2009年9月8日 星期二

房地產榨遍-第五章 吹泡泡經濟時代怎麼避難?(5)

人之所以投資,雖然少部份人是因為興趣,但主要是想變有錢。

但並不是錢變多就好,必須要增加的幅度超過通貨膨脹,這樣子手上的錢購買東西的能力才
不會因為通膨越來越低。否則五十萬元就算投資三年賺到了五萬,但是本來可以買一台小房
車,三年後五十五萬元卻反而買不起的話,這樣的投資只會越投資越窮。然而,風險控管好
的房地產可以讓你的資產不至於因為通膨而購買力萎縮,過度承擔風險卻有可能反而害你身
敗名裂,而買貴的房地產就算帳面價格不變,其實卻是越買越窮。

跟股票礙於法令規定只能融資六成不同,不動產的融資在這個貨幣寬鬆、信用擴張的時代卻
往往可以融資到七成甚至八九成。就算房屋購買價已經嚴重偏離市場行情,銀行只要認定客
戶有繳息的能力,就很少擔心屆時如果繳息不正常必須出售換現金時,夠不夠償還貸款。既
然銀行都不是那麼介意了,購屋者自然不覺得自己有必要杞人憂天,銀行願意貸款不就代表
成交價沒有偏離行情?但事實卻是銀行根本不在乎,因為台灣的金控已經扭曲到把政府當奴
隸,未來就算你破產賴賬,他們也只需要讓政府去概括承受,銀行家早就賺得飽飽離開了。

但為什麼建商總是幫你貸款八成以上、仲介也都會遊說你把預算提高、有的仲介甚至幫你作
假合約提高實際貸款額度? 這是因為你本來不願意加上去的一成、一成五的價款若是透過更
高額度的貸款,在現在這個『微利率』的時代每個月的繳息償債額度差距非常小,會令你完
全沒有感覺,甚至還會產生自己可以輕易支付的錯覺。反正對他們而言最重要的是建商能多
賺一些、仲介能更容易成交,只要吹一個能讓你相信房地產價格會永遠無限制上升的大謊,
就能達到他們的目的。

最慘的是某些人抱著利用三年寬限期只繳息不繳本金的方式進一步提高財務槓桿,每個月收
入只有七萬元,卻用1500萬的貸款額度購屋,抱著僥倖的心態認為『反正房價一定漲』、
住個一兩年後認為一定可以『增值』出售獲利了結,將購屋當作一種投機行為,完全不懂所
謂的風險不只是有可能讓你賠錢,甚至有可能陪到用高成數舉債購入的房子,屆時出售不僅
賺不到錢、甚至把兩、三成的本金全都賠光。從一千萬下跌三成剩下八百萬對於全部用現金
購買的人而言是損失三成,但對於用八成貸款槓桿投資的人,是完全賠光。


[圖:用八成貸款購屋時,看起來賠一成,其實根本已經賠掉一大半了。因為貸款槓桿的放
大效果,會使實際上的報酬率暴增數倍,但也使虧損比率等額放大。原本是傳統觀念認為波
動不大、很穩的不動產,其實是比股市還要會起伏波動的高風險怪物。]


而且最重要的是這些人只會告訴你,雖然你買貴,按照過去經驗只要等個十年還是有很大機
會賣到同樣的市場價格,卻沒有告訴你,今天你用的是台北市家庭十五年份的收入買這間房
子,只要每年的通貨膨脹率是3%,十年後就算賣到同樣的價格但實際上的價值卻縮水到只剩
下 七成五而已,買個房子住個十年後就算賣到一樣的價格其實還是虧了兩成五的價值。只要
得不夠便宜根本一點也不保值。而且還把原本投入的現金的價值幾乎都陪光,根本就是投
資報酬率 "-100%"。




[圖:其實房地產投資若是放上十年,至少要能比原本的買入價格多賣個35%才是真正賺錢,
房子放越久被通貨膨脹吃掉實際價值的問題會越來越嚴重。十年前用15倍年收購屋,後來就
算賣到一樣的數字,卻只剩下十倍年收入的價值了,根本一點都不保值,還虧的要命。]

因此想要買房子兼具保值跟投資增值、十年後換屋時不會越換越窮,唯一的方法就是一定要
買在合理的價格。而什麼是合理的價格?合理的價格就是會買這種房子的人大多數都能夠輕易
負擔、不需要一定得靠父母資助或是超額貸款就可以購入的價格。如果自己覺得買得很輕鬆
、無法靠自己的感覺判斷到底何不合理(而什麼價格都覺得辛苦的人就別買了吧),那麼判
斷的標準很簡單,那就是目前的房價以當前利率加上2%安全範圍估計的利率後計算出來的每
個月償債支出,是不是沒有超過這種房子總價帶的購屋族群月收入的償債支出比例上限(註)
,而一般的家庭不應該超過每個月收入的35%,超額負擔的人其實就等於買貴了。

當然這種計算也可以變成更容易一目瞭然、搞清楚價格是不是太高的表示方法,那就是用購
屋總成本是該總價帶購屋族群的年收入的幾倍來看:

2009年,房價1500萬, 利率1.5%(+安全範圍2%),現金總支出1911萬,購屋族群平均家庭
年收入132萬: 1911 / 132 = 14.48倍
(等於未來的人生有15年的收入都用來買房子,而且接近五年的收入都被銀行賺走)

2019年,房價1600萬,利率2%(+安全範圍2%),現金總支出2108萬,購屋族群平均家庭年
收入180萬(房價跟收入與通膨等額成長): 2108 / 180 = 11.72倍
(未來十年內就算再漲一成、比東京還貴七成,但負擔反而快速降低到12年,而且只剩
下不到三年的收入被銀行賺走)

2007年,房價1050萬,利率2%(+安全範圍2%),總償債額度1384萬,購屋族群平均家庭年
收入132萬(在這波起漲之前,所得並沒有低多少): 1384 / 132 = 10.48倍
(十一年收入就可以搞定一切,同樣只被銀行賺走兩年半的薪水)

2019年,房價2100萬,利率1.5%(+安全範圍2%),現金總支出2650萬,購屋族群平均家庭
年收入180萬(房價跟收入與通膨等額成長): 2650 / 180 = 14.72倍
(未來房價要再漲四成以上,對購屋者的負擔才會跟十年前馬上買一樣高-屆時台北房
價將高過地球各大都市至少一倍以上。)


[圖:四種狀況的總支出/年所得比率,房價雖然貴了一成其實反而便宜了三成, 未來房價就
算再貴接近一倍,其實資產價值完全沒成長。而兩年前用七成價格買的人,實際上花費的成
本只有2009年的六成。若是加上這十年把錢先拿去買投資報酬率穩定高於5%的牛皮股,資
產反而真正增值,一切的罪魁禍首就是2009年房價跟年收入的比例根本異常地高-現在的比
例已經跟十年後房價變成東京一倍的時候一樣高了,還不嚇人嗎?]


利率再怎麼低,只要房價過高、總現金支出就是過高,利率再低都沒有用。事實上利率低、
房價高對於銀行反而比較賺,因此這個國家才會上從政府、下至銀行、建商通通都希望房價
狂漲個不停、甚至寧願用低利率環境換取過熱失控的經濟走向,也要讓購屋者因為利率變低
而盲目購屋。

利率越低、房價越高,你就賠上越多年的薪水給建商跟銀行。越是在低利率的時代購屋,你
就越是被榨的一點都不剩。房地產詐騙集團歡迎你在低利率、高房價的時代,抱著台北房價
將追上東京貴的美夢購屋,傻傻地以為資產增值,但其實被榨的一乾二淨,還付出其實是東京
房價三倍的購買力買台北的房子。



[圖:東京房價帳面價格已經只有台北的七成了,然而東京家庭月收入是台北的兩倍有餘,因此
實際上台北的房價用實質購買力計算已經是東京的三倍了。]


人之所以投資是為了變有錢,但是在房地產榨遍集團合力哄騙你的時代購屋,你以為自己的
資產增值,其實反而被榨得什麼都不剩下,只剩下看起來價格變高、但是賣掉時卻只能換來破
銅爛鐵的房子。

與其買一棟實際價格遠超過價值的房子,還不如把錢留著投資景氣循環股領取能穩定超越通膨的
7%投報率,就算是頭資被財團控制的REITs,但至少財團的基金都是用比一般人要合理價值買
進大樓,不會買進一棟投報率只有2%的大樓,然後還期望大樓帳面價值增值三成。

註:這邊的每個月償債支出是以房價貸款七成計算,而佔所得比例請參考前面的章節。

10 則留言:

  1. 這篇真正點出房地產買賣的真相!

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  2. 陰謀論,說不定這就是政府的目的?

    貨幣太多-引導這些過多的貨幣進入房市-把房價拱到極高-泡沫吹得大大的-戳爆泡泡房價崩崩-兵不血刃地銷毀過多貨幣

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  3. 因為明年農曆年前要結婚,未來的岳父母要求,我們小倆口一定要買房,我們兩位都是公職,合計月入10萬元,自備款有550萬元,買不起台北市,只能挑臺北縣捷運站附近,總價1200萬元的中古大樓.目前有注意的區域,板橋--江子翠,新埔,新板特區,永和--頂溪,永安市場,新店--大坪林,七張(我們比較喜歡新板,永安市場及七張),不知道這些區域,對有強烈自住需求的購屋者來說,相對之下你比較建議哪個區域?謝謝

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  4. 並沒有特別建議哪一區,只要符合您的需求就是合適的區域。主要還是別迷信區域,最好找交通條件『真正』符合需求、離上班地點別太遠、大小適中且環境別太差(但也不必要求好到什麼程度,真的)的房子。如果你上班地點沒有離太遠,個人比較偏好七張,因為這個區域對一般上班族而言負擔不會太大而且機能完備,新板的話已經漲到超過台北市平均了,有喜歡且負擔得起也OK,只是難度會高得多。

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  5. 新板價位超漲,七張價位尚合理且機能完善,那你對永安市場站的看法是??也是超漲嗎?

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  6. 超不超漲主要還是看當地租金跟房價的落差;租金很低房價卻高(其實就是租金投報率低)代表的是當地房價可能偏高,但這不能一概而論,因為有些地方投報高的原因在於未來發展性差、甚至有可能因為景氣轉弱而快速衰退。因此較高等級的區域往往整層出租的租金投資報酬率會較低。
    永安市場站這邊其實有分區域,理論上靠公園的一側是最好的。然而這個區塊的開價已經跟過河那邊的古亭區一樣了,而古亭區雖然不貴,原因卻是因為電梯華廈釋出量太低所以難以炒作,因此這邊雖然買起來不貴,卻很難有太多選擇。
    但總的來說,河的兩側發展是以古亭區比較穩定,而永和市是這幾年炒上來的,相對而言當地住戶價格支撐力是較差的,而且其實若是再漲上去價格甚至會追平古亭區-這是完全不合理的。因此現在環境較差的永和反而出現一般住宅投報率低於古亭區的扭曲現象,我個人是認為總得來說永和的頂溪跟永安市場是因為古亭區缺乏案件造成的價格拉抬,如果賣到跟古亭區一樣,那就是算超漲了。對了,價格還是記得用主建物去算單價。

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  7. 請問哪些類型的股票算是景氣循環股呢?

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  8. 這個問題您比較適合去翻財務管理或證券投資的課本尋求解答

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  9. 拜讀完!
    十分受用,感謝

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  10. 這個觀點是以所得計算房價的基準(長期),但也要考慮「資金行情」的持續性,如果短期的預測的話,要看房貸利率要多久會回升到利率3.5%以上(大概是房價長多的結束吧!)
    如果有人從02年開始等到現在還沒買的人,對未來多空已無心再等待的人,個人是覺得先在保值的地段買間小屋,以成交價的低區間先買,等待後勢的變化,2000年後台灣的房市有點怪,台灣經濟結構或許跟以前有所改變,08年的金融海嘯反而把亞洲房價往上推了一小段,未來還是充滿變數。

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