房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬？(1)

房價金字塔是弧形的



在第二章一開始討論過計算單價的方式應該是以實際使用坪數、也就是所謂的專用面積來除
以總價，才不會被不同公設比的設計給矇騙。然而事實上還有更驚人的事實，會讓你發現價
格的支撐力並不是該區域的平均單價，而是總價，也就是購屋者的預算。



舉例而言，因為台北居大不易，在1980年代，民眾普遍30歲以前，一對夫婦就能獨力購屋；
在1990年代，至少台北以外的區域大部分的夫妻都有能力在30歲以前購屋，並且開始養育兒
女的計畫。然而時至今日，除非家境富裕、可以輕易拿出數百萬的資金挹注，否則在台北購
屋基本預算的一千萬中，三成的自備款三百萬元、再加上裝潢等零碎費用近百萬，足夠一對
夫妻存上七到十年。



這樣得支出相當於月平均每個月在四萬到五萬之間，必須要一對夫妻合計稅後淨收入達到十
四萬以上才不至於太過窘迫。在過去一棟三房成屋只要七百萬的時代，收入水準穩定、合計
淨收入平均達每個月十四萬的夫妻，最快存四年就可以買房子了，就算是收入水準較低的家
庭，也可以在拉長時間後存夠本錢。因此在這二十年間台北都會區開始一波極為快速的房地
產開發成長期，在跨入二十一世紀後終於使台北市閒置土地數量變得極為稀少，也因此促使
房價在供需失衡但是國民所得水準尚且夠高的推波助瀾下房價上漲了一倍以上。







[圖：所得水準越低，購屋時每月支出現金佔所得的能夠負擔的比率將遞減，月收入十萬以內
的家庭光是三成就很緊繃，但是四十萬以上的家庭可以到達一半（必須考慮扶養開銷）]





但在房價短短幾年翻一倍的過程中，能在三十歲以前購屋的夫妻，數量已經隨著人口結構變
遷、收入水準倒退至二十年前的水準而逐漸萎縮。這也就是為什麼2007年到2009年，就算有
非常多投資客前仆後繼地湧入，每年的買賣移轉件數還是每年兩成的速度在萎縮。因為需求
面差不多以千禧年為分水嶺，隨著人口結構與國民所得衰減而逐漸萎縮，僅在這幾年靠著央
行連續八年的降息與銀行的信用擴張政策，使購屋者能以越來越高的財務槓桿來追漲房價。



然而追漲總有極限的一天：2007年政府降息到達有史以來可說是極低的水準，而人口結構
的反轉力道卻越來越兇猛。說這麼多到底跟行情有什麼關係呢？當然有。原因就在於，區域
行情其實就是由當地購屋民眾的負擔能力組成的。一但全國民眾所得水準萎縮、購屋人口減
少、信用擴張程度下降，由購屋能力產生的行情，自然再也支撐不住。這就是為什麼行情不
是由單價支撐，而是由總價支撐的緣故。

許多人會質疑台北有很多有錢人以置產為目的購屋，可以形成價格支撐力道。這樣的說法當
然是完全正確，事實上就是因為利率不斷走低、使原本留置在定存跟其他穩定資金的族群將
資金投入房地產市場。若沒有這些投資者（註）的支撐，每年的萎縮率將不會是兩成而是三
成、甚至四成以上。這些人其實是積蓄甚多的中高齡置產者，為了不忍見到子女買房子買得
太辛苦，在對房價持續走揚的預期下開始釋放資金，因此對基本面產生了支撐。但是整體市
場仍難免持續萎縮，就知道整體經濟的衰退可是比有錢人的支撐力道還大。

因此從購屋者的數量、所得水準、償債能力、便能夠得知該區域的行情支撐力，而剩下投資
客資金與投機者炒作並不會持續太久－事實上比台灣人更加有錢的日本人，已經用東京房價
泡沫的破滅告訴我們，資金燃燒只有何時耗盡、沒有會不會耗盡的問題。只要購屋者沒有必
須要在三五年內買到房子的必要性，將看屋時間拉長到以年為單位，要以合理行情、也就是
可以穩定負擔的所得水準買到房子是很容易的事情。

因此要了解相中區域的合理行情，最好的方法就是了解此一居住地區多半是什麼類型的人居
住。舉例而言，大安區跟永和市的差別在於，因為大安區的舊社區環境跟生活機能就足以勝
過永和市的新成屋，便出現三房這種新婚族群首要目標，在大安區的二十多年中古屋行情跟
永和的高級新成屋等價的情況。因為同等預算的購屋者，其實是會在不同區域間流動，只是
對於環境較好的區域可以接受較差的房屋主體。相反地，預算較低的購屋者，若買不起新成
屋卻依舊偏好該區域時，便會降級到該區的舊屋、或是轉移到別區的新成屋。



然而最終的結果就是房價繼續攀升，導致預算最高族群大多數人都能力不足、或是不願意高
比例負債購屋時，高價區域的新成屋將會進入幾乎沒有合適族群的荒謬情形。這就是為什麼
在台北這樣購屋人口龐大、房屋流動性遠勝過台中、高雄的區域，會有許多新成屋得花上一
年半載才能售出的緣故。這些總價離譜的新成屋還能夠賣掉的原因只有一個，套句仲介的說
法就是：槓到潘仔。





[圖：所得越高佔整個購屋市場的比例是以非常快的速度遞減，如果硬要把房子賣高價跳到太高
的階級，光是要人來看就不容易了，更遑論要槓到潘仔]



特別是部份高級區域的新成屋，正好在非常尷尬的產品帶：月收入合計二十萬的夫妻負擔極
限只有最多兩千萬上下，若是用來購置新屋會期待有高於高標許多的等級，畢竟在所有的購
屋族群中，這樣的收入水準已經足以打敗大多數人。然而在許多高級地段，這樣的預算依然
只能購入較大間的舊公寓或是舊華廈，就算在提高一千萬的預算，竟然也因為公設比過高的
操弄，使得這些人只能以三千萬預算購入非常普通的電梯華廈新屋。這使得這種三千萬的電
梯華廈產品非常沒有支撐力。



最糟糕的是，除了投資客置產賺差價的需求，真正的有錢人對這種房子是沒有居住需求的。
月收入四十萬以上的夫妻，已經足夠直接跳級去購置高階住宅，並沒有必要去跟所得只有他
們四分之一不到的一般人擠在街道狹小、沒有管理的住宅區。因為這些真正金字塔頂端的族
群，只要稍微提高購屋支出佔月所得的比例，就可以一次從三千萬的預算提高到四五千萬，
足夠直接從師大附近的小華廈跳級到信義路上的高樓層住宅或是青田街面整片林蔭的高階一
層一戶住宅。



這是因為高收入族群的支出結構只要稍作調整，預算就可以直接跳級，這是一般人很難想像
的，但其實就只是因為人越富有、基本生活開銷的比例會下降挪到別的部份去而已。畢竟一
般人收入六成作為日常開銷，可不代表月收入五十萬的階級一個月有辦法花三十萬在吃喝拉
撒睡，其實基本上大多數都是積存下來做為購屋跟教育基金，因為這個階層的人很多都是生
活規律忙於工作的高階專業人士，他們可沒有時間每餐都吃三千元，這是更高一階的人在做
的事情。

因此，一般的三房成屋在預算一千萬到兩千萬之間足夠讓大部分授薪階級購屋。然而在收入
大幅成長到足以負擔三千至四千萬預算時，其實也足以負擔加倍的預算。這使得三千萬左右
、靠著高公設比與區域舊華廈行情加碼所支撐的新華廈，成為乏人問津的產品。事實上就算
在景氣最過熱的時候，這種房屋都是最少人買的。




這是因為，事實上這種房子的行情支撐力，是在兩千萬左右，而不到三千萬之譜。但是因為
建商過度灌高公設比、而且新成屋以含公設坪數計算的『單價』又一定要比舊華廈貴一成以
上，使得這種產品變得如第二章所述，單價在僅高一成左右時，總價整整高出舊華廈一倍以
上。而越過了兩千萬的門檻、到達三千萬後，進入了需求面嚴重萎縮的總價帶（註）。因為
真正喜歡的人買不起，真正買得起的人卻不喜歡。三千萬預算但可以撐到四五千萬的人，大
多數寧可增加預算去購買豪宅或是四千萬空間大氣派的舊豪宅，也很少願意跟一般民眾擠在
他眼中的『貧民窟』。這些數字是目前景氣高峰時的分佈，隨著景氣跟需求結構變遷是會有
大幅度改變的，像日本東京都的總價帶還在變動，而且是整體性變低。



所謂的行情，就是由購屋預算與購屋偏好組成的總價帶所控制，就算是單價只高出屋齡十年
到二十年舊華廈一成的新華廈，也是超出行情，因為他的總價高了六成到一倍並不符合同一
階級購屋者的預算。用單價去看待行情，就會在這種尷尬產品上面栽跟斗。




註：總價帶指的是由購屋預算跟族群所組成的帶狀預算結構。以買賣量最大的三房而言，八
九百萬以下是一個階層，由月收入最低的一般授薪階級組成；一千萬到一千五百萬約莫是一
個階層，由月收入較高且較穩定（許多是公務員）的購屋族組成；一千五百萬到兩千五百萬
則是一個階層，幾乎都是高收入職業（三師或外商主管）。但是三千萬以上卻是跟五千萬同
一個階層，因為這個階層由高收入授薪階級跟小規模自營商業人士組成。超過七千萬後就幾
乎沒有預算帶的限制，因為這個總價帶只有這個房子值不值得資產家購買的差異。這個有趣
的結構性現象將在後面提到。

註：投資者並不是只有指那些以短期買賣為目的的投機客，還包含有錢人置產型的投資，跟
退休族收租為目的或資助小孩購屋的投資，事實上最後一個才是支撐台北房價的主力，前者
所佔的比例非常低，而真正的有錢人是只買豪宅跟店面的。