房地產榨遍-第二章 合理行情真的存在嗎？(1)

笨蛋，問題在你算法錯誤！

台灣房地產行情非常混亂－很有可能在方圓一百公尺內，類似的房子確有截然不同的單價。
這一間屋齡十五年、等級較差的住辦混合大樓出入複雜，單價卻比那邊那間純住、保全管理
外觀氣派的大樓還要高。這到底是怎麼回事？難道大家覺得可住可辦的大樓使用用途較廣泛
，所以比較有價值嗎？不，事實並非如此，這樣的情形是跟全世界人類的價值觀相違背的。

其實秘密就藏在計算單價的公式裡面。因此，在了解這樣單價混亂的真相之前，我們要先了

解何謂單價。

所謂的單價，就是同一類型跟大小的產品，因為等級高低所以產生同樣單位大小，卻價格不

同的情況。舉例而言就是同樣是一般三房的新成屋，單價有40、50、60甚至70的差異。簡

單來講單價就是用來區分產品優劣等級高低的指標，也就是購屋者按照普世價值觀與邏輯自

然產生的均衡價格。

就好像同樣大小的菠羅麵包，黑心麵包店的既空洞又難吃，一個15元；連鎖麵包店的品質穩

定，但吃了並不會多感動，一個20元；高級且享有盛名的麵包店光聞到味道就口水直流，一

個30；高級精品商圈裡面裝潢的精緻典雅的麵包店，才踏進店裡就感到一陣暈眩，據說所有

香料跟麵粉都是嚴選最頂級的材料－菠羅一個50元。這就是單價的意義：同樣單位的大小的

菠羅，因為附加價值像是包裝、販賣地點、材料、廣告宣傳、品牌名聲的不同，而有不同的

價格。

就好像房子一樣是單戶專用使用空間25坪，會有不同單價的差異。高等級管理大樓有著酒店

式公寓的服務、奢華氣派的大廳、完備的公共設施、游泳池，因此有最高的單價。一般的電

梯華廈除了電樓梯間跟頂樓水塔間、地下室停車場跟車道以外，乏善可陳，因此單價次高。

屋齡老舊的大樓甚至連電樓梯間都給人狹隘感，地下停車場霉臭，車道還無法會車，單價最

低。這就是一般人對單價最直接的認知，但不要以為建商會輕易放過唬弄你來賺錢的機

會。

因為建築法規的改變以及建商售屋心態的變遷，開始流行起所謂的『高公設比』的房子。這

類房子多半有較漂亮的電樓梯間、寬闊的大廳，甚至還有健身房或游泳池。因此25坪的房子

，在權狀上面是顯示25坪加上15~20坪不等的『共同使用部分』。然而那些同樣年份興建、

只是沒有健身房跟三倍大門廳的房子，卻只有在權狀上面登記10~15坪的共同使用部分。也

就是說，房子的權狀大小整整多出了15%~30%不等。

詭異的是，像這類房子多半單價也比其他房子高出30~40%甚至更高，結果造成整體售價高

出50%~70%，甚至可以貴上一倍。但是這些房子真的有貴上一倍的價值嗎？實際上只不

過是刻意把權狀坪數灌水罷了，就算單價都完全相同，也會整整貴上兩成甚至更高。但是這

個做法卻成功地造成價格更進一步往上灌高的效果：因為房子等級比較高，單價一定要高一

兩成。因此購屋者被迫在這樣的觀念洗腦下，同時把公設的價值反映在坪數大小跟單價上，

也就是說一頭羊被剃了兩次毛，一頭牛被剝了兩次皮。把公設灌在坪數上面，又要把單價提

高的作法，簡直就是跟消費者說『我們的店面比較高級，所以菠蘿算比較大顆』一樣愚蠢，

遺憾的是購屋者在不斷接受洗腦之後，選擇相信。

這樣一個奸詐的剝削方式正是台灣人發明的。

在日本、美國、香港，房地產在計算單價時使用的『專用面積』，也就是『只有你跟你家人

可以進去的區域』面積，一般而言就是權狀上面登記的主建物加上附屬建物（註）。因此若

是使用『專用面積』去計算，以同樣的總價計算出來的單價絕對會比使用虛灌30~40%坪數

後的『虛灌坪數』還要高30%以上。

造成日本跟香港房價比台灣要高得多的假象，使購屋者相信台灣房價相當低檔，值得購入。

[圖：如果以台北購屋成本裡面，買主建物花的錢，會以為比東京便宜，事實上卻多了40%買公設的價錢]

這種假象讓同樣是25坪使用面積、1500萬台幣的房子（註），以台北市虛灌40%坪數計算的

單價只有36萬，而東京則會高達60萬一坪。基於建商表示台北市跟東京人的所得並沒有這麼

大差距的『論調』，台北合理的單價應該要是40~50萬一坪，因此這間房子建商將會以一坪

50萬開價出售。

50萬乘上虛灌40%坪數的41坪權狀面積，相當於2050萬。賓果，台北房價反而變成日本的

1.36倍了。

透過簡單的乘法效果就可以在虛坪單價低兩成的情況下，製造出總價反而高出四成的手法。

台北人買房子只要不懂得學會用『專用坪數』來計算單價，就永遠會買的比日本人貴。

如果是25坪乘上50萬單價，等於1250萬，這才是普遍台北人真正可以負擔的房價。

註：附屬建物（陽台、雨遮、露台等等）有非常多建商設下的陷阱，一般而言附屬建物會是

主建物的兩成左右。但是無法實際產生使用效益的雨遮卻往往會被黑心建商灌到5%左右甚至

更高，等於也是在不知不覺中吃了買方5%的售價。更可怕的地方在於露台這樣的使用面積基

本上是根本不能直接計價，因為喜歡露台的人並不多，實際上因為供過於求，露台坪數往往

只能以三分之一左右計價。

註：東京＂都＂（不含神奈川這種等於桃園的地方喔）的三房成屋普遍都落在3500~5500萬日

圓，也就是最多是1200~1800萬台幣而已，當然也有一億日圓的豪宅，但同等級的房子在台北

也是更貴而已。這些東京都的房子並沒有很偏僻，事實上都是在近通勤車站的高級住宅區裡面

，而且別忘了，日本人的所得比我們要高一倍以上。