，還會因
為全台不景氣而更加疲軟。台灣是一個說大不大、說小不小的市場，儘管不是大到可以讓陸資
毫無影響，但也沒有小到跟香港一樣因為陸資進駐而受到拉抬。更不要說比起台北其實香港才
是真正的國際級金融重鎮，台北市完全無法相比。而已經擁有香港的中國，對台北的需求只不
過是一個跨國集團的分駐基地罷了，拉抬效果十分有限－如果台灣只有大安信義區那麼大，也
許才能產生舉足輕重的效益吧。
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