房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲？(4)

漲比較好還是跌比較好？

（標題很莫名其妙吧？）

美國政治人物從二十世紀中開始示範怎麼用政府當工具討好選民，而後這一套手法逐漸被世

界各國政府學起來。特別是跟美國特別親近的幾個國家，學得特別地好，甚至還有像日本這

樣青出於藍、更勝於藍的國家。反倒是走『有中國特色的社會主義路線』的中國，對這套極

為反感－畢竟他們並不需要討好『選民』。

這套操弄民心的手段是什麼呢？就是藉由政府工具（財政與貨幣政策），在基本面連同消息

面上炒作資本市場。簡單來說，就是由政府領頭炒作股市、房市，讓人民不由自主跟進、將

資金丟進巨大的『投機市場』裡面捲動，藉著政府再更進一步地干預與炒作，使人民在資本

市場逐漸炒高的過程中，產生『財富增加』的錯覺，政府便能獲得『有在拼經濟』的美譽。

但其實這一切都是幻覺，嚇不倒我的。事實上這種財富增加的幻覺，是政府強迫人民曝露在

高度投資風險下產生的效果，事實上光是蒙受的風險之高，那些微薄的資產帳面價值增加根

本就不划算。為什麼這麼說呢？首先要能分辨什麼是帳面價值跟實質價值，還有什麼是風險

。

所謂的帳面價值，就是你所持有的資產，以目前市面上成交的價格計價後得出來的數字。事

實上這個數字一點意義也沒有，為什麼這麼說呢？首先，當你要賣的時候，成交價就絕對不

是這個數字；第二，這個數字並不是恆定的，後天如果來個大災難導致資本市場大跌，或是

台灣人突然發明治療愛滋病的藥導致生技股帶動大盤大漲，那麼你的資產帳面價值就會劇烈

波動，這意味著除非你在看到數字的當下決定出售，否則這個數字真的只能僅供參考，在明

天、後天、大後天、一個月後、半年後，都沒有意義。

這種不確定性，就是風險。不確定會賺或是賠，因此你不能在今天就肯定自己的財產在明天

可以用今天的市場成交價格成功出售。因此市場即時價格只能作為參考，他並不能用來當作

計算你的資產價值的設定值。資產的價值來自於它能夠為你帶來獲利的能力，而不是一時被

炒作、無法確定明日可以重現的『歷史價格』。

所以當你在清點資產時，要把帳面價格跟實際價值分開來看。一旦沒有什麼支撐面、未來不

一定能持續存在的帳面價格比實際價值高太多時，等於就是告訴你市場真的太過熱，太多腦

袋不靈光的人用遠高於實際價值的價格買了天價，把市場最新成交價紀錄給推升上去了。有

人喜歡討自己歡心，就會在帳冊上記下以最新成交價計價的帳面價格，但我比較喜歡在心裡

記著其實有另一個真正的價值。（這也是會計原則裡面討論很多的部分，有興趣大家可以去

翻中級會計學）

[圖：台股2009年走勢圖。這一整年股價指數不斷波動，如果你持有一單位台指，你2008年

年度資產的實際價值底該怎麼計算？是用一整年的平均來代表你持有平均帳面價值，還是用

台股封關那天結算你今年度的資產？其實只有賣掉結算現金的那天，才是正確不會有估計錯

誤的數字，不賣掉是不可能確切知道轉換成現金的能力。]

要真正去計算靠著出售賺取獲利《也就是資本利得》所得出的資產價值，並不是這麼好計算

的。你得要估計突然出售可能造成的賣壓產生的跌價；如果晚幾天出售，你必須計算漲跌機

率加權的出售期望價值；如果放個一年兩年，還得把總體經濟的估計加進去。最後整個模組

會複雜到你必須請麻省理工學院的專家幫你建構模組，然後用世界最強的電腦去計算。如果

有人自稱不必依靠這些就可以知道未來可能的出售價格，那麼他的方法只有兩種，一個是妄

想，一個是吹牛。

也就是說，除非你當下就決定要賣，否則去估計一個『資本利得價值』是沒有意義的，因為

你絕對估不準，這就是為什麼所有的投顧績效通常都跟大盤差不多的原因，因為說穿了他們

並沒有掌握儲存宇宙秘密的資料庫，哪有可能真的估準確。但是如果你去相信一個估不準確

的帳面價值，藉此進行投資決策，那麼也只會淪為跟這些投顧一樣績效跟大盤差不多的下場

而已。

你之所以會賺得比大家多，只是因為新手的運氣，只要你交易量夠大就會回歸正常（你玩再

久都比不上每天交易數十數百筆、動用數千萬資金的操盤手，就算你業餘性質玩了二十年，

跟這些人比依然是菜鳥中的菜鳥，靠運氣的），除非你有本事控制自己有賺到一筆就收手，

否則終究要回歸市場平均績效。

所以除非你願意馬上出售，否則帳面價值根本沒有意義－因為不可控制、無法正確估計何時

出售可以回收的確切金額。

你唯一可以比較確定的就是這個資產實際上保守估計能帶來的現金流，藉由財務原則折現（

註）得到的價值。然而這個價值只有在社會整體經濟變動、或是利率變動時才會有顯著波動

。因此比起用股市或房市最新成交價計算的帳面價值，根本就是一攤死水，很少在動，政府

做在多也很難像炒股市或房市那樣短短兩年帳面價值成長兩倍到三倍，使人民感覺到『財富

好像增值好多』，因此媒體、政府當然就是不斷灌輸人民錯誤的觀念，以為用市場最新成交

價格計算出來的，就是他們手上資產的價值。不這樣做，怎麼能唬弄你呢？

但人民卻忘了，炒高了必然崩盤的定律。地球上並沒有任何一個國家的股市是永遠向上的。

美國股市會上兩萬點、崩到八千點；日經指數上三萬、然後一萬四；台股一萬、下探四千；

因為虛假的、偏離實際價值的價格都只是泡沫，吹破了就會快速萎縮、打回原形。

有的政府部會首長號稱票投給他們，可以帶台股上兩萬點，最後崩盤時就敷衍地說『當初只

是玩笑話』。說穿了政客只是要利用炒作資本市場帶給民眾『財富增加』的假象，借此謀得

選票而已，這就是民主制度最失敗的地方。極權專政的中國反而沒有此一『炒股得民心』的

需求，只需要讓高級幹部跟權力核心能徹底掌握國家機器就能掌握政權，反而不會常常推出

倒行逆施、把經濟體推向死亡的自殺政策（註：中國人例外，他們為了爭權奪位有時願意毀

掉國家，反正再重建就好嘛！）。

因此，當有人問我，現在的房市會漲還是跌時，我都會回答他：你覺得現在該跌還是漲好？

台灣應該大多數人都抱持著『資本市場當然是一直漲下去最好』的看法－但事實上這種想法

是完全錯誤而且荒謬的。因為市場是由供需支撐的，假如今天股市一路瘋狂地漲上兩萬點，

屆時貪婪的投資者如果都抱著想要獲利了結的心態，賣壓將會造成極為快速的崩盤。也就是

其實漲這麼高，實際實現並不見得像簡單數學算出來得多，更不要說忙著上班的一般民眾，

一不留神台股就會跌到資產反而變少的水準了。而且最慘的就是，誤以為股市會無限上漲的

一般民眾，還會笨笨地在兩萬點的高點瘋狂想要買進，讓手上持有大量股票的外資把民眾當

提款機，一路賣一路崩，最後財富都重分配給外資了。我們的人民笨，可不代表外資笨。

這麼多年來，台灣資本市場不是一直都這樣耍你耍的團團轉嗎？

[圖：商周報導十年來投資台股跟基金平均績效都是負值，投資房地產卻高於60%，事實上

只要再往後拉十年，投資房地產的績效也會變得很差，現在才一窩蜂進場的民眾只會是負責

抬轎讓別人提高獲利的代宰羔羊而已。]

只不過每個政府都會解釋『下跌是對手的愚昧與錯誤造成的』，事實上如果想要跌那麼多，

得要先漲那麼多才行。要不是讓資本市場上漲的那一方太過愚蠢，使得市場攀升過頭，下跌

時也不會摔的那麼慘重。如果股價永遠只反映實質價值，那麼根本不會有巨大的跌幅。只是

政客加上媒體的操作，使你選擇相信哪一邊的說法、讓那一邊操縱，相信漲都是自己的陣營

造成，跌都是對方害的。

因此，如果你問我，該漲或跌，我會告訴你，我希望股市永遠繞著基本面上下漲跌收斂，因

為這才是理想、不會破壞經濟秩序的情況。

如果今天房市漲到了過度偏離基本面的高點，我會希望緩步上下盤整到下修貼近基本面，讓

政府也有時間把基本面拉抬到市價；如果跌得太多，我會希望它緩步上升不要一次暴衝、導

致炒作資金一次湧入、造成另一次的崩盤，而是能漸漸吸收基本投資人的資金，維繫住市場

的基本面。

特別是房市並不像股市，房市會讓一個家庭投入高達三分之一的現金流入來維繫一個資產的

持有，股市可以丟兩百萬進去然後都不管，可是房市可不同。為了能繼續住下去、確保房貸

正常繳息，除了自備款以外還得每個月投注相當大筆的資金。如果市場漲得太高、使得購屋

者被迫用更高的槓桿、每個月投入更高比例的現金來維持房子的所有權，將會造成前面幾節

描述的嚴重社會跟經濟問題。而突然跌得太低也會造成需要售屋轉換資金需求的民眾蒙受莫

大損失、需要出清資產的銀行面臨資金短缺的問題。因此維持經濟體穩定最好的方法就是盡

量避免大漲或大跌，因為大漲必然帶來崩盤、大跌帶來暴漲，反覆循環。

用政府力量干預炒高、然後把暴跌推給對手，是最下流且不負責任的做法。遺憾的是，這種

下流招數是所有民主政府無法改掉的通病。把股市點數上升就當作政績跟拼經濟證據的政治

人物，根本就是不值得信任的三流人物。

政府該做的就是讓資本市場圍著基本面上下移動，並且隨著經濟體成長緩步上升。因為只有

實質薪資所得、社會福利、生活環境的改善、以及購買能力，還有國家的未來，才是人民真

正的財富。剩下的一切都是假的，只要沒有上述那些真正的財富存在，所有貨幣計價的數字

都沒有意義。

註：折現指的是所有學財務的人最早學會的一套計算資產真正價值的機制。第四章將會提到

基本運作原則。