那些你被從小騙到大的＂真理＂－(5)建商是『哄抬』價格嗎？

『你不想出這個價格，他也不能逼你』－這是媒體或仲介最愛灌輸給一般人的觀念，那就是建商就算拉抬價格，只要你不出這個價，他也奈何不了你，是嗎？這個說法一半對、一半也不對，對的一半是，價格你不情願也確實不能成交，錯的地方在於，建商用的並不是價格來控制你，建商用的是『量』。


讓我們回顧一下前面的文章：黃金坪數是什麼

http://ethias.blogspot.com/2009/08/4402.html


也就是黃金坪數，這個就是建商用來操縱消費者最好的策略之一。經濟學上面叫這個『第三級差別取價』，也就是說他不賣你一間大小讓你住起來很爽、而且單價便宜的房子，儘管這種『爽屋』的總價可能是兩千萬、比黃金坪數的總價一千五百萬高，但其實買得起黃金坪數屋的人大多也買得起『爽屋』，照理來說這麼做可以讓他的營收變高，為什麼不做？


原因在於營收最大化不是目標，利潤最大化才是目標。在這個『爽屋』產品設計下，他的利潤是最低的，原因就是單坪的單價會太靠近他的單坪成本，這麼做雖然會讓營收變高、而且房子更好賣，但是確會讓利潤降低。因為在建商的目標是利潤最大化的前提下，他們根本不可能設計這種爽屋給購屋者。

相反地，他們透過了市場經驗學會了個體經濟學裡面第二級差別取價的基本知識：設計一個總坪數偏小但大多數人想要買、總價也能負擔，但單價高、利潤最大化的產品：黃金坪數。

在這種『鳥巢』的大小之下，消費者會心甘情願地用較低的總價、較高的單價購買，並且讓建商獲得最大化的利潤。也就是說價格雖然是買賣方雙同意才能成交的，但是建商會透過每一個產品的包裹大小，來控制購屋者可能會有的出價。也就是說你當然有出價的自由，只是你會出什麼價基本上逃不出建商的手掌心。『黃金坪數』就是建商用單一產品大小切割的方式，來對消費者進行價格歧視、剝削消費者剩餘的鐵證。

這種事情是很可悲的，而新屋買賣之所以這種情況特別嚴重，是在於房屋的建造是不能完全任意切割的，在基地規劃、主體設計的時候就幾乎決定了大致上可能推出的坪數，而在這種前提之下建商就會自然地傾向在設計大樓的時候就有一個最受歡迎的設計，並且這種方案會普遍在業界流行。而建造完成後如果市場趨勢有變動，業者之間就會因此傾向用類似的方式來調整產品坪數，也就是成本上的關係就促使他們自然地彼此跟隨、合作、勾結了。雖然銷售速度較慢，但因為有暴利加上團體間的勾結，賣得慢也只會傾向延遲推案，並不會大降價。


然而勾結不是那麼穩固的，由於這種產品的設計會讓銷售速度比較慢，因此遲早會有建商會為趕著出售變現而降價，畢竟延遲推案是資金建全的建商才能做，如果下個月都快跳票了，哪還管延遲推案，因此脫離大家的軌道。但由於產品包裹大小也就是房屋坪數的改變不容易，並不能回去賣『爽屋』，因此他們會直接降價出售，儘管降價比起原本有所損失，但其實也只是讓超額獲利減損，總合起來剝削還是很夠的，缺錢要變現時哪管那麼多。


一旦有第一間建商開始這麼做，第二間就會受到影響、第三第四間就會失去了剝削消費者的能力，這就是勾結體制的崩潰。假如都不對此應對的話，台灣現在早就沒有房價炒作的問題了，我們只會有像美國的房貸泡沫問題。當然台灣現在也一樣有信用貸款泡沫，因為這種價格歧視若有信用泡沫支撐，才能在ＧＤＰ下降薪資下降時房價還上揚，跟美國那種所得上升產生的過度上揚不同。


台灣的建商自然是有相對應的機制，那就是劃地盤跟懲罰機制。


台灣的大規模建案開發可以發現，透過官商勾結的方式，由單一或少數兩三間集團掌握了該區域大多數的供給量，而其他的集團沒分到的話呢？就在下一塊開發的時候由這些人來分。這樣的做法就降低了每一個區塊裡面，勾結者互相溝通、牽制的複雜性。由於購屋者對於區域的需求是替代性很低的，買信義區豪宅的人連要他去買中正區都很困難了，這個做法就是利用購屋者對不同區域房屋替代性很低的需求彈性弱勢，來進行勾結。

但這麼做並不能完全避免勾結崩潰問題，把勾結集團從一百個一鍋飯降成三個一組，只是讓三個之間牽制約束變簡單，並不會避免叛變，建商用來避免叛變的方式就是尋灰色邊緣的管道。


舉例而言，前陣子紛擾一時的東區ＳＯＧＯ槍擊案，被媒體報導成『建商為都更利益槍殺大地主』，事實上這樣的報導完全是扭曲不全的。被槍殺的大戶本人其實就是透過收購正義國宅累積實力，實質上就是一個開發商。但由於他並不配合該區域其他建商『勾結』的方案，因此遭受槍擊。指示槍擊的建商不久後退出幕前，換成另一間統籌，值得觀察的是那個被從檯面上換掉的建商，是不是利益照分？為了支撐勾結團體的利益，就直接用危害背叛或不合作者生命的方式，強迫其合作，就是建商最重要的勾結策略。就算再急，只要想到這個勾結團體會用某種形式對叛變者『制裁』，那也就只能盡量忍，或是找別的方法惡性倒債給銀行了，不敢貿然降價出售。


市場的價格是高是低本來就是市場機制決定，政府用優惠貸款或央行強迫銀行過度放款給房地產體系，本來就是本末倒置、捨本逐末的愚蠢行為。真正的問題關鍵就是市場機制的扭曲，今天房價高騰並不是因為正常的競爭市場供需、而是因為建商的寡佔勾結壟斷行為，會自然選擇合作用特殊的產品包裝歧視購屋者的價格決定，因而侵蝕整體的社會利益。這些利益若能等額給建商，那麼其實要討論的只是貧富差距的問題，問題就在於寡佔勾結會讓產量過低，而且就算合併建商的利益來看，其實整體社會的利益還是比健全的市場機制下要小的。


政府該做的是強化對黑道行為的制裁、糾舉，打散建商劃地盤的行為、消滅這個勾結體制，而非整天捨本逐末地想要加稅、優惠房貸、降息。

遺憾的是，建商正是這個政府，由你我、藍綠所選出來的官員、民代，最大的樁腳。


而『開發』所營造的繁榮假像，正是這個政府用來催眠你，他跟這些建商勾結沒有壞處的超大顆的迷幻藥。實際上要不是政府屢屢大搞開發案、都更案、計劃區更新，也根本不會出現這些可悲的笑話。這一切都是人民吞服繁榮迷幻藥，自殘的一場杯具。