房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(1)

政府加建商、媒體、銀行一起放利多，房價不再回跌？

「房價不會再便宜了！」

這是台灣某大建設公司老闆在2009年第二季房市回溫時所說所發下的豪語。這句話的精神就

是恐嚇購屋者、也就是他們集團的顧客，『你不趕快買的話只會越買越貴』。

不只建設公司，連過去應該以專業角度對市場結構、總體經濟，持保守謹慎態度作出專業建

議的不動產顧問公司戴德梁行總經理顏炳立先生，都開始發表大量對臺北市精華地段後市無

限看好的言論。

「一旦賣掉就買不回來！」一但聽見專業的不動產顧問公司總經理都這樣公開宣示，民眾心

中最深沉的恐懼就這樣爆發－『再不買會更貴』的想法不斷在社會大眾之間醞釀，終於在金

融海嘯後，房市交易量靠著優惠房貸爆量擴增後，終於爆發、無法收拾。

「優惠房貸的立意就是，政府幫民眾分攤一些利息，好讓民眾付得起貸款，那樣民眾就買得

起房子了。」這是政府官員在第一次實施優惠房貸後所講的話。但其實精算過優惠房貸帶給

民眾的幫助後，其實政府的意思就是，如果民眾必須花費一千萬成本買房子，利息成本在房

貸利率2%下有225萬的利息成本時，政府最多幫你補貼其中25萬元的利息負擔後，你就買

得起房子了。

25除以1225=2%，我們政府的邏輯就是：民眾應該為了購屋成本降低2%，趕快買房子。

結果在多次優惠房貸的刺激下，台北市房價從民國92年開始，漲了150%以上，少數區域甚

至漲了兩倍到三倍。政府幫民眾吸收2%的購屋成本，然後藉著過熱的買氣讓民眾買的成本

提高50%，這就是政府幫民眾降低負擔、好讓『全民都能買房子』的德政。

[圖：購屋成本成分組成=基礎房價-優惠房貸折扣+因優惠房貸產生的泡沫]

詭異的是，銀行因為長年台灣產業景氣低迷，發現承做企業貸款的難度與風險居高不下，便

逐漸將業務重心從利潤較高的企業融資，移轉到利潤較低、但是承作成本較低、風險較平均

的購屋房貸上。就算是房屋成交價、貸款額度在同樣的抵押品上，五年之內一路從600萬飆

升到1000萬，很顯然地有抵押品價值不足的疑慮，但銀行卻還是發了狂拼命承貸。

從建商、房仲業者、房地產投資顧問，到銀行、政府，全都站在同一陣線上－要讓全國民眾

都買房子，但是買的成本是否過高、是否無法負擔，並不在他們考量的範圍內。

套句房地產仲介業者的話：『財富重分配，就看這一次。』

當你跟建商或是售屋者手中，用他當初成本的150%買下房子的時候，財富確實靜悄悄地重

分配：真正具有購買力的資產『現金』分配到他們的手上，而只有購入成本60%不到價值的

資產，則分配到你的手上。

財富重分配確實還在進行中，從那些被媒體與政府欺騙、被建商唬弄得人手中，轉移到那些

掌握真相、掌握隱匿真相的人手中。甚至連政府都加入這樣一個由商人共同構成的『榨遍』

陣線，從人民手中榨出現金。

這就是2003年起，房市起飛美夢的本質，而這一切完全符合世界金融史，整個房地產過熱以

便把資產從無知人民手中移轉給聰明企業的手法，跟1980年代末期的日本、21世紀初的美國

如出一轍。

然而不會有人告訴你真相－別期待那些商業投資雜誌了，翻開銅版紙印刷的雜誌內頁，超過一

成的廣告頁是被建商跟房仲業者買下。當這些應當做出中性建議的媒體，收入與生存都被他人

控制時，你真能期待他們敢告訴你會損害他們廣告主利益的真相嗎？

想要活下去、保存資產、不要讓自己的資產被『重分配』，只有靠自己的腦袋。就算是我、這

個打算戳破一切騙局的人，都不見得是你應該相信的對象。你應該要自己思考，否則一昧盲從

、聽信他人的建議，你將會陷入幾個典型的財務騙局裡，到死都還困在自以為變得富有的妄想

裡。我所能作的只有告訴你，思考的途徑，以及如何保護自己。