房地產榨遍-第二章 合理行情真的存在嗎？(3)

貴到令人咋舌的新成屋以後會大幅跌價！

大家都喜歡新房子－沒住過、全新、管線不會因為使用老舊而爆炸，現在的新房子還大多有
管理、華麗的大廳，甚至很多大型社區大樓有游泳池跟健身房。警位跟社區主任穿著制服每
天迎接你回家，多麼精緻的生活品質啊。

但是根據上一節大家已經知道了，民國八零年代建的中古大樓比七零年代建的要登記多一成

到兩成的公設，而新成屋又比這些中古大樓要高一成，甚至還有公設比到四成以上的。然而

這些新成屋的單價又更是貴上一截，導致新成屋跟中古屋變成完全不同預算的產品。

簡單舉例就是像這樣：

七零年代樓梯公寓，使用面積25坪，公設0，單價35萬，沒有車位，總價875萬

七零年代電梯公寓，使用面積25坪，公設5，單價40萬，沒有車位，總價1200萬

八零年代電梯華廈，使用面積25坪，公設8，單價45萬，沒有車位，總價1485萬

九零年代電梯大樓，使用面積25坪，公設10，單價50萬，車位200萬，總價1950萬

一百年代全新華廈，使用面積25坪，公設15，單價55萬，車位300萬，總價2500萬

總價從900萬等級，一路跳升到2500萬，而這五間房子都不是豪宅、也不是管理門禁森嚴、

有游泳池、健身房的高級社區，就算是最後一間房子，也只是請了日班管理員、然後在一樓

門廳後面設置了小小的交誼廳而已。但卻因為建築法規讓建商可以把法定空地、獎勵機車位

通通都劃進去公共設施裡面，讓民眾買單。明明只是新舊的差異，價差卻高達一倍以上，這

已經完全無關建物的折舊了，造成這樣的結果是供需失衡所致。

有管理、公設豐富的豪華大樓單價也頂多再高個5到10萬：

一百年代全新大樓，使用面積25坪，公設15坪，單價65萬，車位300萬，總價2900萬

一般全新電梯華廈總價跟豪華大樓竟然只差一成左右，明明應該是完全不同市場的產品，卻

有極接近的價格，這到底是怎麼一回事？

因為台北市長期缺乏通盤的都市更新計畫，導致建商在過去五年內無法適量地將老舊社區翻

新為新成屋，導致新成屋就算是一般華廈，也靠著新式大樓釋出量不足，使得單價跟新式大

樓相當接近。

然而九八年以後陸續交屋的新成屋，因為建築法規導致公設比必然到達一定的成數，因此高

級大樓跟華廈的虛坪數相當接近。只要虛坪數接近，單價沒有太大的差異，就會使得總價變

高許多。然而實際使用上，一般華廈並沒有那麼大的效益，唯一的特點就在於全新而已。但

是建商跟下一手屋主可不會管這麼多，頂多一坪讓個兩萬－不到總價5%的折扣，就吃定你非

買不可，因為你太想要新成屋了，會被削一頓只能說自討苦吃。

但是真的很想買新成屋啊！怎麼辦？中古會有管線問題、凶宅疑慮，而且社區老舊問題家裡

長輩很不喜歡，也不是沒有足夠的預算啊！

如果你有什麼特殊原因、必須在一兩年內買到，那我會建議你儘可能選擇折衷的九零年代華

廈；如果非新房子不可、預算又充足，那絕對不要貪小便宜買看似便宜其實十分昂貴的全新

華廈。為什麼？

因為在建築法規改變後，新建案容積如果想要比舊建物高必須依靠市府審核的獎勵容積。而

台北市到2009年為止還有三千公頃、相當於900萬坪的法定容積未使用。而台北市已經到達

平均屋齡超過20年、甚至大部分區域已經有整片社區嚴重折舊、都市建物老年化的階段，儘

管現在獎勵容積還抓得很緊，但是都市更新、容積釋出未來被現任市長、下任市長當作任內

政績的可能性已經只差在是哪個市長作的決定而已。

[圖：900萬坪足夠蓋5萬多棟標準三房的七層電梯華廈，足夠讓台北市現有國宅複製一倍以上]

租不安定嗎？一個月頂多兩三萬的房租不見得會有被房東要求搬離的風險，而且換個地方租

就好，並不會流離失所、甚至還可以任意換環境避免被鄰居或大樓因素降低生活品質。

相反地，一個月付六萬、八萬以上的房貸，導致生活緊絀卻又不是住到最喜歡的房子，花相

當接近高檔大樓的大錢買了一間只是屋齡比較新的電梯華廈，等到未來十年台北市大幅度都

更時，像這樣全新、高公設比的電梯華廈將會蓋得四處都是，單價就會因為供需逆轉、供過

於求（未來十年後，台灣將會因為少子化導致購屋的青壯人口大減）而大幅度降低。

[圖：台灣人口結構，現在的青少年人口就是未來十年的青壯人口，可以明顯看見快速下降中]

未來十年後就連台北縣市也無法避免人口老化與衰退，導致實際購屋的25至45歲族群總數及

佔總人口比例嚴重下滑的趨勢，屆時不但供給穩定增加，需求還快速腰斬、新成屋將會因為

供過於求快速跌價。經濟學家甚至指出美國次級房貸風暴之所以需求面無法支撐房市熱度，

跟長期搶購使購屋族群飽和但下一個世代人口萎縮導致買氣青黃不接、終究導致房市崩盤有

關！

總而言之，如果不想買貴，那最好買舊一點的；如果堅持要買新的又有預算、但怕買貴，就

多等幾年吧；如果堅持要新、預算充足、不怕多花點錢，那還是建議你買有點等級的大樓。

未來那種裝個電梯就要賣得跟有等級的大樓差不多價錢的新屋，很有可能讓你日後因為購置

成本是別人的兩倍而搥心肝。