房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(2)

我的資產增值了！真的嗎？

保護自己資產的第一步，當然就是要搞清楚到底自己的資產值多少錢，否則要怎麼『保護』
？就好像那些政治人物，連人民的權益是什麼、人民在乎的是什麼都搞不清楚的話，口口聲
聲說要『捍衛人民的權益』，其實也都只是空口說白話而已。

但是到底要怎麼算清楚自己資產的價值呢？其實在台灣前幾年紅起來的『窮爸爸、富爸爸』

書中，作者羅伯特清崎就已經說過了：

能為你帶來現金流的，就是資產，反之，就是負債。

舉書中最常說的例子來講，買來居住的自宅、或是閒置不賣的度假別墅，必須使你不斷支付

利息，就算沒有貸款，一筆現金閒置在那邊損失的利息就相當於你每個月不斷負擔的成本。

像這樣的房子就是負債，因為這些房子使你不斷損失現金，性質就像負債一樣。（羅伯特清

崎是以會計名詞來詮釋、而非使用真正這些名詞的會計意義。）

而那些可以為你帶來現金收入、可以幫你錢滾錢、大錢養小錢的，就是資產。有穩定租金收

入的店面、承租方穩定的辦公室、租金投資報酬率極高的收租公寓，這些房子可以讓你在投

入一筆資金後，賺取高於市場平均投資報酬率的收益，就算你貸款去買，反而會更加一步提

高你投入的現金實際計算的投資報酬率。因為這些房子會讓你的現金不斷增加，性質就像資

產一樣令人笑得闔不攏嘴。

[圖：羅伯特清崎的資產與負債現金流動差異示意圖]

該書作者本身就是專精於房地產投資的專家，而且多次藉著在房市低迷買進、房市熱絡時賣

出，藉著買低賣高的景氣循環操作使財富穩定增加。而那些追高殺低的人，便成為他施行財

富重分配技術的對象。

因此所有像羅伯特清崎一樣看待房地產這樣投資工具的人，便能不斷地從一般民眾手上，把

財富轉移到自己手上。因為這些人買房子是為了讓房子可以為自己帶來現金流入，而不是當

作一輩子的『窩』，看著自己的房子帳面價值增加就能安穩入睡。對他們而言，只有房子能

收租換來現金、出售可以換成現金，才是真正的財富。

這些人買1000萬，租金收入100萬，一年後出售獲得1100，因此他們的財富從1000萬變成

1200萬。因為1200萬的貨幣具有購買力，是可以任意交換成不同的資產，所以他們的財富

從1000萬增加了200萬。

而1000買入一棟房子自住，每年繳付20萬利息的人，就算住了十年後房子的『市價』變成

1300萬，但因為必須要一直住下去，所以無法變成現金。相反地，十年來總共付出了200萬

的現金，因此他們實際上財富完全沒有增加，反而還減少了200萬。

簡單來說，只有實際實現、可以變成現金或是其他可以立即變現卻不至於損失價值的資產，

像是黃金或是美國政府公債（註）這類在世界上購買力可以凌駕通貨膨脹、又非常容變現不

會因為賣壓太大就暴跌的資產，可以真正在你的資產負債表上明確地寫著資產的淨額。而那

些你買進持有的房子，只能記上你購買的成本，就算房價上漲也只能再加上一筆『未實現收

益』，未實現的意思就是這些數字還不能算是你的財富，他們只是『有一天可能會變成你的

資產』而已。

舉前面的人的例子來說，他的資產只有1000萬減掉200萬利息支出，再加上300萬的未實現

收益。但是這300萬的未實現收益並不能完全百分百入帳認列為資產價值，必須加以計算未

來實際實現可能的出售價、扣除立刻變現的價值損失後計算出來的數字，才能『勉強』有參

考價值。（實際可能的出售價值，現在有實質選擇權概念的呈現方式。）

不要把沒有實際發生的事情當真、不要把沒有實際落袋的資產價值樂觀高估，就是你保護自

己資產的第一步。資產的價值必須考慮現金落袋為安的可能性，才能正確計算出來。

註：黃金在百年以前是金本位制通貨的根本，所以其實就是現金。詭異的是大家都改成以國

際交易通用貨幣美元代替後，黃金反而更居高不下了。很多陰謀論的說法是銀行家都認為美

元早晚還是有被取代的一天，因此繼續儲存人類不知道為什麼就是很喜歡的黃金。至於美國

公債也是因為美元是國際交易通用貨幣的關係，很多貿易國家交易後拿到美金不想換成本國貨

幣，就會暫時買美國公債放著收利息，因此美國公債的交易量非常大，你有幾張想賣的話一下

就賣掉了，影響美國公債價格最大的是美國的政經狀況跟利率水準。