第三季不見得是長空開始，但確實有大幅議價機會

會說台北房價不會跌的，只有智商跟剛出生嬰兒一樣的人

往常透過縮減供給量來控制價格的新成屋業者，一反常態地在第三季

以遠高於去年三倍的一千五百億規模推案，如果將價格做調整後可概

略得知，總推案面積也將是去年第三季的兩倍以上。

＜新聞連結＞

這麼做對於建商而言是非常危險的事情－今年並沒有像去年一樣有金

融海嘯造成的買氣遞減、也沒有兩千億優惠房貸，而偉大的李述德部

長為了體諒我們遺產稅太重而將贈與額度增加一倍，對於用房地產贈

與而強化需求面的效果又只在那幾季『衝高』，早已不再如此強勁。

在傳統淡季量縮的時候過大供給量，非常有可能讓供需『正常』而脫

離他們炒作房價的控制、因而顯著下跌。

去年的第二季到第三季因為諸多正面因素加成、才造成了超過三成的

漲勢，也帶動了第四季、甚至今年第一季的衝量。然而第二季的交易

量趨緩、建商推案量不斷從去年延遲、累加到破紀錄，已說明了建商

庫存去化問題嚴重，而整個第二季有許多建商彼此之間進行庫存量調

整，更說明部分建商為避免同業相殘，私下進行資金與庫存交換的因

應策略（當然這種作為是有道德危害之嫌的）。

然而儘管興富發等土地庫存嚴重過量的建商經過庫存調整後，整體市

場仍有嚴重庫存過高的問題，特別是過於貪心、業界關係又不夠好的

遠雄更是再度面臨轉融資的困境，而央行宣布升息半碼對於民間一般

購屋者影響雖然不大，但對於舉債比例超過九成的建築業者而言，卻

是非常可怕的警告訊號。

我國建築業者都是以較短期的銀行融資來支應土地購置的資金，而彼

此之間為了『擠』出流動資金，業者之間會以高價對彼此倒貨、透過

超過九成的建築融資槓桿來從銀行體系擠出現金。在彭總裁任內以貨

幣政策跟匯率政策不斷壓迫金融界提高建築放款總額下，建築融資泡

沫、特別是北縣市建築融資餘額便在今年第二季來到了史無前例的高

點：

圖：去年第二季後，佔全國融資餘額近半數的北縣市購屋融資以及建

築融資以每季成長一成的速度，拉動了全國融資餘額上升。縱軸為以

2007年Q2該波房市多頭頂峰為基期之相對比例。

＜原始數據資料＞

央行之所以升息，正是因為融資餘額以恐怖的高量成長，顯見銀行放

款過度傾向特定地區（即北縣市）、造成整個金融業風險過高。這種

傾向在去年底就已經十分明顯，更何況第二季為傳統旺季，今年第二

季結束後融資餘額必然會以可怕的數量大量成長。央行在第二季作出

升息抑制銀行放款成長的判斷早就是可以預期的。

早在前面的文章就已經說明過第二季是央行宣示性升息要求銀行緊縮

放款的可能性最高的一季，至於央行是否動作太慢、已經讓融資餘額

來到無法收拾的規模呢？這是一個無法解答的疑問，因為以現在的技

術要做這件事情就跟叫十九世紀末的天文學家去計算阿波羅十三號應

該要用什麼軌道切回地球是一樣困難的，我們只能把事關重大的政策

是否會害死很多人交給神，祈求阿波羅十三不會卡死在衛星軌道上永

遠回不了地球。

（這就是為什麼模組化預測通常像是笑話一樣，如果回頭去看十九世

紀的科學家用紙筆計算太空船需要的軌道，你也會發現大部分的答案

都只會害死太空人。）

總之，央行為了控制放款過熱而宣示性升息，必然會在第三季開始發

酵、使北縣市的放款餘額趨緩、甚至下滑。而總放款量受緊縮限制後

，建商之間為了盤現金而交換買賣、以便操縱融資槓桿從金融體系挖

出現金的手段，就會變得遲滯、困難，沒有自己擁有金融機構的建商

，便會面臨流動性不足的風險。

上述報導中急著推案去化庫存的遠雄本身擁有壽險公司，卻早已因為

不動產投資比例過高而被開罰，不但無法透過金融機構擠油水、甚至

還要還一些回去，是目前總庫存量較高的族群中最危險的一間公司。

在這樣的情況下，如果近半年內有急迫需求購屋者，不妨考慮將鬼月

不適合購屋的迷信擺一旁，好好地用六折、甚至對半折勇敢開價，趁

著某些建商不得不在需要縮量控制價格的淡季爆量使價格趨緩的第三

季，滿足實質的購屋需求－不過，長期投資依然不宜。

至於這會不會是長期大空頭跌勢的開始呢？我們只知道，不要妄想用

一隻鉛筆跟一張紙就計算太陽系外的隕石會不會砸中台灣，最重要的

是在現有的條件下具有彈性、能強化自身利益的決策方式。