漲到跟日本一樣？
一個經濟體運作正常的國家，房地產市場是隨著幾個指標不停上下循環的：利率、貸款難度
、經濟成長率、人口成長率，以及很少有人知道的一點：青壯人口比率。
日本房地產市場在1990年代泡沫經濟破滅時崩潰後，剛好又遇上全國全面性的人口老化問題
，加上出生率過低，使得購屋主力族群青壯人口的比率節節下滑；雪上加霜的是，日本老人
壽命十分地長，而且日本還有獨特的社會問題：極度浪費醫療資源。
因為必須維持家計的青壯人口沒有時間照料家裡的老人家，因此一但老年親屬因為生病或是太
老而虛弱得無法自行照料生活，就把老人丟到醫院裡去住院，造成日本醫院滿滿都是老人的奇
景。同樣都是人口老年化的國家，全國醫療資源甚至足以跟半個歐洲匹敵，原因就在於大多數
的醫療資源其實都拿來照顧體弱多病但其實不需要住院的老人了。
這造成了兩個問題：原先老人的住宅會拿出來賣或是給青壯人口繼承，同時導致住宅市場供給
增加跟需求減弱；接著老人的醫療跟保險支出其實都是由青壯人口承擔。那麼高的支出壓在年
輕人身上，自然造成消費能力跟購屋能力嚴重衰退、導致整個住宅市場需求嚴重下滑。這就是
為什麼2000年之後日本的經濟有緩步成長，但是住宅市場卻反而越跌越慘的根本：只要青壯人
口買不起，住宅市場就是會跌。
[圖：日本東京都平均房價長期趨勢是在泡沫經濟後大跌，然後持續下跌，十多年都沒有回升的跡象]
很多人以為只要有錢人會持續置產，房地產市場就一定有支撐－這句話確實是正確的，但必須
符合一個前提：那就是基本需求面必須成長或至少是維持固定。因為有錢人置產一樣有維持成
本，有錢人並不代表房貸零利率；就算是現金買的，如果投資報酬太低，有錢人可不是傻子。
特別是明顯整個市場都還在逐漸下滑的時候，有錢人對市場比一般人更敏感，絕對是縮手得更
快，反正有錢人有的是避險的選擇，想投資房地產只要等跌得夠低在進場就好。
不要拿自己的窮人價值觀去猜測有錢人的想法。
因此相對於住宅市場不斷下滑，在泡沫經濟破滅後曾經暴跌的店面跟商辦市場，在景氣回溫後
反而有上升的趨勢。這是因為人口雖然衰退、老化，導致基本『住的需求』萎縮，可是只要經
濟有在成長，店面跟商辦就不會租不掉、更不會有供給過度的問題：因為店面跟商圈本來就有
擴充的限制性，並不會因為景氣好，SOGO商圈就會一路擴張到仁愛路跟建國南路。
因此在房市跟經濟成長打底後，日本的有錢人開始慢慢願意把資金放回到店面跟商辦市場，因
此相對於跌得好像沒有未來的住宅市場，商辦跟店面市場反而開始回升、精華商圈的地價也開
始上漲。畢竟日本的國債跟定存利率實在低得太離譜了，只要商辦跟店鋪的租金不要太低、而
且商圈有穩定性不至於萎縮，就是有錢人喜愛的投資標的。
這也是有錢人跟一般人的差異：有錢人想的是讓錢丟進去會賺租金的不動產，而一般人以為買
了房子住就會增值，事實上完全是癡人作夢。現金收益不會持續穩定成長的不動產根本沒有實
質的成長空間，住宅不斷供過於求只會造成租金持續下滑而已。
因此日本的房價跟地價呈現南轅北轍的走勢：目前作商店跟辦公使用的不動產持續上升，而住
宅卻繼續跌、甚至出現『3000萬日圓以下都心宅』的廣告招牌，我的天啊，東京都三房華廈只
要不到台幣一千萬！
但是建商卻會拿日本精華區段地價創天價的新聞來哄騙你、讓你誤以為日本房地產市場還是高
檔。但就算商鋪跟大樓所在位置的地價創下每坪1700萬日幣、3000萬日幣甚至更高的價錢，
都跟一般住宅完全無關。因為事實上這樣的情況也早就在台北發生了：東區的透天店面動輒三
四億，建物卻是早就老舊無法使用、不能當一般住宅的房子，土地只有二十多坪，換算土地單
價（因為建物已經沒價值了，就是賣那塊地而已）高達每坪1500萬台幣。
，不是商店。建商這麼作完全是類比錯誤，這在行為財務學上就是造成購屋者的定錨錯誤，也
就是刻意讓你根本就搞錯比較對象。
而台北的住三之一用地則是這樣： 實際上大多數日本用來蓋住宅的用地都在一坪2000萬日圓以下，也很少高過3000萬日圓，而
且日本的土地每坪土地面積可以用來蓋建物的比例比台北更高。東京都住宅用地容積率（註）
幾乎是台北的兩倍，加上日本大規模都更的獎勵容積可以到達100%、等於是加倍，比起台灣
都更獎勵容積上限只有50%要高得多。
若以容積單價來計算建商興建住宅的土地成本，以300坪土地來計算的話，東京都的第二種住
宅用地等於是這樣：
可蓋建物面積 = 300 x 400% x (1+獎勵容積上限100%) = 最多可蓋2400坪建物
可蓋建物面積 = 300 x 225% x (1+獎勵容積上限50%) = 最多可蓋1012坪建物
東京都常見的住宅用地每坪可蓋的建物幾乎是台北的2.4倍，因此其實東京都的住宅用地地價
應該要是台北的2.4倍才對。
事實上卻非如此：杭州南路的住宅用地飆破400萬，連汀洲路二段的巷弄內住宅用地都飆破180
萬。這時候你就會想，可是前面提到的是日本住宅用地是約莫2000萬日幣、相當於700萬台幣
，不是嗎？180萬的2.4倍，也沒有到700萬那麼高吧？
那是因為2000到3000萬的是東京都的商業用地，容積率高達1000%以上，等於是住三之一的
五倍以上。180萬乘上五倍就高達900萬的單價了，等於是東京都的1.3倍。為了避免被這樣土
地分區不同的情況給誤導，最好的方法就是算容積單價：
土地每坪單價 ÷ 容積率 ÷ (1+獎勵容積上限) = 容積單價
台北的住三之一土地容積率乘上獎勵容積加權，最多也才3.375，而極為稀有、容積率最高的
商四土地（容積率800%）也才12而已。相較之下東京都住宅用地最高是8、第三種商業地域
（容積率1300%）高達26，幾乎都是兩倍以上。
最後還是回到前面的結果：台北非店面的土地地價應該是東京42%以下。
對照一下台北市住三之一土地單價飆到180萬以上，建物分到的每坪土地的成本高達180÷3.375=53萬
，加上興建成本一坪十多萬、銷售成本跟建商的利潤20%，將會達到每坪80萬之譜。以台北市 標準三房新成屋的定價模式，將會變成25坪主建物 × 1.5倍公設加乘 = 權狀42坪，總價高達
42 × 80 = 3360萬台幣。前面都已經說了，東京都的三房華廈普遍只有3500萬『日圓』到5500萬
，同樣面臨經濟不景氣、少子化、老年醫療成本遽增的台北市，難道有本事比全世界最有錢的
東京都還要貴、甚至是三倍嗎？
東京都當年可是號稱世界之都、連紐約都不看在眼裡，在景氣蕭條、人口老化後，住宅市場免
不了永無止盡的下跌，難道只不過是『台灣首都』、號稱台北國的台北縣市，就有本事比東京
都更囂張跋扈地亂漲一通？
實際面就是不管未來還會不會繼續被炒作上去，但是現在的台北地價早就已經遠遠高於未
來必然的走勢了。
漲的跟日本一樣？其實是跌得一樣吧！
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