七月七日出刊的壹週刊報導『北台灣房市急凍』，斗大聳動的標題搭
配把台北市大樓群模擬成冰河期景象的『急凍』意象，帶給房市投資
者衝擊性的感受－畢竟ＥＣＦＡ不是才剛簽，號稱要漲到均價超過百
萬嗎？（目前北市約５０萬左右）
但台北房市，真的『急凍』了嗎？又，『急凍』就是暴跌、是『變便
宜』了嗎？
而房市投資者或自住購屋者更在乎的是，房價便宜到可以準備進場了
嗎？
首先要介紹台灣地區房市的季節性變化，也就是有所謂旺季跟淡季之
分。就跟火鍋業旺季通常在冬天、剉冰業旺季在夏天、電子業旺季通
說在第三季而餐飲業旺季在第一季一樣。房地產的傳統旺季通常是指
第二季－所謂３２９檔期跟５２０檔期，指的就是建商為了因應季節
性需求增大而將推案量集中在需求最旺盛的時候，盡量極大化利潤的
行為。
而第二季之所有會是傳統旺季則是跟華人的習俗有關：第一季在處裡
過年的事情對多數人而言不適合購屋搬家、第三季橫跨鬼月對於華人
而言容易在購屋、交屋、裝潢、入厝跟鬼月撞期，因此大多數人的購
屋計畫會選擇在第二季或９～１０月（俗稱９２８檔期）。
但由於第二季較為完整、且在過年後許多人因為獎金口袋較為充裕、
而且因為過年回家被親友圍爐施以『怎麼還不購屋成家』的壓力，因
此實際上第二季需求還是比９２８檔期高，通常一整年有近一半的推
案量是在第二季－這意味著再被９２８檔期分掉一部分推案量跟購屋
需求後，一年剩下的７個月的市況『門可羅雀』根本是正常現象。
翻開日曆一看－沒錯，現在是七月初了，傳統旺季已過、次旺的９２８
檔期還有兩個多月，因為再一個月就會跟鬼月撞期，此時購屋需求將會
跌至最低點、一直持續到９月份來臨以前。也就是說，台北市房市急凍
實際上根本是正常現象，就算是去年第三季房市交易量也有明顯降低
－當然如果你用內政部營建署的統計資料，看到的是第三季交易件數
統計數據高於第二季，實際上這是因為第二季底的交易會登記在第三
季初的關係。就算是去年因為優惠房貸跟金融海嘯造成的買氣遞延，
也擺脫不了第三季『實際交易』情況明顯較為清淡的常態。
也就是北台灣第三季出現的交易量急凍實際上很可能是季節性因素，
跟央行升息的關係實在不大。那麼，房價真的會跌、有跌、能跌多少
呢？央行升息真的會有影響嗎？
實際上央行升息後才不到一個月的現在當然是『幾乎沒影響』，央行
一邊升息的同時一邊在匯市干預預新台幣兌美元市場釋出大量熱錢、
造成貨幣供給暴增，實際上央行目前的升息幅度就跟中國或澳洲想靠
升息打房一樣無效，因為這房價是來自於貨幣供給過量與信用槓桿過
度堆高造成的資產泡沫，升息必須要在能造成貨幣供給緊縮或是信用
槓桿回縮時，才會真正使房價下跌。
也就是說『升息』（其實應該稱為緊縮貨幣政策）是像海嘯一樣，發
生的時候你只會看到海水退得很快、無法在海邊用肉眼就能得知浪會
捲得多高，想用『升息幾碼』就判斷這海嘯會被提防擋下或是會摧毀
整個沿海地帶，就跟在海邊用肉眼判斷海嘯嚴不嚴重一樣既愚蠢又無
知，沒有經過精密的測量跟統整後根本沒有辦法正確判斷確切的跌幅
，只能知道『可能會助跌』。
但對於海邊的人而言，如果沒有辦法確切知道海嘯會不會讓他生命財
產受到威脅、舉家逃亡又有成本，該怎麼辦？又是否可以準備資金，
以便在海嘯發生後即時搶進？
這些問題在前面的文章都已經提過，實際上就是『什麼樣的人可以做
什麼』，真的有結婚生子需求的怎麼戒急用忍也不可能『等』到最低
點、只會『碰』到最低點；而投機客（你要叫投資客也行）最理想化
的策略則是短進短出、避免抱長線－台北房地產真的不適合讓一般投
資人抱長線，長期死抱低租金收益率、高度依賴價差資本利得的房地
產是完全違背投資理智的愚蠢策略。
這波交易量緊縮是否不僅於季節性因素而會因為政府干預下跌，肇因
於央行緊縮貨幣政策與信用管制是否會導致購屋貸款信用槓桿降低、
購屋需求因為投機資金大幅度退場而結構性衰退，恐怕沒有模組化精
密分析難以推測，而且就算精密測量，以人類在這方面的技術程度恐
怕會是在海嘯撲上岸的前一刻，才會知道浪有多高。
實際上由於政府甚至可能在第三季又來一次優惠房貸支類的財政干預
導致再度逆勢，或是新台幣可能因為季節性資金遞延而走軟使央行進
場干預收縮跌幅導致貨幣供給下降造成緊縮而加劇跌勢。但若要依照
資訊判斷出確切可能發生什麼事情的時候，往往已經大禍臨頭，真正要
做的是擬定具有彈性選擇、能依據各種不同狀況的可能性，產生最高期
望效益的策略，
面對不確定性時要做的不是去『預測哪個狀況最有可能並針對該狀況擬
定無彈性策略』，而是要『考慮不同程度的損失與獲利都有一定的可能性
發生並擬定可彈性因應的策略』。
我們只能知道，當你看見海水異常後退的徵兆時，策略彈性靈活的人
若能馬上選擇暫時退場觀望，往往可以避開一場浩劫（雖然可能白緊
張而被那些死硬派嘲笑）；而死硬派堅持死守、不相信海嘯會有多嚴
重、相信那堵牆有多『無敵』的，大多數時候可以嘲笑那些策略彈性
靈活的人，但是當他們笑不出來的時候，彈性靈活的人也找不到他們
的屍骨了。
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