房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬？(3)

該進場了嗎？

這是一個購屋者必定會想知道答案的『大哉問』，但對於一個欲購屋自住的人而言，這個問

題根本沒有正確答案、只有參考答案。對於投資者而言這個答案非常好解（會在下一個章節
解釋），但對於買了房子只打算長住到下一個換屋階段的購屋者而言，橫跨十年以上的持有
期間，將會使以短期買賣為衡量基準的投資觀念，變得毫無意義－畢竟一般購屋自住者可沒
有辦法一天到晚像自住型投資客一樣為了賺錢而搬家，自然也不會為了等到一個歷史低價，
而願意等上十年、二十年。只要負擔的起、又不是太誇張的價格，其實就值得一般購屋者購
入一個甜蜜的窩了。

但是在興起購屋念頭之前，應該先想一想：到底有什麼理由需要購屋？

購屋的負擔並不只是背負房貸那麼單純、而是遠比購屋者所想像的還要多更多，大多數的問

題在遇上之前，一般人根本不會發現這間房子將會給自己帶來多少麻煩事。將有可能遇上的

問題轉換成事前預防的準備後，整理成幾個簡單的檢測如下：

一、你是否工作地點穩定、不會有調職、調廠或在同一公司內更換上班地點的情形？

二、你是否有一份絕對穩定的工作（例如公務員、國營企業主管或會計師、律師等等），不

會一個不小心丟了工作，而必須重新就職？

三、你是否擁有非常容易找到工作的技能，能很容易在住家附近的通勤路線上找到新工作，

而不需要跨越區域、甚至到外縣市去找工作機會（應以景氣不佳的環境來思考）？

四、你是否有兩個以上的小孩，或已經有一個小孩並計畫養育兩個以上的小孩？

五、你是否在想住的區域裡，有往來頻繁的親友可以相互扶持，或有長輩需要你照料？

六、你們這對夫妻是否有不買間房子，雙方家長中有人不願意答應婚事的難處？

七、你們的家庭是否開銷穩定，且每個月可儲蓄薪資所得三成以上，並且在完成購屋（含裝
潢及添置家具）後，還有半年以上家庭生活費的緊急預備金（不可加計保險理賠）？

這七個問題，越能夠充滿信心、毫不心虛地回答『ＹＥＳ！』，就代表你越有足夠的必要買

房子，而且也確實有條件不會讓你買的那間『甜蜜的負擔』最後變成『想要逃離的負擔』。
因為以上幾個條件如果不能充分滿足，很容易讓購屋者陷入必須緊急出售、導致蒙受大量損
失的窘境，像是突然遭到解雇、從台北調職到高雄或從南港調職到新莊，或是儲蓄太少導致
緊急醫病支出將收入號進而無法償債。如果購屋者嚴重曝露在這些『急售風險』之下，那麼
不管你買的房子多便宜，都有可能因為急售而蒙受重大損失。

因此，在談論『什麼時候該買』之前，應該先思考自己是否有『一不小心就得急著賣』的疑
慮，在排除這些疑慮之前，應該先以租屋代替購屋，建立足夠的資本日後預防萬一，否則原
本應該幸福快樂的購屋大事，將會變成一輩子的夢厭。而且更需要記得，在購屋之前，必須
至少在欲購屋的區域從冬天一直經過春節住到暑假為止，以便確認該處環境能否適應跟租金
多寡，以下的『租金』也是以想要購置的房屋條件的租金來計算。而後從租屋成本跟購屋者
的所得、投資能力與生活型態，就可以得出該購屋的價位。

首先必須知道一個有房子的家庭資金使用結構大體上分為幾個部分：

一、一去不復返被消耗掉只剩下收據跟發票的日常生活開銷。
二、保險與兒女教育基金這些必須在非常遙遠的未來才有可能產生回報、而且不輕易變現的
投入。

三、儲蓄與證券投資這些可以立刻變現的部分
四、購置家庭使用折舊性財產的支出，這些財產像是沙發這類一定時間要更換的資產只能以
一折或低水準變現。
五、債務支出，可以佔家庭所得的比例請參考本章第一節的示意圖，工作收入越不穩定的話
必須自己降低所得等級。

[圖：家計支出結構圖]

在這個結構當中，一但收入受到影響，可以犧牲的比例應該是先從第四項開始節約、接著是
第一項，然後才是三跟二。這是為了確保家庭不會為了背負房貸而把緊急預備用的儲蓄耗盡
，如果確實有耗盡的風險就應該先行出售房屋，改以租屋積存購屋的實力，並且在實力比上
一次購屋更充沛時才購置。

因此一個家庭要從租屋進入購屋的門檻，就是要有足夠的收入或良好的支出結構，來支應第
二、三、五項。由於在租屋時不需要負擔第五項，因此可以將額外的資金都移到第三項儲存
，便會給購屋者『資金很寬鬆』的錯覺。但其實租屋者是否有能力購屋的概算方式必須考量
開始償債後將會影響整個結構，因此是這樣估計購屋能力是否充足的：

以年利率3.5%（註）計算的每個月償債支出（本利攤還 ） ＝　

這間房子的保守低估租金（註） ＋ 購屋前每月儲蓄額的最高五成（註：此為變動參數）

簡單的計算就是，一個能租兩萬的房子以低估租金一萬八千元計算、購屋者過去每個月家計
儲蓄額的六成約兩萬兩千元，合計四萬元，是一個月用來攤環本利和的上限。若是每個月的
儲蓄率能達到三成五的水準，在貸款七成之下，這個月收入約十二萬五千元的家庭便可以用
300萬自備款（不含裝修等其他費用）購買約一千萬的房子，並且不必為了突發事件必須要
急售求現而提心吊膽。




[圖：以七成儲蓄購置股票、剩下三成定存組成的實質儲蓄率變化，儲蓄率包含股票跟定存
、活儲跟基金與黃金，但必須以每天的結算市值計算，因此在資本市場下跌的時候，你實
際上的儲蓄率是在下降的，假如都押在股票，下跌七成的時候你的儲蓄率35%也會下跌成為
25%，值得注意，如果資本市場下跌，就應該盡量把月收入額外存成現金，把平均儲蓄率
（註）補足。]

這個檢測式的用意是這樣的：若有任何意外導致無法繼續居住在此地便需要點時間將房屋售
出，在售出之前都是要靠著緊急預備金來支應新居所的租金。若剛好遇上景氣極差、難以脫
手的情況，還可以靠著將這間自有的房屋出租，使得家計現金流動的情況，恢復到接近購屋
之前的條件，避免因為家計支出所需的現金不足、而落入必須在短時間內急售求現的處境。
可以先以低租金快速租掉，等待房市回春、購屋需求穩定時再出售。

列舉這個檢測式用的用意是什麼呢？用意就是，一但你喜歡的房子目前售價進入這個區段裡
，而且你按照檢測式也有能力負擔這間房子的價款，那麼你就可以馬上購置了。因為這個保
守的估計式不但保護你盡量避免急售的損失，同時也代表大多數有能力購置這間房子的人，
已經較無急售而損失的風險。除非這個區域的房屋越來越不受喜好、租金降低，而且這個區
域的人所得整體性下降（通常是仰賴大企業雇用的小型城市會有這種情況），否則此時可以
說是一個對購屋者而言足夠安全的低點。

對於購屋自住者而言，這才是最重要的。重要的不是買得價格自認為多便宜，而是應該以安
全並且不會造成家庭問題的價格買進。這個價格就是一般購屋自住者大多數都可安全支應的

總價，如果因為認為房價到這個水準便已經到低點、但還沒有到這個價格，想要稍微超過額

度趁房價回升前購屋，就必須以現金支付，不應該提高償債支出，否則前面所作的努力都會

白費。

至於為什麼要這麼謹慎呢？因為當預期的泡沫破滅接近的時候，應該要準備好迎接泡沫爆破

產生的風暴，而只有謹慎的理財準備，才能免於在這樣足以擊倒世界各大經濟體的金融危機

結束後，你還安然地持有一間房子。

註：3.5%的由來是把你的購屋貸款的第二年期平均利率，加上2%的安全範圍得來的，在範例

中就是1.5%加上2%得到3.5%。這是為了避免在購屋後，市場利率數年間不斷水漲船高而 預先

設下的安全範圍，使用第二年而不用第一年的原因，在於避免由於政府補貼或銀行刻意壓低

，用第一年低利率吸引人的扭曲現象。如果購屋後利率都沒有上漲當然是最為理想，但也不
可任意變動支出結構，應該把實際償債支出跟檢測式估計償債支出的差額作為儲蓄。如果後

來 利率確實上調，應該要反映出來，降低家計支出第一跟第四項，來填補差額。

註：在房地產過熱市場，租金日後還會再降低，因此必須乘上空租率權數，目前看起來是兩

萬，但其實這樣的價格要租掉必須花費兩個月以上的空置期，那就是八成的空租率。因此這
個參數的正確計算方式是低租租金再乘上空租率。如果沒有實際在那邊住過，是很難了解這

個數字的，因此才會建議想買的人一定要實際住在那個區域一年以上

註：這個比率不一定是五成，如果你是收入特別穩定的職業（像是公務員），不彷提高到六

成 ，但你若是經商、或是高風險的行業，務必降低到四成以下，如果你是自由業者、老是過

著有 一頓沒一頓的生活，那麼兩成或三成是比較安全的數字，而且其實租屋對你而言比較好

。

註：平均實質儲蓄率的計算方式就是將你過去至今的儲蓄，以能夠馬上變現的價值計算（股

票當日市價、定存跟基金扣除違約金跟手續費的實際回收額度），然後除以實際儲蓄的月數

。因此你會發現如果在資本市場上漲的過程中，你的實質儲蓄率正在上升，而市場下跌的時

候實質儲蓄率也下跌。實質儲蓄率高於你至少應有的儲蓄率時，購屋族最好的做法是將超過

的部分轉換成現金、定存或黃金，這樣可以避免市場又開始下跌時讓實質儲蓄率下降得太快

。這是因為想要購屋的人應該儘量降低資金的風險，不然三百萬自備款隨便跌個三成掉，你

也甭想在兩三年內買房子了。