基於由類似預算構成的總價帶，在部份成屋產生了奇特的現象。首先就是20至30坪的中古屋
，單價會隨著坪數變大而下降。這就是因為在同一產品的總價帶裡面只要該產品足以滿足需求
並且在預算可接受的範圍內，達到最低限度需求的產品，就算坪數不大，也足夠讓購屋者掏出
相當多的錢來購買。相反地，如果坪數太大、乘上單價後的總價太過逼近購屋者的預算，其實
那些額外多出的坪數對購屋者而言邊際效益正在遞減（註），也就是多出來的坪數『單價』其
實會越來越低，因此拉低了整體的平均單價。
簡單舉例計算就是，25坪的公寓如果能以單價55萬、1375萬成交，那麼29坪的公寓因為同樣
在1000至1500這個新婚族群願意以簡單三房新成屋華廈/中古公寓進行區域替換的總價代裡，
多出來的4坪等於只有約150萬不到的預算空間可以加價購買，使得這4坪的空間單價剩下37萬
左右，而總共29坪的大小以1500萬成交後，平均單價就只剩下51萬。
這一坪4萬的差距當然不是因為29坪比25坪差勁，事實上還正好相反，29坪當然比25坪住起來
舒服得多，只不過是25坪大小已經滿足最低需求、但又不會太逼近總預算上限，使得購屋者有
更多空間是用來增加單價，而不需顧慮因為總價過高單價一提升就會太過接近預算。因此常常
會出現屋況跟鬼屋一樣的23坪公寓四樓，成交單價比裝潢過的29坪公寓還要高一成以上的情況
。這是因為20至25坪的坪數邊際效益最高，超過之後就開始遞減的緣故。因此三房產品中所謂
的『黃金坪數』，指的就是25坪以下的公寓坪數。
的『黃金坪數』，指的就是25坪以下的公寓坪數。
[圖：每一個單位的坪數效益邊際效益遞減示意圖，由圖可知到達黃金坪數時平均單價會最高，
太大則會因為多餘的坪數效益沒那麼大，而使平均單價降低。]
而1500至2500預算的總價帶，則是把公寓換成高級大樓，但是有此預算的購屋者對於使用坪數
的要求較高，黃金使用坪數便從20至25變成25至30，換算回去公設加成後便成為38到45坪左右
，因此實際使用33坪、總坪數51坪以2500萬成交的單價是49，然而使用坪數27坪、總坪數41坪
的卻相當有機會成交到2200萬、54萬的單價。
這種『黃金坪數』的形成是因為預算較低的階層，可以接受以大兩房（20~23坪）或小三房（24或
25坪）作為最低需求，然而對1500萬至2500萬預算的階層，會變成以25坪左右的2+1房或30坪的
大三房為最低需求。這樣兩種大小的形式是跟家庭人口的負載能力有關，大兩房或2+1房是以三
人家庭為訴求，而小三房跟大三房則是四口家庭為訴求極限，人口超過多半會選擇換屋，跳到另
一個產品帶去了。
從黃金坪數的現象可以輕易發現一種情況，那就是如果購屋者預算偏低、幾乎都比同一個總價帶
的人低，那麼他必然要以特別高的單價搶下黃金坪數才行，否則他並沒有辦法負擔29坪的總價，
就算單價偏低也沒辦法。這再度說明了行情並不是以單價呈現，而是以總價呈現的現象－25坪、
1350萬（54萬），或是29坪、1480萬（51萬），端看購屋者是否願意負擔額外的總價來購買
更為優渥的環境，這兩者並沒有哪個行情偏高的差異，只有預算越高的購屋者越少的定論。
其實只要不是買到29坪、1600萬（55萬），其實都算合理。因為所謂的合理，其實就是你的價
錢不至於脫離其他人花在買這類型房子成本的常規與平均值太遠。 如果你買黃金坪數是用
那個區域的三房均價購入，那就是買便宜，反之，其他坪數卻買到黃金坪數的單價，很可能
就是買貴了。當然這是只在相同景氣下得出來的比較結果，景氣不同、自然均價不同。
至於有些人妄想在景氣正熱時，從公開的市場上（基本上建商賣或屋主給仲介賣就算公開，就算告訴你『這只跟你說』都是騙人的）想要買到景氣差的時候的低價，實在是難上加難。想要買真
正的便宜價格，只有在人們恐慌時以低價貪婪地買進。（引申自巴菲特的名言）
建商賣新成屋的定價規則也是這樣來的，預算最低的三房族群就是朝著800萬去逼迫；要買大兩
房或小三房的中階族群目標就是邁進1500；中高階族群三房就是不管三七二十一，朝著兩千五百
萬壓榨、高階族群則是往五千萬前進、豪宅就是不管三七二十一，類似產品同業開多少就是跟著
往上加就對了。他們不見得有這樣的邏輯思考，但是眾多同業自然而然互相影響形成這樣的行為模式。
而且建商還有最強惡德招數就是預售屋，因為預售屋可以把黃金坪數減少成地獄坪數，反正有許
多購屋者沒有實際看屋根本不曉得這樣的坪數突破了最低限度、因而變得非常狹小令人不滿，還
以為是黃金坪數。簡單來說就是20坪的大兩房變成17至18坪，25坪的小三房變成23坪左右，讓
購屋者在交屋後哭笑不得，但卻又『其實可以住』。加上公設比灌高的操作，便可以讓這些購買
地獄坪數型房子的購屋者，以為自己買實際坪數18坪總坪數29坪的預售屋時，1500萬單價51萬
，以為新成屋跟同區域的20年零公設公寓29坪1500萬一樣的單價是超級便宜。但其實這些
人根本是買了個天價。
雖然還是屬於同一個總價帶的產品，但因為是地獄坪數，所以其實只剩下小兩房當中願意屈就在
更小空間的購屋者會願意花錢購買而已－然而其實這群人的預算就是最低的。中階預算族群預算
最高的那群首先被排除掉；中高階預算的族群中，也僅有最接近1500萬的那一群，願意一對夫妻
最高的那群首先被排除掉；中高階預算的族群中，也僅有最接近1500萬的那一群，願意一對夫妻
加一個小孩，擠進18坪左右的小空間裡，為的是換取高公設比帶來的氣派大廳跟嶄新的建物。因
此其實只有往上一個總價帶裡面、最為低階的人願意接受而已，數量少到如海底撈針，而且能賺
的利差也很微薄，幾乎只能靠運氣。
像這樣自以為買到低單價預售屋的人，若是作為投資性質，往往很難賺到符合成本的利差。這是
因為整個不動產業界最貪心的本來就是建商，建商自然要把購屋者剝削到最極限後才有可能決定
出售，哪有可能留下足夠的利潤呢？跟建商購屋的人如果還能投資賺大錢，唯有運氣好在建商意
外錯估形勢、或是碰巧遇到下一個購買承接的人不夠清楚狀況亂花錢，『槓到潘仔』才有可能。
當然也有很多人在2007年到2008年之間跟建商買的預售屋轉手賺了不少，但主要的原因都是建
商沒有預料到前後任政府完全不顧對經濟結構與社會會產生重大衝擊，恣意妄為實施激進政策的
緣故，並不是這些人很有投資眼光。（如果是靠內線得知政府政策佈局，已經不是靠投資能
力，而是犯規能力。）
[圖：2007到2009年台灣經濟明顯開始下滑、國際金融投資環境驟變，世界各國只有台北房價靠
著不合理的政策逆勢上揚，創下新高，房價跟台北都會區人均所得的倍數還在不斷成長。]
想要投資房地產獲利，最根本的還是在景氣因為重大事件低迷、但是整體經濟還有成長性跟未來
性的時期，大膽進場。2002年到2006年之間，房價明顯因為購屋者缺乏信心，而普遍低於一般
購屋者可負擔預算，當時大膽買進預售屋的人，在景氣緩步復甦的階段直接在交屋前轉手，最多
可以獲利一倍以上，靠的就是『在大家都不敢買的時候買進』，因為這個時機賣屋者必須要以極
為不合理的低價，才能吸引過度悲觀謹慎的購屋者購屋。唯有在供過於求、或是均衡價明顯偏離
長期趨勢、俗稱買方市場的情況下買屋，才有機會買便宜。
除此之外，想要藉由短時間投機操作獲利，除非有辦法獲知未透過公開販售的房子並且大膽低價
買進、或是透過內線消息得知政府將釋放到市場上、極少人得知的重大利多，否則除非運氣特佳
、可以『槓到潘仔』，否則必然得花上相當長的時間，等待市場更加一步往上提升才行。假如買
進的價位已經到達市場上購屋者最緊繃的預算、又剛好遇到景氣已經熱到必然下修，那麼就
算等得再久，也只是虛耗時間罷了。
除非有特殊關係可以跟建商以半價買進，否則不要妄想能夠靠吃這些奸商的豆腐來賺錢。
註：邊際效益遞減指的是一種經濟學上的現象。用實例較好解釋：一大塊披薩切成四片以200元
售出，但是消費者吃完兩片後其實已經飽了，第三片是勉強吃掉，第四片完全是抱著『不能浪費
錢』的心態硬吃的。在這個披薩案例裡，其實前面兩塊披薩就足夠讓這個人願意花上一百多元的
價錢買來吃飽了，第三塊跟第四塊只是貪多而購買的，對他而言因為不能帶來更多的滿足（因為
已經滿了），所以比不上第一第二塊值錢，特別是第四片，假如他知道吃完會因為太飽不舒服，
說不定還會後悔想要請披薩店退錢哩。
註：本章將會使用大量數字做為舉例，並不代表可以做為日後房價的任何猜測，純屬舉例。
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