房地產榨遍-第五章 吹泡泡經濟時代怎麼避難？(3)

有機會賺一倍的改建屋讚嗎




如果不想要把錢丟進去賭命、賭看看是不是有更笨的人願意花大錢接手，但是卻又比較想要
投資在可以輕易看見投資標的物實體而不像股票基金只是幾個數字（雖然彼得林區說，股票
投資應該要實際了解投資標的公司是什麼樣子，不過這太累了），因此還是想要投資可以親
手摸到的房地產，還有什麼值得在這段期間避險、保值、增值的嗎？

改建屋會是嗎？

這又回歸到前面的問題－其實房地產一直都是有實際價值存在，重點只是你買的價格是否超
出價值太多。只要買的價格合理，大都是值得一買的。

一般而言，目前市面上買得到的改建題材舊公寓分成兩種類型：住宅用地跟商業用地。

住宅跟商業用地又因為區域的不同，有不同的小分類、區分不同的『容積率』，前面有在跟
東京都地價比較的部分稍微做過說明，容積率就是用來控制每一坪土地可以蓋的建物面積的
比率，如果想要蓋超過這個限制的數字，就必須要申請政府核准給予獎勵容積才行。然而獎
勵容積發放的程度又受限於非常多因素：建物設計是否為綠建築、基地大不大、面臨的馬路
大小還有是否設計開放式休憩廣場等等。

但是簡單來說，一塊土地的改建價值是由能蓋多少建坪支撐的：

改建後價值 ＝ 未來銷售單價 × ( 法定容積 + 獎勵容積(註) ) × 設計公設比

如果是選擇自己找營造商改建，那麼成本就是工程款。這會依照實際設計的建務型態跟每個
年代物價跟工資不同而有所差別。實際上這個是屋主（地主）改建計劃獲利最豐富的途徑，
然而面對繁瑣的行政處理以及營造商溝通、銀行貸款取得工程款的手續，大多數的屋主都比
較不偏好這個選擇。但若是找建商合建，通常付出的代價會是30%~40%的法定容積，以及
一半的獎勵容積。這是因為建商必須承擔調度整個改建案龐大資金的風險、代銷的費用、以
及想要的暴利。

因此若是選擇跟建商合建，改建後分到的價值便剩下：

改建後價值 ＝ 未來銷售單價 × ((0.7~0.6) x 法定容積 + 獎勵容積 x 0.5 ) × 設計公設比
在未來獲利目標確認之後，只要能夠在買的時候控制成本，顯然改建題材的舊房子，成為
不敗的長期投資選擇，對吧？

然而事情並沒有這麼單純，實際上大多數改建題材的舊屋透過這樣的運算後，大致上看起
來都是賺多賺少的差異，也就是市場上幾乎都是值得投資的好標的、實在令人興奮－如果
你是屬於興奮的人，那麼你就落入一個設計精巧的騙局裡。市場上絕對不可能充斥優質的
投資標的，如果真的有這樣的情況，很顯然是評估的方式有問題、太過樂觀了。

畢竟『改建』或者『都市更新』在過去是非常漫長耗時、耗上十幾二十年甚至從此無疾而
終的案例不勝枚舉，是承擔高風險（高失敗率、長時間等待）以及得剛好遇上對的時機（
以前房價正低、經過長期等待剛好等到改建完成時房價拉到高點），沒有這樣配合的話根
本不可能有這樣的獲利。就算是近幾年台北縣市房價提高加上人口嚴重老化、使舊公寓屋
主興起換新屋的念頭、變得更好配合，否則像這樣改建案耗時甚久甚至牽扯黑道的例子實
在多不勝數，根本是一種賭博。




[圖：耗上超過15年的SOGO復興館旁公寓式正義國宅都更案，還牽扯賤賣國土利益輸送跟
龍聯建設教唆殺人的黑槍疑雲－事實上黑槍一直都是改建紛爭時最『有效』的終極手段，
這也告訴一般人一件 事：獲利非常豐厚的改建案，並不是尋常老百姓可以玩的。]



然而現在卻完全相反：過度高漲的房價讓所有舊公寓都隨著飆漲、都市更新題材在市場上
過度炒作使得特別有改建利基的建物都開天價、加上一整群一窩風的投資人競逐，把改建
題材舊屋的行情也帶到難以理解的高點。

這一切都是因為改建投資有幾個評估點根本無法正確估計，導致很多投資者低估投資改建
屋的風險、高估以今日行情價格計算的『預期獲利』，而不斷出高價。事實上已經有很 多
改建投資屋，不但日後根本賺不到錢，甚至還有很大的可能性大賠特賠。原因就在於估計
成本跟獲利的方式根本就錯了－用可建坪數乘上預期未來單價當作預期未來出售獲利的
估計方式可以說是錯得離譜。

前面已經說過非常多次、行情是用總價帶形成的，而總價帶是由購屋者的預算跟需求形成
的。因此就算舊換新，其實只要還停留在同一個總價帶，那麼根本不可能算是獲利－畢竟
根本只是單純把房子從舊變新、卻沒有變成可以賣更高預算族群的總價。舉例而言，一般
台北市住三用地的公寓，通常在改建後就是變成坪數相近、但卻是含公設的建物，實際使
用面積縮水了30%~40%，也就是三房無電梯公寓變成高公設比的兩房有電梯華廈。

在前面有舉例過，這樣其實還是落在1000~1500左右的總價帶，都是購買力類似的購屋
者願意購入的選擇。然而因為改建案無法確定屆時落成的產品，究竟是落在這個總價帶的
最高或是最低處，就算可以估計出坪數，也很難確定到時候是否夠好到可以以兩房的大小
，賣到整個總價帶的最高價－這是因為我們無法正確估計十年或二十年後的民眾購屋的預
算負擔能力是怎樣微幅變動，只能大概猜測到時候這種房子應該依然會是屬於中等收入首
購者偏好的產品、就是相當於中等收入首購購屋者購買力能及的房子。

因為房價是由購屋者購買能力組成的總價帶構成、而不是單價構成，所以去預測單價是毫
無意義的。但是僅能確定這間房子落在相同的總價帶是非常危險的事情－因為其實成本就
是在同一個總價帶，甚至有很多人根本因為行情被過度炒作，買在該總價帶的最高端。




[圖：因為通貨膨脹讓數字變大，但其實2500萬跟10年前的1500萬是一樣的東西。看起來
投資報酬率是5%，實際上通貨膨脹率也是5%，根本都被通膨吃掉了，哪裡增值啊，更
不要說若是拖上二十年，報酬還會更糟－因為購買力完全沒成長，白忙一場。]

因此投資改建屋，必須要能夠把成本留在比較次一階的總價帶、而改建後價值必須是比成
本高一階的總價帶才行。舉例而言，購買1500萬的公寓，必須確保它改建後會成為2500萬
級距的三房附車位新成屋、或是兩間1500萬級距的才行，這樣才不會等待了十多年、出售
的帳面價值雖然從1500萬提高到2500萬，卻只是因為通貨膨脹讓數字變大、實際上還是
中階所得者首購產品購買力的等級，就算出售了也沒有辦法獲得足夠的利潤。因為賺錢得
要賺來的錢能有更強的消費力才有意義。更何況若是購入成本偏高、卻剛好遇上改建完成
時行情偏低，可能根本蝕了老本。像這樣同級距的改建，唯一賺取實質利潤的機會，就只
有在景氣差時購入、景氣高時改建售出的時機搭配。

真正要賺錢得要有特殊型態：

40坪，台北市大安區住三土地15坪，4樓高無電梯公寓的4F、沒有頂樓加蓋，以1600萬買入。
－＞改建後價值約為30坪左右主建物的房子，因此可以跳到2500萬總價帶的級距，運氣好獎
勵容積較多，還可以透過陽台等設計成為3+1房，使總價帶往上提升到3000萬左右四房購屋
者的級距。這樣就算買的成本偏高、賣的時候偏低也不會有問題，因為賺取的獲利是直接跨
級距提升回收現金往上一個級距的購買力。

簡而言之，帳面上看起來淨賺400~500萬、也許高達四成、五成的獲利，但若只是1200萬
成本賺取1600的預估獲利，其實因為還在同一個級距裡面實在非常危險。最重要的是要讓改
建換到的新建物跳進下一個購屋總價帶的級距裡，就算帳面看起來預估獲利成數並不特別漂
亮，但反而是較為安全的選擇。因為這種超長期的投資若不能克服通膨、賺取購買力升級的
新屋，其實帳面上增加的獲利都只是被通貨膨脹吃掉而白忙一場，只有跨級的購買力可以不
怕通膨侵襲(註)。

然而有跨級距改建獲利的舊屋，不是陷入黑道、財團紛爭，就是開天價賣，大多數人自以為
買到的寶貝，其實多半只是讓人白忙十多年的假貨而已。






註：目前獎勵容積上限為50%，代表一坪住三用地除了法定可建建坪225% = 2.25坪外，
最高可以經過市政府都市更新計畫獎勵，獲得2.25坪的50%、也就是1.125坪的建坪。


註：很多人以為買房子可以抗通膨，事實上是因為買的房子不要放太久而造成房子折舊過度
往下掉一個購買力級距的話，可以保持在同一個總價帶。事實上像過去二十多年前的三房電
梯華廈經過了二十五年雖然增值了40倍以上看似『抗通膨』、『增值超過折舊』，事實上卻
是從中高階所得水準的『新成屋』三房往下掉了一級，變成中階水準首購的『舊電梯三房』
了。若非這段時間台北的迅速發展使得購屋者所得水平是高於全台平均不少，持有者的損失
會更明顯。台北屋買進自住可以使資產抗通膨、防折舊只是玩弄帳面數字的遊戲罷了。