公設分開計價會對房市給予迎頭痛擊嗎？

在下個月即五月一日開始，建商預售屋合約中主建物的價格將需要依規定，跟公設、附屬建物分開

計價。這樣的作法也許台灣民眾感到陌生，但其實在全世界各大國家（除了中國）都是這麼做。因為

實際上購買者能專門當作住屋使用的只有主建物部分，而公共設施如何設計、附屬建物如何建造，

則是對主建物價格的加分。

以日本來說，在不動產網站搜尋時若以『面積』進行篩選則會以主建物面積作為篩選條件。但是在物

件的詳細說明頁，則會寫上陽台、平台等附屬建物的大小，然後附註有哪些公共設施（如停車場、庭

院、腳踏車場等等）。購屋者可以輕易地按照『需要的住屋空間大小』找到大小符合的房子，然後再依

各種不同附屬建物或公設的條件，從中挑選出自己需要的等級跟條件。美國、歐洲大體上也相同，只

是比起歐美的居住型態，台灣比較像日本，因此購屋者關注的條件也比較相似，拿日本作比較會較為

貼切。

然而現況來說台灣的標示方式往往帶給購屋者不便－因為想要找約二十坪左右的兩房一廳小公寓、

在房仲網站（或看到建商貼的招牌）選了二十坪的物件去看，結果竟然是二十坪裡面有六坪是公共設

施加上陽台的房子！也就是說實際上可以正常當居住空間使用的面積，只有十四坪左右。這樣的大

小當然也是可以隔出『兩房一廳』，只是比起二十坪的兩房一廳，實際上要小得多、說是蝸居也不過

分。但台灣人不也這樣過到了二十一世紀了嗎？實際上這並不是台灣房市相當重要的因素，事實上

台灣人買屋還是跟地球上絕大多數國家一樣，除了看屋以外，依然會實際去拿捏室內空間的大小是

否符合自己的預算。而所謂預算在絕大多數的狀況下指的是購屋總價換算出來的每個月房貸支出是

否符合自己的能力，不論公設跟陽台如何灌虛坪、超過能力所及一樣買不起、不會創造出不斷高攀

的房價走勢－買不起哪會

漲價？

實際上這麼多年來的大多頭漲勢跟公設虛坪是沒有直接關係的、就算分開計價對市場也不會有直接

的衝擊性。根本的原因就跟歐洲、美國的房地產泡沫相同，是出在於中央銀行不斷降息之下，由於每

個月的房貸支出沒有太大的變動就買得起總價更高的房子，因此就算所得沒有太大的變動、只要藉

著利息下降使每個月支付貸款時對於借款本金的支付能力變得更強、就能夠借更多貸款買得起更高

總價的房子。這才是這段時間新成屋的公設比越來越重、照理來說每一坪實際能當作房間使用的空

間變小了、虛坪單價應該下跌，但是新成屋的單價反而節節高升的主因。

就算分開標示，只要購屋者對於房市的漲勢依然有『會永遠上漲』的非理性樂觀預期、建商依然對於

推案量有勾結控制的炒作行為、銀行依然對於大台北地區的房屋貸款在如此高價之下依然給予平均

近八成的貸款比率，那麼就算少數人因為體認到『原來台北的主建物單價早就超過世界各國了』而感

到不划算，這波因為銀行對住宅抵押放款寬鬆、明明短短一年內全台灣銀行放款總量（包含企業、政

府、房貸跟小額消費性借款）逐漸萎縮，大台北地區房貸放款總量卻大幅上升超過一成、建商借款上

升超過三成，因為銀行對於高漲房價的抵押品反而無視風險加碼放款所造成的漲勢依然無法被遏止。

中央銀行前陣子出爐對於美國次級房貸風報的簡報就有提出，房價炒高之後理論上銀行應該更加重

視房價變動的風險以加大利差的方式來保護自己，但是因為巴塞爾協定與各國的監管機制中欠缺對

於此類問題的設計、反而因此造成銀行在房價高升時提高不動產抵押放款的比重。美國聯邦儲備銀

行前任主席葛林斯潘在次貸危機爆發後就被批評為了GDP的美觀而放任銀行不動產抵押放款的過

熱行為、因為全球化金融加上結構性商品盛行而造成金融海嘯。在有各國的教訓之下，為了避免這

樣的問題嚴重損傷我國經濟體質，更應該學習中國採取的戰略、直接從金融監管手段下手嚴格管制

銀行放款標準以彌補現有制度的不足。

比起公設是否分開標示，已經逐漸向銀行作出指示要求對於房貸跟建築貸款採嚴格標準、另一方面

則大發央行定存單遏止銀行過熱放款逐漸回收資金的央行，是否會在五月份有大動作恐怕才是真正

的關鍵。與其仰賴影響不大的標示方式改變（透過建商的推銷話術化解的話影響並不大），獨立不受

政黨影響、不會被大財團遊說動搖的央行總裁彭淮南先生，對於銀行是否進行對房貸積極收緊的指

示，才會是房市與不動產抵押借款過熱問題的最重要關鍵。