置頂文章：笑話一則

醫生跟專家都說我們應該多吃對身體有益的東西

比如白麵包、芝麻、牛肉、番茄、蛋跟蔬菜

所以我們應該要多多吃麥香堡

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ECFA這類自由貿易協定在專家的眼中就是白麵包、芝麻、牛肉、番茄、蛋跟蔬菜組成的套餐

所以專家當然支持ECFA，不過很不幸的 主廚不是阿基師，是馬當當

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬？(3)

該進場了嗎？

這是一個購屋者必定會想知道答案的『大哉問』，但對於一個欲購屋自住的人而言，這個問

題根本沒有正確答案、只有參考答案。對於投資者而言這個答案非常好解（會在下一個章節
解釋），但對於買了房子只打算長住到下一個換屋階段的購屋者而言，橫跨十年以上的持有
期間，將會使以短期買賣為衡量基準的投資觀念，變得毫無意義－畢竟一般購屋自住者可沒
有辦法一天到晚像自住型投資客一樣為了賺錢而搬家，自然也不會為了等到一個歷史低價，
而願意等上十年、二十年。只要負擔的起、又不是太誇張的價格，其實就值得一般購屋者購
入一個甜蜜的窩了。

但是在興起購屋念頭之前，應該先想一想：到底有什麼理由需要購屋？

購屋的負擔並不只是背負房貸那麼單純、而是遠比購屋者所想像的還要多更多，大多數的問

題在遇上之前，一般人根本不會發現這間房子將會給自己帶來多少麻煩事。將有可能遇上的

問題轉換成事前預防的準備後，整理成幾個簡單的檢測如下：

一、你是否工作地點穩定、不會有調職、調廠或在同一公司內更換上班地點的情形？

二、你是否有一份絕對穩定的工作（例如公務員、國營企業主管或會計師、律師等等），不

會一個不小心丟了工作，而必須重新就職？

三、你是否擁有非常容易找到工作的技能，能很容易在住家附近的通勤路線上找到新工作，

而不需要跨越區域、甚至到外縣市去找工作機會（應以景氣不佳的環境來思考）？

四、你是否有兩個以上的小孩，或已經有一個小孩並計畫養育兩個以上的小孩？

五、你是否在想住的區域裡，有往來頻繁的親友可以相互扶持，或有長輩需要你照料？

六、你們這對夫妻是否有不買間房子，雙方家長中有人不願意答應婚事的難處？

七、你們的家庭是否開銷穩定，且每個月可儲蓄薪資所得三成以上，並且在完成購屋（含裝
潢及添置家具）後，還有半年以上家庭生活費的緊急預備金（不可加計保險理賠）？

這七個問題，越能夠充滿信心、毫不心虛地回答『ＹＥＳ！』，就代表你越有足夠的必要買

房子，而且也確實有條件不會讓你買的那間『甜蜜的負擔』最後變成『想要逃離的負擔』。
因為以上幾個條件如果不能充分滿足，很容易讓購屋者陷入必須緊急出售、導致蒙受大量損
失的窘境，像是突然遭到解雇、從台北調職到高雄或從南港調職到新莊，或是儲蓄太少導致
緊急醫病支出將收入號進而無法償債。如果購屋者嚴重曝露在這些『急售風險』之下，那麼
不管你買的房子多便宜，都有可能因為急售而蒙受重大損失。

因此，在談論『什麼時候該買』之前，應該先思考自己是否有『一不小心就得急著賣』的疑
慮，在排除這些疑慮之前，應該先以租屋代替購屋，建立足夠的資本日後預防萬一，否則原
本應該幸福快樂的購屋大事，將會變成一輩子的夢厭。而且更需要記得，在購屋之前，必須
至少在欲購屋的區域從冬天一直經過春節住到暑假為止，以便確認該處環境能否適應跟租金
多寡，以下的『租金』也是以想要購置的房屋條件的租金來計算。而後從租屋成本跟購屋者
的所得、投資能力與生活型態，就可以得出該購屋的價位。

首先必須知道一個有房子的家庭資金使用結構大體上分為幾個部分：

一、一去不復返被消耗掉只剩下收據跟發票的日常生活開銷。
二、保險與兒女教育基金這些必須在非常遙遠的未來才有可能產生回報、而且不輕易變現的
投入。

三、儲蓄與證券投資這些可以立刻變現的部分
四、購置家庭使用折舊性財產的支出，這些財產像是沙發這類一定時間要更換的資產只能以
一折或低水準變現。
五、債務支出，可以佔家庭所得的比例請參考本章第一節的示意圖，工作收入越不穩定的話
必須自己降低所得等級。

[圖：家計支出結構圖]

在這個結構當中，一但收入受到影響，可以犧牲的比例應該是先從第四項開始節約、接著是
第一項，然後才是三跟二。這是為了確保家庭不會為了背負房貸而把緊急預備用的儲蓄耗盡
，如果確實有耗盡的風險就應該先行出售房屋，改以租屋積存購屋的實力，並且在實力比上
一次購屋更充沛時才購置。

因此一個家庭要從租屋進入購屋的門檻，就是要有足夠的收入或良好的支出結構，來支應第
二、三、五項。由於在租屋時不需要負擔第五項，因此可以將額外的資金都移到第三項儲存
，便會給購屋者『資金很寬鬆』的錯覺。但其實租屋者是否有能力購屋的概算方式必須考量
開始償債後將會影響整個結構，因此是這樣估計購屋能力是否充足的：

以年利率3.5%（註）計算的每個月償債支出（本利攤還 ） ＝　

這間房子的保守低估租金（註） ＋ 購屋前每月儲蓄額的最高五成（註：此為變動參數）

簡單的計算就是，一個能租兩萬的房子以低估租金一萬八千元計算、購屋者過去每個月家計
儲蓄額的六成約兩萬兩千元，合計四萬元，是一個月用來攤環本利和的上限。若是每個月的
儲蓄率能達到三成五的水準，在貸款七成之下，這個月收入約十二萬五千元的家庭便可以用
300萬自備款（不含裝修等其他費用）購買約一千萬的房子，並且不必為了突發事件必須要
急售求現而提心吊膽。




[圖：以七成儲蓄購置股票、剩下三成定存組成的實質儲蓄率變化，儲蓄率包含股票跟定存
、活儲跟基金與黃金，但必須以每天的結算市值計算，因此在資本市場下跌的時候，你實
際上的儲蓄率是在下降的，假如都押在股票，下跌七成的時候你的儲蓄率35%也會下跌成為
25%，值得注意，如果資本市場下跌，就應該盡量把月收入額外存成現金，把平均儲蓄率
（註）補足。]

這個檢測式的用意是這樣的：若有任何意外導致無法繼續居住在此地便需要點時間將房屋售
出，在售出之前都是要靠著緊急預備金來支應新居所的租金。若剛好遇上景氣極差、難以脫
手的情況，還可以靠著將這間自有的房屋出租，使得家計現金流動的情況，恢復到接近購屋
之前的條件，避免因為家計支出所需的現金不足、而落入必須在短時間內急售求現的處境。
可以先以低租金快速租掉，等待房市回春、購屋需求穩定時再出售。

列舉這個檢測式用的用意是什麼呢？用意就是，一但你喜歡的房子目前售價進入這個區段裡
，而且你按照檢測式也有能力負擔這間房子的價款，那麼你就可以馬上購置了。因為這個保
守的估計式不但保護你盡量避免急售的損失，同時也代表大多數有能力購置這間房子的人，
已經較無急售而損失的風險。除非這個區域的房屋越來越不受喜好、租金降低，而且這個區
域的人所得整體性下降（通常是仰賴大企業雇用的小型城市會有這種情況），否則此時可以
說是一個對購屋者而言足夠安全的低點。

對於購屋自住者而言，這才是最重要的。重要的不是買得價格自認為多便宜，而是應該以安
全並且不會造成家庭問題的價格買進。這個價格就是一般購屋自住者大多數都可安全支應的

總價，如果因為認為房價到這個水準便已經到低點、但還沒有到這個價格，想要稍微超過額

度趁房價回升前購屋，就必須以現金支付，不應該提高償債支出，否則前面所作的努力都會

白費。

至於為什麼要這麼謹慎呢？因為當預期的泡沫破滅接近的時候，應該要準備好迎接泡沫爆破

產生的風暴，而只有謹慎的理財準備，才能免於在這樣足以擊倒世界各大經濟體的金融危機

結束後，你還安然地持有一間房子。

註：3.5%的由來是把你的購屋貸款的第二年期平均利率，加上2%的安全範圍得來的，在範例

中就是1.5%加上2%得到3.5%。這是為了避免在購屋後，市場利率數年間不斷水漲船高而 預先

設下的安全範圍，使用第二年而不用第一年的原因，在於避免由於政府補貼或銀行刻意壓低

，用第一年低利率吸引人的扭曲現象。如果購屋後利率都沒有上漲當然是最為理想，但也不
可任意變動支出結構，應該把實際償債支出跟檢測式估計償債支出的差額作為儲蓄。如果後

來 利率確實上調，應該要反映出來，降低家計支出第一跟第四項，來填補差額。

註：在房地產過熱市場，租金日後還會再降低，因此必須乘上空租率權數，目前看起來是兩

萬，但其實這樣的價格要租掉必須花費兩個月以上的空置期，那就是八成的空租率。因此這
個參數的正確計算方式是低租租金再乘上空租率。如果沒有實際在那邊住過，是很難了解這

個數字的，因此才會建議想買的人一定要實際住在那個區域一年以上

註：這個比率不一定是五成，如果你是收入特別穩定的職業（像是公務員），不彷提高到六

成 ，但你若是經商、或是高風險的行業，務必降低到四成以下，如果你是自由業者、老是過

著有 一頓沒一頓的生活，那麼兩成或三成是比較安全的數字，而且其實租屋對你而言比較好

。

註：平均實質儲蓄率的計算方式就是將你過去至今的儲蓄，以能夠馬上變現的價值計算（股

票當日市價、定存跟基金扣除違約金跟手續費的實際回收額度），然後除以實際儲蓄的月數

。因此你會發現如果在資本市場上漲的過程中，你的實質儲蓄率正在上升，而市場下跌的時

候實質儲蓄率也下跌。實質儲蓄率高於你至少應有的儲蓄率時，購屋族最好的做法是將超過

的部分轉換成現金、定存或黃金，這樣可以避免市場又開始下跌時讓實質儲蓄率下降得太快

。這是因為想要購屋的人應該儘量降低資金的風險，不然三百萬自備款隨便跌個三成掉，你

也甭想在兩三年內買房子了。

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬？(2)

＂黃金坪數＂是什麼？


基於由類似預算構成的總價帶，在部份成屋產生了奇特的現象。首先就是20至30坪的中古屋

，單價會隨著坪數變大而下降。這就是因為在同一產品的總價帶裡面只要該產品足以滿足需求

並且在預算可接受的範圍內，達到最低限度需求的產品，就算坪數不大，也足夠讓購屋者掏出

相當多的錢來購買。相反地，如果坪數太大、乘上單價後的總價太過逼近購屋者的預算，其實

那些額外多出的坪數對購屋者而言邊際效益正在遞減（註），也就是多出來的坪數『單價』其

實會越來越低，因此拉低了整體的平均單價。

簡單舉例計算就是，25坪的公寓如果能以單價55萬、1375萬成交，那麼29坪的公寓因為同樣

在1000至1500這個新婚族群願意以簡單三房新成屋華廈/中古公寓進行區域替換的總價代裡，

多出來的4坪等於只有約150萬不到的預算空間可以加價購買，使得這4坪的空間單價剩下37萬

左右，而總共29坪的大小以1500萬成交後，平均單價就只剩下51萬。

這一坪4萬的差距當然不是因為29坪比25坪差勁，事實上還正好相反，29坪當然比25坪住起來

舒服得多，只不過是25坪大小已經滿足最低需求、但又不會太逼近總預算上限，使得購屋者有

更多空間是用來增加單價，而不需顧慮因為總價過高單價一提升就會太過接近預算。因此常常

會出現屋況跟鬼屋一樣的23坪公寓四樓，成交單價比裝潢過的29坪公寓還要高一成以上的情況

。這是因為20至25坪的坪數邊際效益最高，超過之後就開始遞減的緣故。因此三房產品中所謂
的『黃金坪數』，指的就是25坪以下的公寓坪數。

[圖：每一個單位的坪數效益邊際效益遞減示意圖，由圖可知到達黃金坪數時平均單價會最高，

太大則會因為多餘的坪數效益沒那麼大，而使平均單價降低。]

而1500至2500預算的總價帶，則是把公寓換成高級大樓，但是有此預算的購屋者對於使用坪數

的要求較高，黃金使用坪數便從20至25變成25至30，換算回去公設加成後便成為38到45坪左右

，因此實際使用33坪、總坪數51坪以2500萬成交的單價是49，然而使用坪數27坪、總坪數41坪

的卻相當有機會成交到2200萬、54萬的單價。

這種『黃金坪數』的形成是因為預算較低的階層，可以接受以大兩房（20~23坪）或小三房（24或

25坪）作為最低需求，然而對1500萬至2500萬預算的階層，會變成以25坪左右的2+1房或30坪的

大三房為最低需求。這樣兩種大小的形式是跟家庭人口的負載能力有關，大兩房或2+1房是以三

人家庭為訴求，而小三房跟大三房則是四口家庭為訴求極限，人口超過多半會選擇換屋，跳到另

一個產品帶去了。

從黃金坪數的現象可以輕易發現一種情況，那就是如果購屋者預算偏低、幾乎都比同一個總價帶

的人低，那麼他必然要以特別高的單價搶下黃金坪數才行，否則他並沒有辦法負擔29坪的總價，

就算單價偏低也沒辦法。這再度說明了行情並不是以單價呈現，而是以總價呈現的現象－25坪、

1350萬（54萬），或是29坪、1480萬（51萬），端看購屋者是否願意負擔額外的總價來購買

更為優渥的環境，這兩者並沒有哪個行情偏高的差異，只有預算越高的購屋者越少的定論。

其實只要不是買到29坪、1600萬（55萬），其實都算合理。因為所謂的合理，其實就是你的價

錢不至於脫離其他人花在買這類型房子成本的常規與平均值太遠。 如果你買黃金坪數是用

那個區域的三房均價購入，那就是買便宜，反之，其他坪數卻買到黃金坪數的單價，很可能

就是買貴了。當然這是只在相同景氣下得出來的比較結果，景氣不同、自然均價不同。

至於有些人妄想在景氣正熱時，從公開的市場上（基本上建商賣或屋主給仲介賣就算公開，就算告訴你『這只跟你說』都是騙人的）想要買到景氣差的時候的低價，實在是難上加難。想要買真

正的便宜價格，只有在人們恐慌時以低價貪婪地買進。（引申自巴菲特的名言）

建商賣新成屋的定價規則也是這樣來的，預算最低的三房族群就是朝著800萬去逼迫；要買大兩
房或小三房的中階族群目標就是邁進1500；中高階族群三房就是不管三七二十一，朝著兩千五百

萬壓榨、高階族群則是往五千萬前進、豪宅就是不管三七二十一，類似產品同業開多少就是跟著

往上加就對了。他們不見得有這樣的邏輯思考，但是眾多同業自然而然互相影響形成這樣的行為模式。

而且建商還有最強惡德招數就是預售屋，因為預售屋可以把黃金坪數減少成地獄坪數，反正有許

多購屋者沒有實際看屋根本不曉得這樣的坪數突破了最低限度、因而變得非常狹小令人不滿，還

以為是黃金坪數。簡單來說就是20坪的大兩房變成17至18坪，25坪的小三房變成23坪左右，讓

購屋者在交屋後哭笑不得，但卻又『其實可以住』。加上公設比灌高的操作，便可以讓這些購買

地獄坪數型房子的購屋者，以為自己買實際坪數18坪總坪數29坪的預售屋時，1500萬單價51萬

，以為新成屋跟同區域的20年零公設公寓29坪1500萬一樣的單價是超級便宜。但其實這些

人根本是買了個天價。

雖然還是屬於同一個總價帶的產品，但因為是地獄坪數，所以其實只剩下小兩房當中願意屈就在

更小空間的購屋者會願意花錢購買而已－然而其實這群人的預算就是最低的。中階預算族群預算
最高的那群首先被排除掉；中高階預算的族群中，也僅有最接近1500萬的那一群，願意一對夫妻

加一個小孩，擠進18坪左右的小空間裡，為的是換取高公設比帶來的氣派大廳跟嶄新的建物。因

此其實只有往上一個總價帶裡面、最為低階的人願意接受而已，數量少到如海底撈針，而且能賺

的利差也很微薄，幾乎只能靠運氣。

像這樣自以為買到低單價預售屋的人，若是作為投資性質，往往很難賺到符合成本的利差。這是

因為整個不動產業界最貪心的本來就是建商，建商自然要把購屋者剝削到最極限後才有可能決定

出售，哪有可能留下足夠的利潤呢？跟建商購屋的人如果還能投資賺大錢，唯有運氣好在建商意

外錯估形勢、或是碰巧遇到下一個購買承接的人不夠清楚狀況亂花錢，『槓到潘仔』才有可能。

當然也有很多人在2007年到2008年之間跟建商買的預售屋轉手賺了不少，但主要的原因都是建

商沒有預料到前後任政府完全不顧對經濟結構與社會會產生重大衝擊，恣意妄為實施激進政策的

緣故，並不是這些人很有投資眼光。（如果是靠內線得知政府政策佈局，已經不是靠投資能

力，而是犯規能力。）

[圖：2007到2009年台灣經濟明顯開始下滑、國際金融投資環境驟變，世界各國只有台北房價靠

著不合理的政策逆勢上揚，創下新高，房價跟台北都會區人均所得的倍數還在不斷成長。]

想要投資房地產獲利，最根本的還是在景氣因為重大事件低迷、但是整體經濟還有成長性跟未來

性的時期，大膽進場。2002年到2006年之間，房價明顯因為購屋者缺乏信心，而普遍低於一般

購屋者可負擔預算，當時大膽買進預售屋的人，在景氣緩步復甦的階段直接在交屋前轉手，最多

可以獲利一倍以上，靠的就是『在大家都不敢買的時候買進』，因為這個時機賣屋者必須要以極

為不合理的低價，才能吸引過度悲觀謹慎的購屋者購屋。唯有在供過於求、或是均衡價明顯偏離

長期趨勢、俗稱買方市場的情況下買屋，才有機會買便宜。

除此之外，想要藉由短時間投機操作獲利，除非有辦法獲知未透過公開販售的房子並且大膽低價

買進、或是透過內線消息得知政府將釋放到市場上、極少人得知的重大利多，否則除非運氣特佳

、可以『槓到潘仔』，否則必然得花上相當長的時間，等待市場更加一步往上提升才行。假如買

進的價位已經到達市場上購屋者最緊繃的預算、又剛好遇到景氣已經熱到必然下修，那麼就

算等得再久，也只是虛耗時間罷了。

除非有特殊關係可以跟建商以半價買進，否則不要妄想能夠靠吃這些奸商的豆腐來賺錢。

註：邊際效益遞減指的是一種經濟學上的現象。用實例較好解釋：一大塊披薩切成四片以200元

售出，但是消費者吃完兩片後其實已經飽了，第三片是勉強吃掉，第四片完全是抱著『不能浪費

錢』的心態硬吃的。在這個披薩案例裡，其實前面兩塊披薩就足夠讓這個人願意花上一百多元的

價錢買來吃飽了，第三塊跟第四塊只是貪多而購買的，對他而言因為不能帶來更多的滿足（因為

已經滿了），所以比不上第一第二塊值錢，特別是第四片，假如他知道吃完會因為太飽不舒服，

說不定還會後悔想要請披薩店退錢哩。

註：本章將會使用大量數字做為舉例，並不代表可以做為日後房價的任何猜測，純屬舉例。

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬？(1)

房價金字塔是弧形的



在第二章一開始討論過計算單價的方式應該是以實際使用坪數、也就是所謂的專用面積來除
以總價，才不會被不同公設比的設計給矇騙。然而事實上還有更驚人的事實，會讓你發現價
格的支撐力並不是該區域的平均單價，而是總價，也就是購屋者的預算。



舉例而言，因為台北居大不易，在1980年代，民眾普遍30歲以前，一對夫婦就能獨力購屋；
在1990年代，至少台北以外的區域大部分的夫妻都有能力在30歲以前購屋，並且開始養育兒
女的計畫。然而時至今日，除非家境富裕、可以輕易拿出數百萬的資金挹注，否則在台北購
屋基本預算的一千萬中，三成的自備款三百萬元、再加上裝潢等零碎費用近百萬，足夠一對
夫妻存上七到十年。



這樣得支出相當於月平均每個月在四萬到五萬之間，必須要一對夫妻合計稅後淨收入達到十
四萬以上才不至於太過窘迫。在過去一棟三房成屋只要七百萬的時代，收入水準穩定、合計
淨收入平均達每個月十四萬的夫妻，最快存四年就可以買房子了，就算是收入水準較低的家
庭，也可以在拉長時間後存夠本錢。因此在這二十年間台北都會區開始一波極為快速的房地
產開發成長期，在跨入二十一世紀後終於使台北市閒置土地數量變得極為稀少，也因此促使
房價在供需失衡但是國民所得水準尚且夠高的推波助瀾下房價上漲了一倍以上。







[圖：所得水準越低，購屋時每月支出現金佔所得的能夠負擔的比率將遞減，月收入十萬以內
的家庭光是三成就很緊繃，但是四十萬以上的家庭可以到達一半（必須考慮扶養開銷）]





但在房價短短幾年翻一倍的過程中，能在三十歲以前購屋的夫妻，數量已經隨著人口結構變
遷、收入水準倒退至二十年前的水準而逐漸萎縮。這也就是為什麼2007年到2009年，就算有
非常多投資客前仆後繼地湧入，每年的買賣移轉件數還是每年兩成的速度在萎縮。因為需求
面差不多以千禧年為分水嶺，隨著人口結構與國民所得衰減而逐漸萎縮，僅在這幾年靠著央
行連續八年的降息與銀行的信用擴張政策，使購屋者能以越來越高的財務槓桿來追漲房價。



然而追漲總有極限的一天：2007年政府降息到達有史以來可說是極低的水準，而人口結構
的反轉力道卻越來越兇猛。說這麼多到底跟行情有什麼關係呢？當然有。原因就在於，區域
行情其實就是由當地購屋民眾的負擔能力組成的。一但全國民眾所得水準萎縮、購屋人口減
少、信用擴張程度下降，由購屋能力產生的行情，自然再也支撐不住。這就是為什麼行情不
是由單價支撐，而是由總價支撐的緣故。

許多人會質疑台北有很多有錢人以置產為目的購屋，可以形成價格支撐力道。這樣的說法當
然是完全正確，事實上就是因為利率不斷走低、使原本留置在定存跟其他穩定資金的族群將
資金投入房地產市場。若沒有這些投資者（註）的支撐，每年的萎縮率將不會是兩成而是三
成、甚至四成以上。這些人其實是積蓄甚多的中高齡置產者，為了不忍見到子女買房子買得
太辛苦，在對房價持續走揚的預期下開始釋放資金，因此對基本面產生了支撐。但是整體市
場仍難免持續萎縮，就知道整體經濟的衰退可是比有錢人的支撐力道還大。

因此從購屋者的數量、所得水準、償債能力、便能夠得知該區域的行情支撐力，而剩下投資
客資金與投機者炒作並不會持續太久－事實上比台灣人更加有錢的日本人，已經用東京房價
泡沫的破滅告訴我們，資金燃燒只有何時耗盡、沒有會不會耗盡的問題。只要購屋者沒有必
須要在三五年內買到房子的必要性，將看屋時間拉長到以年為單位，要以合理行情、也就是
可以穩定負擔的所得水準買到房子是很容易的事情。

因此要了解相中區域的合理行情，最好的方法就是了解此一居住地區多半是什麼類型的人居
住。舉例而言，大安區跟永和市的差別在於，因為大安區的舊社區環境跟生活機能就足以勝
過永和市的新成屋，便出現三房這種新婚族群首要目標，在大安區的二十多年中古屋行情跟
永和的高級新成屋等價的情況。因為同等預算的購屋者，其實是會在不同區域間流動，只是
對於環境較好的區域可以接受較差的房屋主體。相反地，預算較低的購屋者，若買不起新成
屋卻依舊偏好該區域時，便會降級到該區的舊屋、或是轉移到別區的新成屋。



然而最終的結果就是房價繼續攀升，導致預算最高族群大多數人都能力不足、或是不願意高
比例負債購屋時，高價區域的新成屋將會進入幾乎沒有合適族群的荒謬情形。這就是為什麼
在台北這樣購屋人口龐大、房屋流動性遠勝過台中、高雄的區域，會有許多新成屋得花上一
年半載才能售出的緣故。這些總價離譜的新成屋還能夠賣掉的原因只有一個，套句仲介的說
法就是：槓到潘仔。





[圖：所得越高佔整個購屋市場的比例是以非常快的速度遞減，如果硬要把房子賣高價跳到太高
的階級，光是要人來看就不容易了，更遑論要槓到潘仔]



特別是部份高級區域的新成屋，正好在非常尷尬的產品帶：月收入合計二十萬的夫妻負擔極
限只有最多兩千萬上下，若是用來購置新屋會期待有高於高標許多的等級，畢竟在所有的購
屋族群中，這樣的收入水準已經足以打敗大多數人。然而在許多高級地段，這樣的預算依然
只能購入較大間的舊公寓或是舊華廈，就算在提高一千萬的預算，竟然也因為公設比過高的
操弄，使得這些人只能以三千萬預算購入非常普通的電梯華廈新屋。這使得這種三千萬的電
梯華廈產品非常沒有支撐力。



最糟糕的是，除了投資客置產賺差價的需求，真正的有錢人對這種房子是沒有居住需求的。
月收入四十萬以上的夫妻，已經足夠直接跳級去購置高階住宅，並沒有必要去跟所得只有他
們四分之一不到的一般人擠在街道狹小、沒有管理的住宅區。因為這些真正金字塔頂端的族
群，只要稍微提高購屋支出佔月所得的比例，就可以一次從三千萬的預算提高到四五千萬，
足夠直接從師大附近的小華廈跳級到信義路上的高樓層住宅或是青田街面整片林蔭的高階一
層一戶住宅。



這是因為高收入族群的支出結構只要稍作調整，預算就可以直接跳級，這是一般人很難想像
的，但其實就只是因為人越富有、基本生活開銷的比例會下降挪到別的部份去而已。畢竟一
般人收入六成作為日常開銷，可不代表月收入五十萬的階級一個月有辦法花三十萬在吃喝拉
撒睡，其實基本上大多數都是積存下來做為購屋跟教育基金，因為這個階層的人很多都是生
活規律忙於工作的高階專業人士，他們可沒有時間每餐都吃三千元，這是更高一階的人在做
的事情。

因此，一般的三房成屋在預算一千萬到兩千萬之間足夠讓大部分授薪階級購屋。然而在收入
大幅成長到足以負擔三千至四千萬預算時，其實也足以負擔加倍的預算。這使得三千萬左右
、靠著高公設比與區域舊華廈行情加碼所支撐的新華廈，成為乏人問津的產品。事實上就算
在景氣最過熱的時候，這種房屋都是最少人買的。




這是因為，事實上這種房子的行情支撐力，是在兩千萬左右，而不到三千萬之譜。但是因為
建商過度灌高公設比、而且新成屋以含公設坪數計算的『單價』又一定要比舊華廈貴一成以
上，使得這種產品變得如第二章所述，單價在僅高一成左右時，總價整整高出舊華廈一倍以
上。而越過了兩千萬的門檻、到達三千萬後，進入了需求面嚴重萎縮的總價帶（註）。因為
真正喜歡的人買不起，真正買得起的人卻不喜歡。三千萬預算但可以撐到四五千萬的人，大
多數寧可增加預算去購買豪宅或是四千萬空間大氣派的舊豪宅，也很少願意跟一般民眾擠在
他眼中的『貧民窟』。這些數字是目前景氣高峰時的分佈，隨著景氣跟需求結構變遷是會有
大幅度改變的，像日本東京都的總價帶還在變動，而且是整體性變低。



所謂的行情，就是由購屋預算與購屋偏好組成的總價帶所控制，就算是單價只高出屋齡十年
到二十年舊華廈一成的新華廈，也是超出行情，因為他的總價高了六成到一倍並不符合同一
階級購屋者的預算。用單價去看待行情，就會在這種尷尬產品上面栽跟斗。




註：總價帶指的是由購屋預算跟族群所組成的帶狀預算結構。以買賣量最大的三房而言，八
九百萬以下是一個階層，由月收入最低的一般授薪階級組成；一千萬到一千五百萬約莫是一
個階層，由月收入較高且較穩定（許多是公務員）的購屋族組成；一千五百萬到兩千五百萬
則是一個階層，幾乎都是高收入職業（三師或外商主管）。但是三千萬以上卻是跟五千萬同
一個階層，因為這個階層由高收入授薪階級跟小規模自營商業人士組成。超過七千萬後就幾
乎沒有預算帶的限制，因為這個總價帶只有這個房子值不值得資產家購買的差異。這個有趣
的結構性現象將在後面提到。

註：投資者並不是只有指那些以短期買賣為目的的投機客，還包含有錢人置產型的投資，跟
退休族收租為目的或資助小孩購屋的投資，事實上最後一個才是支撐台北房價的主力，前者
所佔的比例非常低，而真正的有錢人是只買豪宅跟店面的。

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲？(4)

漲比較好還是跌比較好？

（標題很莫名其妙吧？）

美國政治人物從二十世紀中開始示範怎麼用政府當工具討好選民，而後這一套手法逐漸被世

界各國政府學起來。特別是跟美國特別親近的幾個國家，學得特別地好，甚至還有像日本這

樣青出於藍、更勝於藍的國家。反倒是走『有中國特色的社會主義路線』的中國，對這套極

為反感－畢竟他們並不需要討好『選民』。

這套操弄民心的手段是什麼呢？就是藉由政府工具（財政與貨幣政策），在基本面連同消息

面上炒作資本市場。簡單來說，就是由政府領頭炒作股市、房市，讓人民不由自主跟進、將

資金丟進巨大的『投機市場』裡面捲動，藉著政府再更進一步地干預與炒作，使人民在資本

市場逐漸炒高的過程中，產生『財富增加』的錯覺，政府便能獲得『有在拼經濟』的美譽。

但其實這一切都是幻覺，嚇不倒我的。事實上這種財富增加的幻覺，是政府強迫人民曝露在

高度投資風險下產生的效果，事實上光是蒙受的風險之高，那些微薄的資產帳面價值增加根

本就不划算。為什麼這麼說呢？首先要能分辨什麼是帳面價值跟實質價值，還有什麼是風險

。

所謂的帳面價值，就是你所持有的資產，以目前市面上成交的價格計價後得出來的數字。事

實上這個數字一點意義也沒有，為什麼這麼說呢？首先，當你要賣的時候，成交價就絕對不

是這個數字；第二，這個數字並不是恆定的，後天如果來個大災難導致資本市場大跌，或是

台灣人突然發明治療愛滋病的藥導致生技股帶動大盤大漲，那麼你的資產帳面價值就會劇烈

波動，這意味著除非你在看到數字的當下決定出售，否則這個數字真的只能僅供參考，在明

天、後天、大後天、一個月後、半年後，都沒有意義。

這種不確定性，就是風險。不確定會賺或是賠，因此你不能在今天就肯定自己的財產在明天

可以用今天的市場成交價格成功出售。因此市場即時價格只能作為參考，他並不能用來當作

計算你的資產價值的設定值。資產的價值來自於它能夠為你帶來獲利的能力，而不是一時被

炒作、無法確定明日可以重現的『歷史價格』。

所以當你在清點資產時，要把帳面價格跟實際價值分開來看。一旦沒有什麼支撐面、未來不

一定能持續存在的帳面價格比實際價值高太多時，等於就是告訴你市場真的太過熱，太多腦

袋不靈光的人用遠高於實際價值的價格買了天價，把市場最新成交價紀錄給推升上去了。有

人喜歡討自己歡心，就會在帳冊上記下以最新成交價計價的帳面價格，但我比較喜歡在心裡

記著其實有另一個真正的價值。（這也是會計原則裡面討論很多的部分，有興趣大家可以去

翻中級會計學）

[圖：台股2009年走勢圖。這一整年股價指數不斷波動，如果你持有一單位台指，你2008年

年度資產的實際價值底該怎麼計算？是用一整年的平均來代表你持有平均帳面價值，還是用

台股封關那天結算你今年度的資產？其實只有賣掉結算現金的那天，才是正確不會有估計錯

誤的數字，不賣掉是不可能確切知道轉換成現金的能力。]

要真正去計算靠著出售賺取獲利《也就是資本利得》所得出的資產價值，並不是這麼好計算

的。你得要估計突然出售可能造成的賣壓產生的跌價；如果晚幾天出售，你必須計算漲跌機

率加權的出售期望價值；如果放個一年兩年，還得把總體經濟的估計加進去。最後整個模組

會複雜到你必須請麻省理工學院的專家幫你建構模組，然後用世界最強的電腦去計算。如果

有人自稱不必依靠這些就可以知道未來可能的出售價格，那麼他的方法只有兩種，一個是妄

想，一個是吹牛。

也就是說，除非你當下就決定要賣，否則去估計一個『資本利得價值』是沒有意義的，因為

你絕對估不準，這就是為什麼所有的投顧績效通常都跟大盤差不多的原因，因為說穿了他們

並沒有掌握儲存宇宙秘密的資料庫，哪有可能真的估準確。但是如果你去相信一個估不準確

的帳面價值，藉此進行投資決策，那麼也只會淪為跟這些投顧一樣績效跟大盤差不多的下場

而已。

你之所以會賺得比大家多，只是因為新手的運氣，只要你交易量夠大就會回歸正常（你玩再

久都比不上每天交易數十數百筆、動用數千萬資金的操盤手，就算你業餘性質玩了二十年，

跟這些人比依然是菜鳥中的菜鳥，靠運氣的），除非你有本事控制自己有賺到一筆就收手，

否則終究要回歸市場平均績效。

所以除非你願意馬上出售，否則帳面價值根本沒有意義－因為不可控制、無法正確估計何時

出售可以回收的確切金額。

你唯一可以比較確定的就是這個資產實際上保守估計能帶來的現金流，藉由財務原則折現（

註）得到的價值。然而這個價值只有在社會整體經濟變動、或是利率變動時才會有顯著波動

。因此比起用股市或房市最新成交價計算的帳面價值，根本就是一攤死水，很少在動，政府

做在多也很難像炒股市或房市那樣短短兩年帳面價值成長兩倍到三倍，使人民感覺到『財富

好像增值好多』，因此媒體、政府當然就是不斷灌輸人民錯誤的觀念，以為用市場最新成交

價格計算出來的，就是他們手上資產的價值。不這樣做，怎麼能唬弄你呢？

但人民卻忘了，炒高了必然崩盤的定律。地球上並沒有任何一個國家的股市是永遠向上的。

美國股市會上兩萬點、崩到八千點；日經指數上三萬、然後一萬四；台股一萬、下探四千；

因為虛假的、偏離實際價值的價格都只是泡沫，吹破了就會快速萎縮、打回原形。

有的政府部會首長號稱票投給他們，可以帶台股上兩萬點，最後崩盤時就敷衍地說『當初只

是玩笑話』。說穿了政客只是要利用炒作資本市場帶給民眾『財富增加』的假象，借此謀得

選票而已，這就是民主制度最失敗的地方。極權專政的中國反而沒有此一『炒股得民心』的

需求，只需要讓高級幹部跟權力核心能徹底掌握國家機器就能掌握政權，反而不會常常推出

倒行逆施、把經濟體推向死亡的自殺政策（註：中國人例外，他們為了爭權奪位有時願意毀

掉國家，反正再重建就好嘛！）。

因此，當有人問我，現在的房市會漲還是跌時，我都會回答他：你覺得現在該跌還是漲好？

台灣應該大多數人都抱持著『資本市場當然是一直漲下去最好』的看法－但事實上這種想法

是完全錯誤而且荒謬的。因為市場是由供需支撐的，假如今天股市一路瘋狂地漲上兩萬點，

屆時貪婪的投資者如果都抱著想要獲利了結的心態，賣壓將會造成極為快速的崩盤。也就是

其實漲這麼高，實際實現並不見得像簡單數學算出來得多，更不要說忙著上班的一般民眾，

一不留神台股就會跌到資產反而變少的水準了。而且最慘的就是，誤以為股市會無限上漲的

一般民眾，還會笨笨地在兩萬點的高點瘋狂想要買進，讓手上持有大量股票的外資把民眾當

提款機，一路賣一路崩，最後財富都重分配給外資了。我們的人民笨，可不代表外資笨。

這麼多年來，台灣資本市場不是一直都這樣耍你耍的團團轉嗎？

[圖：商周報導十年來投資台股跟基金平均績效都是負值，投資房地產卻高於60%，事實上

只要再往後拉十年，投資房地產的績效也會變得很差，現在才一窩蜂進場的民眾只會是負責

抬轎讓別人提高獲利的代宰羔羊而已。]

只不過每個政府都會解釋『下跌是對手的愚昧與錯誤造成的』，事實上如果想要跌那麼多，

得要先漲那麼多才行。要不是讓資本市場上漲的那一方太過愚蠢，使得市場攀升過頭，下跌

時也不會摔的那麼慘重。如果股價永遠只反映實質價值，那麼根本不會有巨大的跌幅。只是

政客加上媒體的操作，使你選擇相信哪一邊的說法、讓那一邊操縱，相信漲都是自己的陣營

造成，跌都是對方害的。

因此，如果你問我，該漲或跌，我會告訴你，我希望股市永遠繞著基本面上下漲跌收斂，因

為這才是理想、不會破壞經濟秩序的情況。

如果今天房市漲到了過度偏離基本面的高點，我會希望緩步上下盤整到下修貼近基本面，讓

政府也有時間把基本面拉抬到市價；如果跌得太多，我會希望它緩步上升不要一次暴衝、導

致炒作資金一次湧入、造成另一次的崩盤，而是能漸漸吸收基本投資人的資金，維繫住市場

的基本面。

特別是房市並不像股市，房市會讓一個家庭投入高達三分之一的現金流入來維繫一個資產的

持有，股市可以丟兩百萬進去然後都不管，可是房市可不同。為了能繼續住下去、確保房貸

正常繳息，除了自備款以外還得每個月投注相當大筆的資金。如果市場漲得太高、使得購屋

者被迫用更高的槓桿、每個月投入更高比例的現金來維持房子的所有權，將會造成前面幾節

描述的嚴重社會跟經濟問題。而突然跌得太低也會造成需要售屋轉換資金需求的民眾蒙受莫

大損失、需要出清資產的銀行面臨資金短缺的問題。因此維持經濟體穩定最好的方法就是盡

量避免大漲或大跌，因為大漲必然帶來崩盤、大跌帶來暴漲，反覆循環。

用政府力量干預炒高、然後把暴跌推給對手，是最下流且不負責任的做法。遺憾的是，這種

下流招數是所有民主政府無法改掉的通病。把股市點數上升就當作政績跟拼經濟證據的政治

人物，根本就是不值得信任的三流人物。

政府該做的就是讓資本市場圍著基本面上下移動，並且隨著經濟體成長緩步上升。因為只有

實質薪資所得、社會福利、生活環境的改善、以及購買能力，還有國家的未來，才是人民真

正的財富。剩下的一切都是假的，只要沒有上述那些真正的財富存在，所有貨幣計價的數字

都沒有意義。

註：折現指的是所有學財務的人最早學會的一套計算資產真正價值的機制。第四章將會提到

基本運作原則。

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲？(3)

美國神話？

當你可以用家裡的印表機印全地球人都承認、並且用來作為跨國交易用的貨幣時，你就是世

界的老大－或者反過來說，如果你是世界的老大，全地球跨國交易用的貨幣，就會用你印出

來的鈔票。

這是非常大的優勢、大到美國願意為此馬不停蹄地引發戰爭、擺平不聽話的小朋友或是各產

油國：在眾多伊斯蘭教國家中，英美支持的以色列總是特別礙眼；伊拉克被冠上莫須有罪名

遭美軍入侵、扶植傀儡政府；美軍艦隊甚至大剌剌地直接將日本橫須賀港當國土使用，就為

了維持太平洋西岸的安穩。

不為什麼，就為了可以成為世界上最囂張的債務人、為了讓美國本土可以成為所有海外投資

者不得不支持的投資環境。因為熱愛消費的美國人幾乎是世界上最可怕的消費市場，比起以

人口取勝的中國、印度，美國人甚至願意大量舉債就為了消費。久而久之以外銷美國維生的

國家像是中國、日本、台灣，便要想辦法讓美國人能夠熱愛他們的產品，其中一個辦法就是

讓該國貨幣兌美元的匯率永遠都是過度貶值，因為只要過度貶值，在美國人眼中這些國家的

產品就是便宜到不得了。

然而過度貶值的手段就是由這些國家的中央銀行要負責印該國鈔票來以高價買下匯回國內要

換成當地貨幣使用的美金收入，便能使國內貨幣相對而言是低價出售換美金，就是貶值。長

期下來就是中國、日本、台灣的中央銀行累積了極為大量的美金，但是美金放在庫房裡鎖著

是極為浪費的行為，因此只能轉而購買兩種以美金就可以買的產品，那就是黃金跟美國政府

公債。由於買美國公債可以提高跟美國政府的正面關係（因為美國政府一天到晚想要借錢）

，因此大多數中央銀行手上的美金是拿來買美國政府公債，放著收利息的，這些也就是外匯

存底（註）。

[圖：各國持有的美元計價外匯存底的高度，讓美國成為有史以來最囂張的債務人]

這又進一步加深各國對美金的需求、因為一旦美金崩潰這些國家也不用活了，大量以美金計

價的資產會化為白紙，因此沒有國家敢放任美金巨幅貶值。最後的結果就是世界各國在移動

資金時都選擇以美金這樣市場廣為承認、且不會任意貶值的貨幣，而且不容易大量貶值的特

性加上美國本身投資市場的蓬勃與多樣化，讓美國成為國際投資者最愛的投資天堂。

這讓美國股市跟美國房市，成為國際間最愛的投資標的。二十世紀中美國崛起後，歐洲國家

的投資者開始大幅轉進美國美國資本市場；1980年代，暴富的日本人因為《廣場協議》被迫

升值後，就選擇以美國作為日幣升值後跨國購買力大增的資金出口，當時三菱集團幾乎直接

買下美國資本市場地標的洛克斐勒中心不只讓日本人一時之間自以為是世界之王、甚至也曾

讓美國人誤以為自己將要變成日本財團底下的走狗了。

後來日本崩潰，能源開始有匱乏危機的阿拉伯人開始發現錢也要找安全絕對不會暴貶的資產

作風險分散，不能老是仰賴國內的沙漠冒油－沒錯，顏色是少見的邪惡綠色、銅臭味十足卻

比較不會有大幅貶值風險的美金再度成為阿拉伯人選擇的投資用貨幣，而這一次，換他們買

美國的頂級辦公大樓。美國人不必是世界上最會升產貨物賺錢的國家，但只要美金是大家通

用的國際貨幣，他們就是最會吸收國際投資資金的國家，這使得美國資本市場永遠不會有資

金永久抽離造成的崩潰危機。

這跟房地產市場有什麼關係？當然有，比起1980年代結束後因為股市、房市一起崩盤被世界

各國同時背離的日本人，美國等於有了一張永遠不死的護身符－美國的投資市場絕對不會被

各國放棄，所以就算大跌，這些投資者總有一天也得乖乖地把錢丟回來美國市場。這就是日

本、台灣房地產市場永遠不可能取得的免死金牌：外資可以放棄日幣計價的資本市場，可以

撤離台灣，但是終究必須回到美國。

所以就算美國人1980年代弄出儲貸機構危機、1990年代結束時弄出誇張的網路泡沫（史上

最愚蠢的投資風潮）、2007年又釀成金融海嘯這樣差點毀滅世界經濟的滔天大禍，一旦聯

準會降息、政府擴大舉債支出刺激景氣支撐點，各國資金依然乖乖地回流。幾乎每十年美國

人就要惡搞世界投資人一次，甚至還有陰謀論認為根本是美國政府跟投資機構刻意玩弄國際

投資者的論調出現。

[圖：三菱集團買天價的洛克斐勒中心，當年美國刻意趁日幣被迫升值把許多房地產高價賣給

日本，後來又趁人之危在日本財團拋售求現時低價買回，賣高、買低，把實際上不能放空的

房地產也放空了。會被認為是陰謀論的原因是日幣暴升跟日本資本市場崩潰的兇手幾乎都可

以算美國人一筆。]

美國的房市一天到晚在泡沫化，而且也都很大，每次爆破時也都震耳欲聾，但是美國卻永遠

不會被震死。因為每次爆破後都不只是美國人承擔損失、而是全世界一起承擔、使美國沒有

預期受損嚴重。而且每次泡沫破滅後永遠都會再度吹脹，因為美國不是日本、而是永遠的投

資天堂，絕對不會有失落十年、殭屍經濟出現，全地球的投資者都是美國資本市場的抬轎者

。

（其實美國當然不是真的無敵，他們只是有吃不完、由世界各國捐贈的無敵星而已。）

這也是為什麼川普、羅伯特清崎這些所謂的『投資名家』可以一天到晚靠炒作美國房市賺錢

，而三菱地產只玩了一大票就玩完了的緣故。更厲害的絕招是美國刻意營造自己是個移民國

家一天到晚有各國菁英與富人移入、而且成功的均衡發展政策使美國少子化情形在全世界已

開發中國家而言算是相對而言相當輕微，這使得美國相對而言不容易進入日本這樣被老人拖

垮經濟的時代。

這些條件跟作法使得美國房地產市場是公認的『永遠都有機會再靠大泡沫賺錢』的應許之地

。日本不是、英國不是、貨幣不受各國信任的中國也不會是，台灣人也不要太妄想這樣一個

太平洋西岸的彈丸小國有條件辦到。台灣的房地產市場如果不想要跟日本一樣僵屍化，唯一

的方法只有『自求多福』，不要期待各國投資者會為你抬轎。

而房地產市場要永遠活絡的方法其實非常容易說明、但卻因為官商勾結、選舉政治難以辦到

。維持金融機構體質健全以便讓民眾買房子不會太難貸款、均衡區域發展以免單一區域過度

炒作使資金空燒後因泡沫崩潰造成問題；還有適度控制青壯人口收支穩定平衡維持購買力、

避免年輕一代害怕生育帶來負擔而造成少子化問題等等，都是政府可以想辦法讓投資環境可

以多少跟美國看齊的老梗政策。

但是有多難辦到呢？台灣金融機構多年來發生的數次危機，根本上大多是政府跟政治人物搞

出來的；炒台北房市才能圖利建商、並且讓最大都會區的人民感到財富增值而覺得政府很會

拼經濟，政治人物自己也可以賺一票；為青壯人口著想？政客只會為財團著想，當然是一起

剝削能吃苦耐勞的年輕人換取利益！

簡單來說，政府想要避免台灣資本市場一蹶不振大概有一百個很容易設定的政策，但卻幾乎

不可能有充分施行的可能性。在現任拼經濟政府上台後，經濟體已經體質不良的時候竟然還

推出房貸補貼跟遺產稅調降、贈與免稅額加倍這種炒熱房市用的政策，使金融秩序失衡的情

況更為嚴重。除了期待台灣可以避免走入日本老路的緩衝時間只剩下五年不到的未來，政府

會突然發現人民跟政府雙贏的唯一途徑就是不要故意用政策讓財團賺那麼大以外，已經沒有

其他方法了。

我們沒有無敵美國的環境，但比起踏進經濟體結構性衰退期才發現泡沫太大的日本，我

們還有一點時間。

註：台灣政府總是宣稱外匯存底是＂國力的象徵＂，事實上外匯存底象徵的是我們人民的購

買力被政府擅自挪用為低報酬率的儲蓄，可以說是一種貧窮的象徵。雖然這些東西危急時頗

好用，但說穿了是用台灣人生活比別人辛苦換來的。

房地產榨遍-第三章 崩盤前的掙扎還是將要暴衝大漲？(2)

漲到跟日本一樣？

一個經濟體運作正常的國家，房地產市場是隨著幾個指標不停上下循環的：利率、貸款難度

、經濟成長率、人口成長率，以及很少有人知道的一點：青壯人口比率。

日本房地產市場在1990年代泡沫經濟破滅時崩潰後，剛好又遇上全國全面性的人口老化問題

，加上出生率過低，使得購屋主力族群青壯人口的比率節節下滑；雪上加霜的是，日本老人

壽命十分地長，而且日本還有獨特的社會問題：極度浪費醫療資源。

因為必須維持家計的青壯人口沒有時間照料家裡的老人家，因此一但老年親屬因為生病或是太

老而虛弱得無法自行照料生活，就把老人丟到醫院裡去住院，造成日本醫院滿滿都是老人的奇

景。同樣都是人口老年化的國家，全國醫療資源甚至足以跟半個歐洲匹敵，原因就在於大多數

的醫療資源其實都拿來照顧體弱多病但其實不需要住院的老人了。

這造成了兩個問題：原先老人的住宅會拿出來賣或是給青壯人口繼承，同時導致住宅市場供給

增加跟需求減弱；接著老人的醫療跟保險支出其實都是由青壯人口承擔。那麼高的支出壓在年

輕人身上，自然造成消費能力跟購屋能力嚴重衰退、導致整個住宅市場需求嚴重下滑。這就是

為什麼2000年之後日本的經濟有緩步成長，但是住宅市場卻反而越跌越慘的根本：只要青壯人

口買不起，住宅市場就是會跌。

[圖：日本東京都平均房價長期趨勢是在泡沫經濟後大跌，然後持續下跌，十多年都沒有回升的跡象]

很多人以為只要有錢人會持續置產，房地產市場就一定有支撐－這句話確實是正確的，但必須

符合一個前提：那就是基本需求面必須成長或至少是維持固定。因為有錢人置產一樣有維持成

本，有錢人並不代表房貸零利率；就算是現金買的，如果投資報酬太低，有錢人可不是傻子。

特別是明顯整個市場都還在逐漸下滑的時候，有錢人對市場比一般人更敏感，絕對是縮手得更

快，反正有錢人有的是避險的選擇，想投資房地產只要等跌得夠低在進場就好。

不要拿自己的窮人價值觀去猜測有錢人的想法。

因此相對於住宅市場不斷下滑，在泡沫經濟破滅後曾經暴跌的店面跟商辦市場，在景氣回溫後

反而有上升的趨勢。這是因為人口雖然衰退、老化，導致基本『住的需求』萎縮，可是只要經

濟有在成長，店面跟商辦就不會租不掉、更不會有供給過度的問題：因為店面跟商圈本來就有

擴充的限制性，並不會因為景氣好，SOGO商圈就會一路擴張到仁愛路跟建國南路。

因此在房市跟經濟成長打底後，日本的有錢人開始慢慢願意把資金放回到店面跟商辦市場，因

此相對於跌得好像沒有未來的住宅市場，商辦跟店面市場反而開始回升、精華商圈的地價也開

始上漲。畢竟日本的國債跟定存利率實在低得太離譜了，只要商辦跟店鋪的租金不要太低、而

且商圈有穩定性不至於萎縮，就是有錢人喜愛的投資標的。

這也是有錢人跟一般人的差異：有錢人想的是讓錢丟進去會賺租金的不動產，而一般人以為買

了房子住就會增值，事實上完全是癡人作夢。現金收益不會持續穩定成長的不動產根本沒有實

質的成長空間，住宅不斷供過於求只會造成租金持續下滑而已。

因此日本的房價跟地價呈現南轅北轍的走勢：目前作商店跟辦公使用的不動產持續上升，而住

宅卻繼續跌、甚至出現『3000萬日圓以下都心宅』的廣告招牌，我的天啊，東京都三房華廈只

要不到台幣一千萬！

但是建商卻會拿日本精華區段地價創天價的新聞來哄騙你、讓你誤以為日本房地產市場還是高

檔。但就算商鋪跟大樓所在位置的地價創下每坪1700萬日幣、3000萬日幣甚至更高的價錢，

都跟一般住宅完全無關。因為事實上這樣的情況也早就在台北發生了：東區的透天店面動輒三

四億，建物卻是早就老舊無法使用、不能當一般住宅的房子，土地只有二十多坪，換算土地單

價（因為建物已經沒價值了，就是賣那塊地而已）高達每坪1500萬台幣。

因此拿真正商業用的土地單價去『膨風』日本地價有多高，完全是騙人的，因為你買的是住宅

，不是商店。建商這麼作完全是類比錯誤，這在行為財務學上就是造成購屋者的定錨錯誤，也

就是刻意讓你根本就搞錯比較對象。

實際上大多數日本用來蓋住宅的用地都在一坪2000萬日圓以下，也很少高過3000萬日圓，而

且日本的土地每坪土地面積可以用來蓋建物的比例比台北更高。東京都住宅用地容積率（註）

幾乎是台北的兩倍，加上日本大規模都更的獎勵容積可以到達100%、等於是加倍，比起台灣

都更獎勵容積上限只有50%要高得多。

若以容積單價來計算建商興建住宅的土地成本，以300坪土地來計算的話，東京都的第二種住

宅用地等於是這樣：

可蓋建物面積 = 300 x 400% x (1+獎勵容積上限100%) = 最多可蓋2400坪建物

而台北的住三之一用地則是這樣：

可蓋建物面積 = 300 x 225% x (1+獎勵容積上限50%) = 最多可蓋1012坪建物

東京都常見的住宅用地每坪可蓋的建物幾乎是台北的2.4倍，因此其實東京都的住宅用地地價

應該要是台北的2.4倍才對。

事實上卻非如此：杭州南路的住宅用地飆破400萬，連汀洲路二段的巷弄內住宅用地都飆破180

萬。這時候你就會想，可是前面提到的是日本住宅用地是約莫2000萬日幣、相當於700萬台幣

，不是嗎？180萬的2.4倍，也沒有到700萬那麼高吧？

那是因為2000到3000萬的是東京都的商業用地，容積率高達1000%以上，等於是住三之一的

五倍以上。180萬乘上五倍就高達900萬的單價了，等於是東京都的1.3倍。為了避免被這樣土

地分區不同的情況給誤導，最好的方法就是算容積單價：

土地每坪單價 ÷ 容積率 ÷ (1+獎勵容積上限) = 容積單價

台北的住三之一土地容積率乘上獎勵容積加權，最多也才3.375，而極為稀有、容積率最高的

商四土地（容積率800%）也才12而已。相較之下東京都住宅用地最高是8、第三種商業地域

（容積率1300%）高達26，幾乎都是兩倍以上。

最後還是回到前面的結果：台北非店面的土地地價應該是東京42%以下。

對照一下台北市住三之一土地單價飆到180萬以上，建物分到的每坪土地的成本高達180÷3.375=53萬

，加上興建成本一坪十多萬、銷售成本跟建商的利潤20%，將會達到每坪80萬之譜。以台北市

標準三房新成屋的定價模式，將會變成25坪主建物 × 1.5倍公設加乘 = 權狀42坪，總價高達

42 × 80 = 3360萬台幣。前面都已經說了，東京都的三房華廈普遍只有3500萬『日圓』到5500萬

，同樣面臨經濟不景氣、少子化、老年醫療成本遽增的台北市，難道有本事比全世界最有錢的

東京都還要貴、甚至是三倍嗎？

東京都當年可是號稱世界之都、連紐約都不看在眼裡，在景氣蕭條、人口老化後，住宅市場免

不了永無止盡的下跌，難道只不過是『台灣首都』、號稱台北國的台北縣市，就有本事比東京

都更囂張跋扈地亂漲一通？

實際面就是不管未來還會不會繼續被炒作上去，但是現在的台北地價早就已經遠遠高於未

來必然的走勢了。

漲的跟日本一樣？其實是跌得一樣吧！