都市更新開發商為什麼老是很貪心？

建商太貪心，還是？

這陣子樂揚建設的都市更新案件文林苑的事情鬧得沸沸揚揚，主要的原因在於權利變換式的都市更新，法令中仿效日本都市再生法，給予地方政府權力代為徵收不願配合都市更新的土地。土地徵收的過程引起的社會運動一向能夠有一定的媒體版面，而這種徵收是否違憲，又或者中華民國憲法本身對財產權的保障就是具條件性的保障，則已經是法律專門人士才能理解的議題。因此在此我們要討論這個案件中出現的某個議題：建商為何貪心。


有人說建商太過貪心，為了覬覦王家那塊土地所能帶來的額外都市更新獎勵容積，而刻意在申請的時候將他們劃入更新單元；有人說是王家太過貪心，一開始建商打算原屋重建還他們，她們卻想要在建物正面分到店面，甚至所謂兩億五億。地主的貪心往往是主觀問題－畢竟人們對於自己持有產權的價值認定本就不是所謂客觀條件，這邊能討論的是：為什麼建商總是使盡辦法，就為了使自己利益分多一點？

 估價，不只是對住戶而言估價不準確

權利變換式的都市更新計畫，流程中最關鍵的過程，便是聘請不動產估價師為原住戶與建商雙方所持有權利進行估價。住戶的權利自然是所持有的老舊不動產，而建商的權利則是他進行此一都市更新計畫所需負擔的成本。這成本不止包含一般人所想像的施工成本（拆除，興建），亦包含工程款貸款利息、興建完成後的銷售費用（由於住戶拿房地抵工程款給建商，我們的主管單位就讓建商可以用比代銷抽成還高的費率報銷銷售費*(註一)），甚至還有一項風險管理費。

依「都市更新條例」第三十條、「都市更新權利變換實施辦法」第十三條第一項第六款，「權利變換」係以更新後樓地板折價抵付予實施者，風險管理費可視為實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬。

這個風險管理費有趣之處，在於計算公式是這樣的：

風險管理費＝［重建費用(A)＋公共設施費用(B)＋權利變換費用(C)＋貸款利息（D)＋稅捐(E)＋人事行政管理費(F1)＋容積移轉費用(G)+都市計畫變更負擔費用(H)

也就是認為所謂的風險管理費，是以一定比率外加在總成本上。姑且不論風險管理費率為什麼是隨著更新計畫總面積而增加（假如建商額外購入土地劃入計畫內成為地主，會提高計畫案風險管理的難度嗎？若否，為何要保障其報酬率呢？），或者是為什麼是跟總成本呈線性關係。光是那個10~14%的風險管理費率，究竟合不合理，就是一個很大的問題。在對不動產開發案隱含的內部報酬率（打平經濟利益的最低報酬率）作評估時，開發案面積往往只是很不重要的一個變數，真正攸關的往往是標的資產價格（房價）與生產成本（原物料價格）的波動性大小。沒有跟波動性作連結，而是跟面積作連結，這種1960年代以前的定價思維，不好笑嗎？

政府失靈又來了

這種由政府公定一把愚蠢、落後並且與現實脫節的尺度，就是政府失靈常見的形式。這個風險管理費對於開發計畫的財務槓桿非常高的不動產開發商而言，佔成本5%的利潤，往往被財務槓桿放大兩倍以上，足以影響開發商的投資報酬率一個位數那麼多。相對容易的開發案－比如開發商在更新區域內早已由大股東佈滿人頭，可以輕易達到八成以上的同意門檻，實際上也沒有太多與地主協調議價問題所需付出的成本，卻跟那些在都更計畫區域內持有土地不到一成的小開發商，都用一樣的公式去估計他們因為＂投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬＂。

 更極端的案例，就是有些所謂的權利變換是都市更新，是所謂的假權變、真地主合建。在更新單元內的地主們早已自行達到八成以上的共識，找建商來做都市更新計畫實施者的原因，只是地主們沒有太多時間跟精力去跑法律程序。實際上建商的更新成本門檻叫一般的都市更新計畫低上許多，卻用同樣的公式去估計風險管理費。

東摳西摳

在這樣的情況下，由於建商面臨的成本問題－是的，建商在都更計畫區域內購入的不動產往往就是最大的成本，同業競爭壂高了這個成本的門檻，而權利變換的機制下建商想要彌補這塊土地價款帶來的負擔（持有這塊土地的資金成本自然是不能算在前面所說的利息成本裡，如果開發拖得非常久，這塊土地能帶來的都更價值甚至可能入不敷出，這樣的風險負擔問題），建商就必須想辦法使自己估價的權利價值大一點，分配的房地多一點，才能多賺一點，而唯一的方法就是想辦法墊高自己的開發成本。

 在這樣的情況下想辦法使估計的工程成本高於實際的開發成本，就是最常見的辦法。這麼一作有雙重效果：估計的工程成本高於實際可能的成本越多，越能涵蓋到時候工程費用因為原物料波動或是工期延遲而攀高的不確定性問題，並且膨脹的總成本能使建商被計算到的風險管理費用能跟著等幅增加。

 姑且不論這種計算方式可能造成開發商偷工減料，或是千方百計虛報工程款估價項目的問題（實際上後者有相當程度的難度，因為必須經過審議會核可），這種一個公式打死的風險溢酬計算方式，就給了開發商一個很悲哀的限制門檻：有些開發案件太過困難，若是循規蹈矩地實施，根本沒有開發商要做，最後的結果就是難做的案件通通都是會搞非法手段的建商實施。出現這種逆選擇問題，原因就出在幼稚園程度的估價方式所造成的政府失靈問題，建商都很貪心嗎？不見得，很可能是這些愚蠢落後的公式，把不會亂搞的開發商給刷掉，自然找上門的都是從一開始就心懷不軌的開發商了。

註一：一般來說不論是代銷還是一般房仲，銷售手續費2~4%就很高了，30億級的案件給予6%，根本就是法律保障建商可以拿到法令規定的上限手續費補貼。