可以得諾貝爾官商勾結獎的偉大政策

李述德部長在五月十七日、馬英九總統就職滿兩周年前夕，公佈了前無古人、後恐怕也無來

者的禍國殃民政策－

防財團養地 國有地原價買回機制啟動

其中可笑、賣台層面的描述如下面的網誌作者Foxx所言：

史上最強圖利財團政策啟動！

簡單來說這是一個強迫建商購買的國有地，若在三年內沒有開發就要強迫以『原價』賣回給

國家的政策。然而我們知道假如三年後這塊地開發的價值大於零，建商自然就是開發掉就好

並不會有『損失』，頂多是無法靠養地遞延產能來操縱價格。相反地三年後只要地價下跌，

那麼建商跟本可以好整以暇地把地賣回給國家－完全無風險。

這樣的概念類似一般金融市場操作時，同時『買入現貨』並且『買進賣權』，政府則是扮演

建商的對作者－售出現貨以及售出賣權的角色。正常的金融市場交易時，賣權自然會有應有

的售價，理論上若是假設未來地價上漲下跌的機會持平，那麼這是一個零和賽局，政府看起

來是不吃虧的，雖然要負擔地價下跌時買回的義務，但也賺到了賣權的價值、也就是國有地

的價格可以標得更高賺回來，何樂而不為？如果這樣看，這自然是一個『能賺錢』政策。

然而遺憾的是並非如此－這個政策的惡毒、設計精巧遠勝於此。由於政府保證的價格是這一

整個國有地售出的價格，也就是連選擇權的價值也都一起保證了。在這樣的情況下政府等於

還順便幫建商購買選擇權的成本也保證了，建商未來面對的市場行情只要該土地出售價值低

於購地價格，賣回給政府時就會順便把這個選擇權價值給賺回來了－也就是這個選擇權對建

商而言不會有『白白浪費掉』變成沉沒成本的機會。

這麼一來原本國家可以靠著出售賣權價值以涵蓋地價下跌時要跟建商以原價買回的損失，也

因為要把這個賣權價值吐回去給建商，所以完全涵蓋不了任何東西了。

也就是這樁生意，政府是穩賠不可的。

那麼至少賠多少呢？在現在這個時點我們只能計算公正客觀的選擇權價值，畢竟以後是不是

地價大暴跌讓政府變成超級大凱子是無法公正判定的。但由於政府應該要賺到的選擇權價值

竟然賺不到、而讓建商在用不到的時候要政府把錢吐回來還他們，我們至少可以認定這個該

賺到卻沒賺到的選擇權價值，是政府完全被建商吃豆腐、付出去的價格。換來的代價就是請

建商在這些地對建商而言是累贅、廢物的時候，用比市場價格高的高價加上選擇權的價值賣

回來給政府。

也就是說我們大有為的政府為了對付囤積空地操縱市場的行為，想到的不是課徵空地稅或是

類似的罰金去制裁建商，而是『付錢請建商高抬貴手』。而事實上那個時候建商根本也不想

繼續屯地，政府既然願意當凱子幫他們停損，何樂而不為？也就是實際上這個政策產生的降

低囤積空地的效果是非常差的。

那麼最後來探討假如建商覺得房價不夠高、所以雖然賺很大但是時間到了卻不想馬上賣掉呢

？實在太容易了，法令規定的是三年到了要開發，沒有人說要他們『蓋完』並且『賣光』，

也就是建商可以蓋好以後慢慢賣，或是慢慢地蓋。

到最後這個詭異的政策真正能迫使建商釋出的產量，依然是少的難以正確計算。不過有趣的

是我們可以正確計算這個政策付出的代價、那些白白繳給建商的保護費。

使用的是Real Option的觀念進行簡單概略的計算，台大的顏教授有翻譯這本書：

實質選擇權：A Practitioner's Guide

有稍微接觸過衍生性金融商品的人應該知道black-scholes方程式，實質選擇權的簡單架構

就是用來搭建任何類似『避險權利』價值的估算，將實質選擇權的簡單模組求極限後調整一

下其實就是black-scholes方程式，利用這樣工具就可以計算政府提供的這項保證購回的政

策，賦予建商什麼樣的避險價值。在這個政策裡，政府提供的是保證建商不會虧錢的權利，

而且由於建商虧錢時連這個權利的價格都一起『買貴退差價』，所以我們只要算出這個『保

障建商不虧錢』權利的價值，就知道政府白白讓建商佔了多少便宜，不用計算政府可能靠

選擇權賺到的部分。

在使用權利生效期間為三年、無風險利率設定為美國一年期公債利率１％（取整數）、假設

每年漲跌幅為１９％（此參數不影響計算，只是方便模擬），並且將建商的決策簡化成一年

一次、共決策三次的設定後，就可以輕易算出這個權利的價值。

代入簡易公式後就可以輕易計算出來－這個選擇權將會讓標售的國有地另外附加接近兩成的

價值！如果競標市場是完全效率的自由競爭（雖然我們知道現實上差距甚大），那麼國有地

將會因此比周邊的行情高兩成！（不過不用為建商因此買貴而擔心，他們買貴的這兩成由於

內含在標售價裡面，所以三年鑑賞期到了以後政府一樣要付錢賠建商。）

假如任何一筆土地標售三年後，地價有漲兩成以上（實際上要三成以上，包含建商獲利）的

話，那麼建商就不會使用這個讓台灣百姓喪權辱國的權利，相反地漲幅只要不夠高，建商就

會吃乾抹淨、還順便要國家把當初收取的權利金也一起吐回來還他，欺人過甚的程度幾乎可

以獲得諾貝爾官商勾結獎。

若是建商在該塊國有地的周邊持有許多土地，就能藉著這個高估兩成以上、建商卻不會負擔

跌價風險的土地向銀行證明他們持有的土地是非常有價值的，因此進行超貸。建商完全立於

不敗之地、毫無吃虧的可能性。相反地只要地價沒有漲個三成以上，那麼政府可就必定要吃

虧、什麼也賺不到了。而實際上建商標售零碎國有地的真正目的就是要用來高估周邊自有地

的價值進行超貸，政府可以說免費提供了一個讓建商無敵完美的避險權利。

有趣的是，這樣一個完全利益輸送、圖利建商的政策，竟然完全沒有任何人反對。由此可見

這樣設計精巧的賣國政策可以說是藍綠都認同、沒有人想反對。李述德部長固然可惡（其實

應該說他創意十足，畢竟這種惡毒的政策真的不是常人想得出來的），但若非他如此賣力圖

利財團讓反對黨、自家人都認同不已，否則那難看的施政滿意度早就讓他被革職一百次了，

哪有可能還會有羅淑蕾這種平時自命正義清高的立委跳出來說『李述德不能換』呢？

這樣一個徹底賣國的政策，卻沒有任何掌控半點政治影響力的人出來反對，只能說台灣的民

眾實在可悲，只有人渣黨跟廢物人渣黨可以支持。